本文导读：

1、万科“加1元买装修”，勾庄价格战再起的背后

2、装修成品房卖邻盘毛坯价

3、北宸之光究竟降了多少？

4、万家名城如何应战？

文/住浙网研究员 倪陈露

勾庄板块区位图

当2012年7月份万科以4400元/㎡的楼面价拿下现名为北宸之光的项目时，人们不会想到，勾庄板块会成为开发商的“香饽饽”：

同年11月，滨江在万科北面拿下两宗宅地，综合楼面价6256元/㎡，比万科楼面价高了1800元/㎡；

13年2月，融科以8302元/㎡的地价拿下勾庄宅地，比万科楼面价高了近4000元/㎡；

13年5月，万通将勾庄地价抬至9145元/㎡，比万科楼面价高了近1倍；

同一天，越秀在万通勾庄地块成为地王不到几个小时的时间内，将勾庄地价再一次刷新至9600元/㎡，比万科楼面价高了1倍之多。

土地价格最低的万科，掌握了勾庄板块的绝对主动权，但是成本最低价，到了新房市场，却是另外一番景象，滨江后发制人，以毛坯12660元/㎡、精装14660元/㎡的价格低开，以低攻高，以高成本微利来遏制万科低成本高利润，很明显，这一招非常管用:

北宸之光PK万家名城成交量（首次开盘—2014/6/24）

据住浙网统计，北宸之光从去年8月11日首开以来，截止目前，共成交1324套。但是，在万家名城开盘前，北宸之光去化了1038套房源，然而，万家名城去年12月28日首开至今，北宸之光的成交量仅286套，仅占总成交量的21.6%，不及万家名城出货量的一半，两者比例悬殊。

万科“加1元买装修”，勾庄价格战再起的背后

但是，时至6月底，到降价满天飞之后，当北宸之光多次经历了业主维权之后，降价已经成为司空见惯的寻常举动，这时候，万科终于祭出新的价格促销手段：

北宸之光“加1元买装修”的宣传广告

北宸之光销售向意向客户发送“加一元即买装修成品房”短信

1元钱卖精装修，如此手段，将对滨江形成怎样的冲击呢？我们看到，在这个价格战后面，是大城北地区互相“踩踏”降价的一个明显的样本，近期，戚金兴也感慨说：

“现在推盘必须一气呵成，这是被同行逼的。原来一个十万方的楼盘，分三四期推盘，第一期卖到30%就成功了。现在如果第一期卖光，就已经失败了。边上的人同一时间推出来的比你价格低，你卖一万，他九千，你第二期没法推了。现在要么不推，要么全部推出，你不推出完后面有人破坏。”

>>《专访滨江集团董事长戚金兴（上）：杭州楼市悲剧的起源》

价格战打到如此之地步，尤其是在勾庄地区，可见大城北成了杭州楼市局部地区供应过量的最典型地区。

万科此举效果如何，我们还是来看看目前北宸之光即将推出的房源：

北宸之光鸟瞰图

装修成品房卖邻盘毛坯价

研究员从项目售楼处了解到，北宸之光“加一元买装修”的房源为该项目大二期12号楼，位于通运路与锦江路交叉口，比较吵闹，与万家名城仅隔了一条锦江路。

所谓“1元买装修”指的是“用旁边万家名城毛坯的价格，买北宸之光装修成品房。一元是个宣传的噱头，总之就是我们装修的房源和万家名城毛坯价差不多，折后均价在1.26万元/㎡左右。”一位姓朱的置业顾问如是解释道。而后研究员在万家名城售楼处得到证实，万家名城目前折后均价确实为1.26万元/㎡。

据介绍，北宸之光12号楼共136套房源，全部为90方房源，共18层，该批房源会在28日开盘。

“我们这次优惠的12号楼，折后均价在1.26万元/㎡左右。打个比方，如果你买中间层的中间套，大概一百零几万就够了，最贵的房源，大概折后均价1万三千多。”据该置业顾问介绍，“价格真的非常便宜，比其他在售的房源便宜了2-3千元/㎡。”

12号楼作为北宸之光首次推出的优惠房源，其在装修配置上较1期有所改变，该楼幢采用“时尚版”装修风格，据置业顾问表示，与之前出售的房源细节有所改进。但究竟如何，还有待于实际的观察。

北宸之光究竟降了多少？

作为北宸之光的直接竞争对手，万家名城除了毛坯房源以外同样有精装房源，主要是项目1期的2、3号楼，均价1.5万元/㎡左右。但是据置业顾问介绍，目前这批精装房源已经售罄，除2、3号楼外目前万家名城在售房源均为毛坯。

和万家名城精装修房源比，北宸之光本次12号楼价格与之便宜了2400元/㎡，与万家名城毛坯房价格持平；和该项目自身已售出房源价格比，北宸之光整体均价1.55万元/㎡，今年成交均价1.48万元/㎡，同样便宜了2~3千元/㎡，降幅达10%以上。

这是北宸之光自去年开盘以来，首次公开降价销售。

万家名城鸟瞰图

万家名城如何应战？        

而万家名城目前主要在售的房源，为项目1、6号楼，户型面积为90-127方，毛坯均价1.26万元/㎡。这两幢房源位于在建的锦江路旁边，同样靠近北宸之光二期房源。

据项目置业顾问表示：“我们一直都卖这个价格，没有降过价。接下来将推出5号楼，面积为90-127方，折后均价同样还是1.26万元/㎡。”

除了已售的2、3、4号楼稍好一些以外，由于其围合式的设计，万家名城其余在售房源基本都以邻近马路为主。根据住浙网统计，万家名城线上677套成交均价为13118元/㎡，近20天成交价格略低，为12987元/㎡，总体均价在1.3万元，并没有太大变动。

在北宸之光这波“1元卖精装修”攻势之下，万家名城真的还“坐”得住吗？我们将持续关注。

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