文/好地研究院 方晓泉

过去的18个月（从2013年1月到2014年6月），杭州八区一共成交了145宗宅地（含商住），出让的土地面积共计10614亩，住宅体量高达1513万方。

18个月来成交的145宗地，大约将产生121个新项目。目前，已经拿到预售证的项目21个，数量约占1/6。

下半年开始，余下的100个项目将陆续开盘，其中，四大焦点“战线”值得关注。

??>>新增1500万方如何去化之①：最近18个月新成交地块，去化了多少？??

① 华家池：34万方，货值百亿

华家池地块出让会的喧嚣已经过去了十个月，随着开盘节点的临近，华家池即将再次聚焦人们的眼球。

华家池三盘的操盘者是绿地、世茂、滨江，三盘住宅体量共计34万方，总货值超过一百亿。另外还有28万方商业体量，共同构成华家池综合体。

华家池三盘详情一览

三家开发商各有各的优势和看点：

绿地在综合实力上占优，擅长打造超高层和综合体，集团总裁亲自考察的地块，势必要打造成绿地在杭州的标杆项目，从商业部分命名杭州绿地中心可见一斑，在三个项目中楼面价最低，是其最大的优势。

世茂有豪宅专家之称谓，但在杭州还没有开发过豪宅，华家池是世茂证明自己的契机，是其在杭州市场提振品牌不可多得的良机。并且，世茂预计将会首先开盘，在时间上占据主动。

滨江是唯一的本土房企，打造豪宅的实力和口碑也已经被充分证明和认可，城东又是滨江的大本营，再加上合作方小商品城的资金支持，可以说滨江拥有地利和人和，虽然滨江不需要用华家池来证明自己，但在大鳄遍地、竞争程度倍增的杭州，滨江不进则退，华家池是滨江必须打好的牌。

华家池三盘，各有千秋，代表杭州最高端的楼盘，像是武林高手之间的华山论剑。下半年的关注点是三家房企的开盘节点、营销策略，以及价格。

② 以蓝孔雀集群为主的申花板块：94万方，货值约230亿

蓝孔雀的操盘者有四家，招商、融信、三江、新城，4个项目总体量约44万方，总货值约一百亿。

蓝孔雀四盘详情一览

其中，蓝孔雀是融信在杭州的首个项目，一来自身体量较大，二来今后还有杭师大项目需要依靠蓝孔雀先树立起品牌，因此融信应该会在项目品质上下足功夫。

招商引进了九龙仓，雍景湾将偏高端化。招商在杭州另外一个项目，位于城东牛田板块的雍华府，则更接近刚需。去年拿地时，招商相关负责人表示要尽快在杭州做到50亿的规模，而招商计划在下半年两盘齐发，冲击销售额。招商今年销售额能达到多少，值得期待。

三江是唯一的本土房企，但花园道壹号却是三江在主城区的首个项目，去年九月，这家此前偏安湘湖旁的萧山房企一战成名，如今，打响品牌价值的机会再次出现。

新城在蓝孔雀的四个项目中体量最小，或许会继山语院之后再次祭出以价换量的战术，依靠低价策略快速去化，回笼资金，以便其完成年度销售额，同时也可在土地市场出手。

申花焦点楼盘一览

除了蓝孔雀，申花板块还有两支“强兵”蓄势待发：景瑞申花壹号院、方兴黄龙金茂悦

申花壹号院，沿袭了景瑞在户型上的创新和开盘速度上的快节奏，花园洋房在申花甚至主城区独树一帜。

黄龙金茂悦，方兴在杭州的首个项目，又是申花板块最靠近市中心的项目，作为高端品牌“金茂系”的落地，再合适不过。

下半年申花板块的关注点有：谁先开盘？谁的价格最高/最低？各项目户型的特点？景瑞申花壹号院的洋房会带给市场多少惊喜？

③ 萧山：164万方，货值约250亿

去年，萧山土地市场“对外开放”，恒大、农工商、阳光城、万科、绿城&九龙仓先后进驻，加上今年拿地的中铁建和众安，以及滨江，共9个项目，住宅总体量达到164万方。

外来房企在萧山面临的困境是：去年拿地的价格太高了。

其中，南部卧城的恒大帝景，以一万的楼面价拿地，即将开盘，其精装修的首开起价仅一万五，亏损难免。而和恒大相同楼面价的农工商，还没有开盘计划。

阳光城首入杭州拿下的城厢街道地块，楼面价超过1.1万元/平米，盈利压力颇大。而万科在阳光城项目南面以8000元/㎡底价拿地，更占主动。

绿城、九龙仓以13586元/㎡拿下萧山地王，定位高端项目，精装均价在30000元/平米左右。这是绿城和九龙仓在杭州首次联合打造项目，也是双方在萧山共同的试水之作，关系着今后在萧山的发展，具有战略意义。

下半年的关注点是恒大帝景能否扭亏？钱塘明月能否赢得萧山购房者的认可？

萧山大鳄项目一览

④ 未来科技城：127万方，货值约200亿

未来科技城的市场由富力一家独大的局面即将改变，合景泰富、新城控股均多点开花，此外，建工、宝力、奥克斯、万通等开发商的综合体中，住宅体量也非常之大。

未来科技城的规划起点高，配套的发展也很快，但未来科技城所面临的困难依然很大。

华家池、蓝孔雀有位于主城区的地段优势，萧山有本地购买力的客源优势，相比之下，未来科技城庞大的体量如何消化，是很多人心中的一团疑问。

下半年的关注点是富力西溪悦居的优异表现能否延续？合景瑜翠园、新城西溪逸境会以什么价格首开?欧美金融城能否复制欧美中心的佳绩?

未来科技城项目一览