本文导读：
1、新房现状：去化3成，房价涨了15%
2、潜在供应：商业占比提高，住宅或紧缺
3、城市界面：4条地铁线+十字天幕街
文/住浙网研究员 王蓓蓓
近日，城东新城新地标“一街一中心”有了新的进展——白石会展中心地块成功出让，力争打造为长三角进口商品的展示交易平台，成为上海进博会杭州分馆。
在经历了艰难的城中村拆迁之后，城东新城的地标建设终于要开始了。
另一方面，板块去年上市的新房大半都已清盘或进入尾声，纯新盘如中国铁建花语天境、滨江龙湖东潮府等项目正跃跃欲试准备进场。
去年11月，城东新城“地王”项目——世茂钱塘天誉以46500元/㎡的精装均价“割肉”入市；随后几天，首开东城金茂府、三湘印象森林海尚两大纯新盘也同步领证。
断供两年之久的城东新城不仅喜迎供应井喷，还确定了板块全新的4万+价格体系。
城东新城实景（图源钱投集团）
不巧的是，那段时间里，艮北新城开出了4.02万/㎡的精装价格，钱江新城某楼盘把部分楼层的一房一价做的较低。
两个板块巨大的价格落差，使得城东新城流失了大批客户，流摇不断、整体去化稍显艰难，还被扣上了“库存重灾区”的帽子。
如今“地王”首开已满一年，城东新城的楼市与板块界面都发生了哪些变化？城东新城还有多少库存？未来哪些供应亟待入市？
下拉，一起来看住浙网研究员的梳理~
新房现状：库存去化3成，房价涨了15%
我们先来看看一年前后城东新城新房住宅库存的对比。
2016年12月到2018年11月初，城东新城地王频现，酒店式公寓项目也不断亮相，但住宅项目的供应却一直都很少。
经过住浙网研究员的测算，截止2018年11月1日，城东新城的新房住宅库存约66.2万㎡，详见下表。
2018年11月初城东新城新房住宅库存一览
注：
1.数据统计截止时间2018年11月1日；
2.城东新城统计范畴为德胜快速路、秋石快速路、杭甬高速与艮山西路围合区域。
2018年11月之后，世茂钱塘天誉、东城金茂府、三湘印象森林海尚、龙湖金地商置都会风华等板块纯新供应纷纷开闸放量，积压库存开始有序去化。
迄今，随着新天地金色时光、天城府天著、都会风华、森林海尚等项目的清盘，板块库存相比2018年11月初下降了近4成，这一波去化还是相当给力的。
城东新城区位示意图（制图/陈明泉）
2019年，港中旅、中铁建、滨江、中骏、德信等纷纷挺入城东新城，板块新房住宅库存增加了近30万㎡。
一减一增之间，截止2019年11月24日，城东新城新房住宅库存约45.2万㎡，相比与一年前去化了约3成左右，详见下表。
2019年11月初城东新城新房住宅库存一览
注：
1.数据统计截止时间2018年11月1日；
2.城东新城统计范畴为德胜快速路、秋石快速路、杭甬高速与艮山西路围合区域。
库存降了三成，房价反而涨了。
据瑞达斯数据显示，2018年11月，城东新城新房住宅均价约37824元/㎡；2019年11月，板块新房住宅均价约43391元/㎡，相比一年前上涨了约15%。
一年当中，板块月均新房住宅均价最高的是2019年7月，均价约45415元/㎡。
潜在供应：商业占比提高，住宅或紧缺
库存理清楚了，我们来看看板块目前在售盘的情况，再盘一盘未来的供应。
2018年及以前在城东新城拿地的项目，目前还有东城金茂府、世茂钱塘天誉、龙湖葛洲坝景粼天著、信达东莱府尚未清盘。
2018年及以前拿地项目在售详情一览
其中，东城金茂府、世茂钱塘天誉与景粼天著已开盘房源量均已过半，所剩货值不多；信达东莱府尚未首开。
值得注意的是，东莱府规划有城东新城少见的89㎡户型，有需要的朋友们千万不要错过。
另外，2019年拿地的5个项目分别为港中旅城东新城项目、中铁建花语天境、中骏城东新城项目、滨江龙湖东潮府与德信城东新城项目。
2019年拿地项目详情一览
城东新城部分在售待售楼盘分布图
值得注意的是，中骏、滨江与德信的城东项目商业占比都是60%，可售住宅体量相对较小，未来住宅供应或将紧缺。
城市界面：4条地铁线+十字天幕街
从连续3宗涉宅地块商业占比60%，其实也可以看出一个趋势：城东新城在盒子商业受阻后，商业布局逐渐街区化和零散化。
这一点，还有一个更明显的标志：东站东广场在建设之初就预留了出口，往东约1公里的地下空间全部贯通，可通过地下通道直达“一街一中心”。
“一街一中心”涉及地块示意图
“一街”即十字天幕街，“一中心”即”白石会展中心，目前“一街一中心”所涉及到的三宗地块均已完成做地，白石会展中心地块（彭埠单元B3/B2-02地块）更是已成功出让。
“一街一中心”作为城东新城的国际新地标，力争打造为长三角进口商品的展示交易平台，成为上海进博会杭州分馆，而整个板块东部也由此能更好地融合起来。
2015年城东新城中期评估城市轴线效果图
东站以西，以运河为建设主体的运河湾区域将城东新城与江河汇联系起来，并通过1号线、4号线、6号线（在建）、机场快线（在建）串联起滨江、奥体、机场、未来科技城等重要城市空间，整个城东新城因这条城市中轴立刻鲜活起来了。
值得注意的是，城东新城限高50米，单就居住的舒适度而言还是相当高的。
写了这么多，并不是想给城东新城戴“高帽子”，是想尽可能客观分析板块的现状与未来。
东站不可迁移性的存在，注定了城东新城板块的割裂感；但板块胜在不管对内对外交通都十分方便，建筑限高、未来商业街区成型，居住舒适度还是比较高的。
希望住浙网这篇分析能给购房者一点帮助。
