本文导读：
1、“刚需盘”杨柳郡，当初说好只赚5%
2、杨柳郡最后的房源中，有400多套小户型
3、艮北新城后续供应不少，但以大户型为主
文/住浙网研究员 张伟博
“金九银十”要到了，一波开盘潮正在酝酿中。最近滨江、三墩、临平北、城东新城比较热闹，倒是艮北静悄悄的。好消息是，刚需们苦等的杨柳郡小户型终于要来啦！
和一些代建的公寓项目有所区别，杨柳郡是纯正的绿城血脉。沉寂了将近一年时间，最后一批房源有了相对明确的消息，预计最快于9月开盘。
该批房源主力户型44-76方，部分房源总价不到200万，基本是整个城东的最低门槛了，“总价200万住绿城”值得关注。
“刚需盘”杨柳郡，当初说好只赚5%
杨柳郡的故事得从2014年讲起，那年10月底，绿城联合地铁集团以底价竞得七堡（杨柳郡）地块，成交楼面价8227元/㎡。
彼时杭州楼市仍深陷库存“泥沼”中，尚未从冬天中走出来，艮北新城给外界的印象还很一般：配套不完善、在售楼盘多、区域竞争激烈。现在回头看，绿城是捡了一个很大的便宜。
2015年5月，绿城一口气发布了包括杨柳郡、留香园在内的五大新项目，宋卫平在发布会上石破天惊地提出：杨柳郡只赚5%利润。
2015年年底，杨柳郡如期首开，不到1.9万/㎡的均价兑现了当初的低利润承诺。此时杭州楼市已经回暖，杨柳郡自然无悬念热销，1000多套房子瞬间就卖光了。
杨柳郡历次开盘情况
研究员的一个朋友参与了一期房源的认筹，却因家庭原因最终放弃了购买资格，事后每每谈起，总免不了扼腕叹息。
杨柳郡是杭州这轮房产牛市的最佳见证者，其后每一次加推，价格都有不同程度的上涨，2017年加推的三期已经涨到了3万+，再往后受限价影响，价格涨幅趋缓。
实行摇号买房以后，杨柳郡只在2018年10月加推过一次。当时杭州楼市遭遇了寒流，最终杨柳郡登记人数3127户，中签率“高达”15.6%。
3000多户的登记数显然是偏少了，当时杨柳郡的二手房最高可以卖到4.3-4.6万/㎡，附近在售的其他新盘价格也已突破4万/㎡，限价红利是肉眼可见的。
对于普通购房者来说，的确找不到一个比摇到红盘更赚钱的方式。去年逆势购买杨柳郡的业主们，显然赚到了。
杨柳郡最后的房源中，有400多套小户型
近期，杨柳郡四期终于有了新动向，预计9月中下旬加推剩余全部房源。
杨柳郡沙盘图
等待加推的为杨柳郡四期的1-4号楼，总共600多套房源。其中1号和2号楼紧邻九和路，为400多套40-76方的公寓型小户型，外立面以玻璃幕墙为主，是披着公寓外衣的70年产权住宅。
3号和4号楼为传统的住宅产品，户型涵盖85-138方，但总共加起来才160多套。
据销售透露，项目预计在9月初发布这批房源的户型图并开放实体样板房。参考上期的价格，这批房源预计会定价在3.6-3.7万/㎡，那么将有不少小户型总价在200万左右。
在二手房市场上，低总价的小户型往往能获得更高的溢价，因此投资价值应该是不错的。600多套房源，登记人数超过5000估计没问题，突破万人也不是没有可能。
杨柳郡实景
杨柳郡一期和二期已交付，据销售称入住率已经超过9成。小区色彩缤纷的外立面彰显年轻活力，的确和绿城其他项目的气质截然不同。
配套商业“好街”的运营情况也还不错，超市、餐饮、儿童培训等基本业态都有覆盖，能满足业主们基本的生活需求。
艮北新城后续供应不少，但以大户型为主
艮北新城仍处在大规模的开发建设阶段，东片为已经交付的招商雍华府、交通晓时代等次新房小区，西片则主要以在售项目为主，主流总价在450-500万左右。
公园1872和天悦江湾的首期住宅均已售罄，下一期房源最快于10月份加推，主力户型110-130方，主要针对初级改善需求。
艮北新城楼盘分布图
纯新盘金科博翠碧蓝湾预计月底开放售楼处，并最快于9月份首开。项目共规划12幢高层和5幢叠墅，高层主力户型110-139方，预计单价会在4万/㎡左右。
另外还有三个项目暂未公布案名，分别是越秀现房销售项目、中南项目和越秀商住项目，总建筑面积约27万方。
其中越秀现房销售项目已经结顶，正在进行外立面施工。该项目需现房销售，从工程进度来看，预计最快年底上市。该项目是艮北新城的单价地王，楼面价高达30841元/m2。
越秀现房销售项目现场
