本文导读：
1、苏宁易购入驻，星桥终迎大型商业配套
2、主城区热度不高， 开发商降预期拿地
3、仁和地块总价较低，成为首宗含自持限价地
文/住浙网研究员 张伟博
今天，杭州迎来了第二波限价地集中出让，共有4块宅地、2块商住地被推向市场，结果，只有一宗地块拍至上限+自持，平均溢价率仅16%，且参与房企数量不及7.29首次限价地出让。当时，金沙湖、钱江世纪城、市北地块均有超过10家以上房企竞拍，而此次仅桃源地块报名家数超过10家。
一方面上层定调不将房地产用于短期经济刺激，房企融资不断收紧；另一方面杭州二手房市场近期出现明显降温，挂牌量持续上升，成交量开始下滑。因而业内普遍预期房企拿地会更加谨慎理性，今天的表现是在意料之中。
除了仁和地块，经好地研究院测算，若这些项目按照最高限价入市，预期利润普遍在10%以上。
从今天的土拍结果来看，限价似乎“失效”了：
面对东新单元地块限价4.5万/㎡，最后的成交楼面价仅23782元/㎡，溢价率为3.04%，对应的保本房价甚至不到3.4万/㎡（将车位利润冲销成本之后）；
运河新城地块限价3.8万/㎡，成交楼面价也仅2万出头而已，销售利润率可超过20%。
可见，开发商并不是一味地盯着最高限价来倒推拿地价格，而主要参考周边二手房和新房在售情况。笕桥和桃源地块限价比较贴近市场，最终成交价格相对符合预期。
受经济环境和预期的影响，接下去高价房源面临的去化压力势必会增大，而刚需盘则相对紧俏，需求弹性也更大一些。因此可以看到今天房价相对较低的板块，如仁和地块，竞拍明显更激烈一些。仁和板块的上塘九里上月曾一口气推出近500套高层房源，均价约2万/㎡，最终登记人数超2000户，中签率仅20.8%，这是开发商今天敢于封顶拿地的底气所在。
涉宅地成交情况
苏宁易购入驻，星桥终迎大型商业配套
最先成交的是星桥商住地块，该地块要求竞得人须承诺引进一家具有5年以上知名电商平台运营经验且年商业零售销售规模500亿元以上的企业负责运营“购物中心”，指向性非常明确。
仅经过两轮象征性竞拍，星桥商住地块便由苏宁以总价217960万元竞得，楼面价8011元/㎡，溢价率14.44%。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块位于星桥核心区域，紧邻在建地铁3号线星桥路站，区域优势明显。地块周边已经建成以天都城为代表的大型居住区，生活氛围浓厚，却一直缺乏大型商业配套，此次成功引进苏宁广场，有望弥补区域配套短板。
有意思的是，该地块的住宅部分限价24000元/㎡（含精装），比周边在售的金辉蓝光·星奕云著最新预售价格（22900元/㎡，洋房）要高出1100元/㎡，也高于周边二手房价格。据好地研究院测算，即使最终2万/㎡左右的价格上市，也能保证可观的利润。
主城区热度不高， 开发商降预期拿地
东新单元地块东至规划费家塘路，南至规划东园南路，西、北面均至规划绿化，出让面积16956㎡，起价82183万元，起始楼面价23080元/㎡。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块最终仅经过6轮报价，由西房以总价84683万元竞得，楼面价23782元/㎡，溢价率3.04%。扣除5%的公租房配建成本，经测算保本房价不到3.7万/㎡，显著低于地块45000元/㎡的新房限价标准。
笕桥地块东至甘肃建总地块，南至德胜路沪杭高速公路立交工程、西至相埠路，北至规划草庄路，出让面积41761㎡，建筑面积83522㎡，起价174954万元，起始楼面价20947元/㎡。
地块商品房限价40800元/㎡，和周边新房龙湖大家九龙仓·璟宸府在售均价一致。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块由金隅以总价200954万元竞得，楼面价24060元/㎡，溢价率14.86%。经好地研究院测算，若按照最高限价（40800元/㎡）上市，预期利润率将超过10%。
运河新城地块东至规划顾杨路，南至规划道路，西至规划道路，北至金昌路，出让面积28234㎡，容积率2.6，起价133398万元，起始楼面价18172元/㎡。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块由香港置地以总价150398万元竞得，楼面价20488元/㎡，溢价率12.74%。地块周边环境较差，3.8万/㎡的限价明显偏高，但即使按照3.5万/㎡的价格上市，预期利润率也在10%左右。
桃源地块出让面积30803㎡，容积率2.8，建筑面积86248.4㎡，起价145493万元，起始楼面价16869元/㎡。桃源地块可以说本场出让中最受欢迎的，据了解，报名单位达14家。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
地块由联发以总价181493万元竞得，楼面价21043元/㎡，溢价率24.74%。联发在板块内有一个待售项目云景天章（需现房销售），并已许久未在杭州拿地，补仓需求强烈，溢价率较高。
据测算，即使该地块溢价率将近25%，若按照34000元/㎡的限价标准入市，依然可以获得10%以上的利润。
仁和地块总价较低，成为首宗含自持限价地
仁和地块出让面积18099㎡，容积率2.5，建筑面积45248㎡，商业占比不大于地上计容建筑面积的10%，且需配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。
地块位置图（数据来源：好地大数据）
由于地块体量较小，起价仅34389万元，竞拍相对较为激烈。最终由华元以上限价格44689万元竞得，楼面价9877元/㎡，竞配自持面积比例6%，成为杭州首宗拍至自持阶段的“双限”地块。
华元在仁和有一项目北城芳满庭，在售均价20000元/㎡，此番补仓意图明显。经测算，即使该地块拍至封顶价并含少量自持，但仍有一定的利润空间。
