2020年的楼市进入收官阶段。疫情下，杭州、宁波等地楼市走出一波行情，与之伴随的，各地因城施策，调控新政纷纷出台。
穿透这一年，或许能帮助我们，把明年楼市的走向看得更清楚一些。12月5日、6日，第二届浙江好房发布会暨人居生活主题月系列活动，将在杭州拉开帷幕。今起，住浙网、好房研究院将推出“限下的房子”系列报道，从调控鼓点疾、万人摇变奏、二手房“堰塞湖”、法拍升温等维度，以飨网友和购房者。首篇关注红盘网签“降速”导致的虚假库存。
回顾>>降温！杭宁绍台丽衢6城接连出台调控，明年楼市还涨得动吗
文/住浙网研究员 华静
最近，朋友老蔡抱怨：“8月份买的房子一直不给网签，总觉得心里不踏实”。
老蔡的急切也不是没有缘由，毕竟，能摇到这种中签率不到10%红盘的概率，无异于中了彩票！但不能网签的现状就像是明明知道手握着中了几百万的彩票，却不能刮奖一般，心里痒呀！
无独有偶，住浙网购房群里的幸运儿宁涛，一次就摇上奥体某盘，让群里人人羡慕，也面临着网签慢慢来的遭遇。
这两例子，揭开了现阶段杭州商品房网签滞后的一角冰山。
按照以往的规律，在业主锁定房源后，只要确认好贷款、合同等细节，就可以进入网签流程；一般来说，网签速度快的楼盘可以在一个月内完成。
加快网签节奏，意味着开发商可以缓解回款压力，而购房者可以获得踏实透明的购买凭证，对于双方而言皆是双赢。
“网签滞后”的现象存在，很大程度上会增加开发商的周转压力，对于杭州商品房的库存数据也会造成“失真”假象。
为了更好的还原杭州商品房“库存”真相，研究员进行了2020年度的红盘网签数据穿透。
PART1
据住浙网好房研究院统计，2020年至今中签率不到10%的项目开盘次数共计81次，房源总数为11707套，残留的“虚假库存”（既未网签房源）为1609套。【具体数据见文末表格】 而且，下半年的数据明显多过上半年。
上半年（截止到6月30日）推盘次数为57次，房源总数为9698套，残留的虚假库存为148套；下半年推盘次数为24次，房源总数为2009，残留的虚假库存为1461套。
按红盘（中签率低于10%）全年推盘数量来看，目前，“虚假库存”比例约占房源总数的13.7%。
若将这个比例跳出红盘范畴，放大至杭州市商品房一年超过10万套的新房供应量中，新房“虚假库存”的数量会相当惊人。这个数字，会对新房成交均价数据高低、未来购买预期、高周转开发企业的资金回款等方方面面，将造成一定的影响。
能不能推广到所有楼盘，请往下看。
PART2
对“虚假库存”楼盘的进一步分析，可以发现：
81次推盘中，有“虚假库存”推盘次数为31次，占比约38%。存在假库存的31次推盘之中，有6个项目为零去化，但项目领证时间多集中在10-11月，周期较短。
所有项目中，“虚假库存”数量最多的楼盘为奥体板块的滨江嘉品，未网签套数超200套。未网签top5数量均超过100套，其中有3个项目均价高于3.5万元/㎡。
滨江嘉品 效果图
当然，需要注意的是，这5个项目开盘节点都在9月以后，所以“虚假库存”比例较高存在一定的合理性。
若以3个月为周期，可以筛选出以下6个楼盘存在网签速度明显偏慢，且数量偏多的情况：这6个楼盘分别是滨江君品、杭州壹号院、滨江嘉品、滨江拥涛府、凤玺云著府以及滨江滨耀城。其中，3.5万元/㎡以上的高价项目有4个。
一个有意思的数据是，在6个项目中，滨江集团占股的项目多达4个，且多为高价项目；而众所周知，滨江集团是一个以“高周转”为名的房企。如奥体板块的项目滨江御虹府曾实现6个月从拿地到开盘、销售去化的完美作业。
高价项目网签的搁置，意味着大量的回款压力，而恰恰这个对象正是高周转的滨江房产，颇有点考验的意思。
PART3
那么若以是否存在低价项目网签快，而高价项目网签相对滞后的情况？
研究员也特意选取了几个不同项目类型楼盘，分析了项目的网签周期。
低价盘：
1.阳光城兴耀花漾里，均价约1.9万元/㎡；领证时间2020年5月，267套；截至2020年6月底全部网签完毕。
2.卓越星央悦府，均价约1.78万元/㎡，领证时间2020年4月，241套；领证时间2020年4月，截至2020年6月共计签约超240套，占比近100%。
中位盘：
1.杭州壹号院，均价约4.81万元/㎡，领证时间2020年6月，236套；截至2020年7月共计签约16套，之后以每月30-50套的速度进行网签，目前还剩余73套未网签。
2.西溪公馆，均价约2.8万元/㎡，领证时间2020年6月，959套；领证时间2020年5月，截至2020年8月共计签约950套，目前仅剩余1套未网签。
高价盘：
1.仁恒滨江园，均价约7.08万元/㎡；领证时间2020年3月，62套；3月底网签完毕。但是从签约量来看，前一张2019年12月份的预售证，约149套房源也是在今年3月底才完成签约，签约周期约为4个月左右。
2. 杭房建发养云静舍，均价约5.4万元/㎡，领证时间2020年9月；截至目前仅网签25套。
综合来看，在这几个楼盘中，低价盘网签速度确实较中位盘与高位盘要快一些，且低价盘都实现了在1个月内清盘的高速度。
中位盘与高位盘的网签速度并没有一个具体而详细的规律，也有单盘出现了某次推盘月清，而另一次推盘速度较慢的情况，如仁恒滨江园，一次推盘网签完毕时间为一个月，另一次为4个月；但从数量上来看，两次推盘的总房源数目有一定差距。
整体而言，杭州部分红盘确实出现了网签滞后的情况，但除了极个别楼盘的极少数房源外，大部分楼盘都会在3-4个月内完成网签，购房者的急切心情可以理解，但是也不用过分焦急。
对于预购房的消费者而言，则要考虑到部分虚假库存对于心仪板块购房新房或二手房有可能带来库存、价格影响。
当然，“网签限速”最难受的，应该是年底急着冲业绩的房企们。
