本文导读:
1、浙江第一强县,慈溪当之无愧
2、曾经栽跟头,如今一些“烂尾”项目活过来了
3、投资风再起,历史会重演吗
文/住浙网研究员 张伟博
为应对新冠肺炎疫情,浙江大部分地区已关闭售楼处和中介门店,房产交易基本停止,楼市“小阳春”岌岌可危。
刚过去的2019年,浙江各地楼市已经出现不同程度的分化,此次突如其来的疫情,无疑会使得分化进一步加剧。
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本期,我们来说慈溪,看看这个浙江“最强县”楼市成色如何。
慈溪市区图
浙江第一强县,慈溪当之无愧
慈溪素有“母慈子孝”之名,也被称为“家电之都”,与青岛、顺德并称中国三大家电生产基地,走出了诸如方太、公牛、先锋电器等知名企业。
根据中国社科院发布的《中国县域经济发展报告(2019)》,慈溪作为浙江县级市老大,成功进入排行榜前5,紧随其后的浙江义乌,排行第九。(余杭区、萧山区、鄞州区作为市辖区,不在此表统计之列。)
中国县域经济发展报告(2019)
2018年,慈溪GDP总量位列宁波各区县第二,仅次于鄞州区;GDP增速达9.8%,高居第一。(2019年GDP数据暂未公布)
把时间拉长到2011-2018年,除去2015年以外,慈溪GDP增速均高于宁波全市平均水平,在宁波经济方阵中处于领跑。
数据来自宁波统计年鉴
慈溪经济的高速增长,离不开杭州湾新区(现已整合为前湾新区)的开发建设。
新区位于老城区15公里以外,起初定位为开发区,疏解城区的大型工业企业。随后规模不断扩大,先后引进了上海大众、吉利汽车等大型产业项目。生产总值从2009年的64亿元增加到2018年的584.1亿元,年均增速高达27.9%,带动效应强。
曾经栽跟头,如今一些“烂尾”项目活过来了
虽然慈溪的经济一直排名前列,但整体房价并不算高,城区大部分在售高层价格普遍在2万/ m2以内。
慈溪历年商品住宅成交均价(数据来自瑞达斯)
2011-2016年,慈溪楼市经历了一段漫长的熊市,全市新房均价一路从13654元/m2跌到了9035元/m2,整整跌去了三分之一,至今仍未回到当初的高点。
阴跌那几年,对慈溪的开发商来说是无比煎熬的,期间产生了很多烂尾楼。
阿里法拍上的慈溪房产类项目
在阿里法拍网上,可以看到不少起拍价上亿的项目,部分项目无人报名流拍,多次下调价格后才得以成交。
其中体量最大的项目要数老城核心区的壹江城,项目总共有12个组团,总建筑面积约80万方。2019年7月23日,融创斥资22亿元收购了这个烂尾项目,更名为“融创江滨之城”后重新上市。
2016年以后,在全国去库存的大背景下,慈溪楼市爬出了低谷,烂尾项目一个接一个活了过来。
部分“复活”烂尾项目
融创江滨之城已于2019年12月首开,均价约1.2万元/m2,,明显低于周边二手房,但实际去化并不如预期,客户对项目的认可度一般。
慈溪虽然外来人口众多,但城镇化率已超75%,城区以改善需求为主,当地的农村自建房品质较好,偏爱小户型的刚需占比不大,对烂尾楼的接受程度更不会高。
投资风再起,历史会重演吗
2017年以来,随着各大城市纷纷出台严厉的调控政策,大量投资需求到处寻找低价的筹码,慈溪楼市迎来了高光时刻。
慈溪全市商品住宅成交量价走势
2019年,慈溪全市(含杭州湾新区)共成交新建商品住宅37781套(数据来自瑞达斯),较2016年的低点,大幅增长超320%。
来自上海及周边的投资客们,把昆山、嘉兴等地抬出洼地后,开始把目光投向隔海相望的慈溪。
慈溪区位优势
慈溪地理位置优越,位于上海、杭州、宁波三大城市的中心位置,近几年一直在打“融沪”牌,积极对接上海。
2008年杭州湾跨海大桥开通运行,大幅缩短了宁波、上海之间的行车时间。另外,杭州湾跨海高铁也已谋划多年,在最新的前湾新区空间规划中,标识了慈溪高铁站的大致方位和线路走向。
慈溪高铁站位置示意图(规划)
慈溪高铁站位于杭州湾新区和慈溪城区之间(坎墩街道),北上途经嘉兴可直达上海,南下则直达宁波城区。
这条新建高铁直接跨海连接宁波和嘉兴两端,将宁波往返上海的时间缩短了近一半。八字还没有一撇,很多投资客“乘坐”这条想象中的高铁,从四面八方涌入。
面对源源不断的购买力,慈溪也顺势“开闸”,加大了土地供应量,土地市场走出了“V”字形。
来自好地大数据
2018年,慈溪全市出让宅地可建面积达到790万方的天量,超过了2012-2017年6年的总和,占到宁波全市的42%。2019年虽然有所回落,但仍处近十年高位。
其中尤以杭州湾新区供应量最大,2019年宁波商品住宅成交套数前十中,杭州湾新区的楼盘独占7席,单年销售超过2万套。
2019年宁波新建商品住宅成交套数榜
数据来源:瑞达斯
杭州湾新区在招商上无疑是成功的,先后引进了绿地、卓越、融创、港中旅、碧桂园等多家品牌房企。
2017年绿地和当地签了500亿的投资意向,并持续出手拿地,截止目前已通过公开市场累计获得约500万方土地(共分两个片区,北区为绿地海湾,南区未上市)。
绿地海湾项目规划约3万户,从2017年9月首开入市以来,一路热销,目前已累计网签超1.2万套。
绿地海湾沙盘
去年11月,研究员在余姚跑盘,偶遇曾经代理过杭州湾楼盘的王盛(化名)。小王在余姚的一家二手房中介上过半年的班,有意思的是,他从没卖出过一套二手房,而是全程在卖杭州湾新区的新房。
小王提到,杭州湾的楼盘给的佣金很高,每个月只要卖出去一套,就有好几万提成,比卖二手房强。2019年下半年,随着杭州湾楼市逐渐降温,小王转行在余姚某盘的案场做起了置业顾问。
“一是离家近,以前经常带客去杭州湾,路上太远太累了;二是那边的房子没那么好卖了,这边案场有底薪,有保障。”小王解释自己“转行”的原因。
投资购房群聊杭州湾新区
某业内人士这样评价杭州湾楼市:这地方不把华东的投资客全捞完,是不会停的。
那就让子弹再飞一会?