核心提要：
一、建发低利润率拿地的两大原因
二、“不惜利润”，外来房企坚定入甬
好地网12月17日消息（研究员 楼陈名）今天，宁波年内最后一宗纯宅地，海曙启运地块出让，由首入宁波的房企建发拿下，总价31.89亿元，成交楼面价25667元/㎡。
今日地块成交溢价率17.2%，与本网昨日预测（链接）（溢价率不超过19%）一致。
计算幼儿园建设成本后，本地块实际住宅楼面价达26474元/㎡，虽然与海曙区最高住宅地价27760元/㎡（保利地块）还有一定差距，但也可以位列海曙区的高价地阵营。
值得注意的是，11月以来，宁波市区共出让五宗涉宅地，系数被4家今年首次进驻宁波市场的外来房企（佳兆业、龙光、武汉地产、建发）收入囊中，项目平均预期利润率仅1.81%。
年末外来房企持续涌入宁波市场，不惜牺牲利润空间换取入场机会，体现出外来房企对宁波市场的持续看好。
地块成交情况
地块航拍图（来源：浙江省网上土地交易系统）
一、建发低利润率拿地的两大原因
今天海曙启运地块共吸引了13家房企参与竞拍，最终建发以楼面价25667元/㎡竞得，从众多房企中脱颖而出，那么留给建发的利润空间还有多少？好地研究院测算如下：
若不折算幼儿园部分地价，建安成本按5000元/㎡计算，可售住宅实际地价达到26474元/㎡。
若住宅售价按上限全装价格36400元/㎡计（含装修2000元/㎡），加上车位利润后，项目预期销售净利润率仅1.36%，利润空间非常小。
如此低的利润率下，建发为何还积极拿地？好地研究院认为主要有两点原因：
首先是为了战略布局，抢占宁波市场份额。
在杭州市场竞争日益激烈的情况下，建发转战宁波市场也成为其在浙江持续深耕的必然选择。实际上，建发近期已在宁波参加了多宗地块的竞拍，包括此前北仑凤凰山地块，拍到了最后几轮，其进驻宁波市场的意图十分强烈。
其次是看好地块自身属性及区域发展优势。
地块南侧有规划地铁8号线站点，北侧靠近在建“龙湖天街”项目，周边还有南塘老街、鼓楼等商业休闲配套；北侧毗邻南环高架，直达鄞州东部新城、万达广场；且沿西侧机场路驾车约20分钟即可抵达宁波栎社国际机场。
优质的区位条件及完善配套条件，便于建发在宁波打造首个标杆项目，为品牌落地提供较强的支撑，为后续开拓宁波市场打下良好基础。
二、“不惜利润”，外来房企坚定入甬
据好地研究院统计，剔除非以房地产为主业的竞得者，今年首入宁波的房企已经达到13家，分别为建发、武汉地产、佳兆业、敏捷、龙光、日月集团、华元、大唐、大家、国鸿新瑞、力高、东原、万固。其中进宁波市区的占8家，而这8家中有一半是年末进驻的。
不仅是今天海曙启运地块的竞得者建发，近期拿地的外来房企，也都采取了牺牲利润的拿地方式，换取进驻宁波市场的机会。
据好地研究院统计，11月以来，外来房企在宁波市区已连续拿下5宗宅地，其中武汉地产竞得的北仑凤凰山地块，以及龙光竞得的镇海高新区地块，分别创下北仑区和镇海区地价新高。
这5宗宅地的平均预期销售利润率仅1.81%，考虑到外来房企需要适应宁波市场因素，首个项目能否顺利实现盈利将成为几家房企进入宁波的首个考验。
