文/住浙网研究员 艾维
这两天，一段署名“燕哥说房”的短视频在朋友圈内挺火，说的是名为“车位年中狂欢季”的活动，号称“只需付618元就可抢购车位”，“首付及按揭手续最晚可延长到2022年1月26号”。
618元? 杭州的车位都这么便宜了?看到后面提到须“首付及按揭”，大致明白了这不过是“定金膨胀+分期付款”的套路。
一个电话追问过去，置业顾问答复这618元只不过是占坑位的费用，视楼盘不同，一个车位总价30-50万之间，最少的首付7万元，后面的帮忙联系银行办信用贷，分期几年还清，年化利率在4%左右。首付可以延长到明年1月份生效。
通过较低的首付，让消费者在考虑是否要买车位时，能够跨过自己的心理障碍。本质上，这是一种市场行为，有点让利的性质。
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现在，杭州卖得动住宅的置业顾问不稀奇，能卖掉车位的才是好销售。
因为车位走不动，“捆绑卖车位” 的现象悄悄重出江湖。
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最近，在住浙网的后台和购房群里，有购房者吐槽“不想买车位就被华丽丽的忽视”，有市民前往政务服务网上投诉称，开发商优先卖给内定了车位的人，并且有“故意流摇”的嫌疑。
对此，杭州住保房管局的答复是——
车位的销售不列入商品房预售范围，对于流摇后不管已登记人员的问题，将予以综合研究，作为日后政策调整和完善工作的参考。
杭州主管部门发声了，再要走“捆绑卖车位“，想必要掂量掂量了，但销售KPI的倒逼下，愿意买车位的总是被优待一些。
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其实，杭州的车位卖不动，早已有苗头。
去年，奥体的御虹府被曝出，地下二层车位只要27万/个起，明显低于奥体车位的市场均价；
图源网络
奥体车位为何这么便宜？
经过媒体调查，原来这批车位是负二层的，而负二层不通电梯，不能直达售卖的房源。回家路要多走一段路，费时间，于是37万一个的车位打了73折，纯属市场行为。
无独有偶，卓越蔚蓝领秀一期车位去年一度打对折，促销车位价格大多在11.5万元，最便宜的11万元/个。
要知道，该盘车位最早是卖20-25万元/个。这样的降价行为，相当于打了对折，让部分按原价买了车位的业主感觉很糟。
到了今年，车位难卖的现象似乎愈演愈烈，在和置业顾问的聊天中，往往卖掉一套总价500万的住宅提成也就2000多块，还不如卖掉一个车位的提成来得高。
但在集中供地后“封顶+自持”屡见不鲜的背景下，车位的重要性日益突出。据好地研究院常规测算，地块平均预期销售利润率从双限政策实施当年（2019年）的7.9%，下降到集中供地政策下首日平均-3.17%
房企在住宅本身只有微利甚至勉强持平的情况下，通过超配车位、利用不超过10%配建比例拔高货值等策略，一定程度上实现扭亏甚至微利。
这个策略延伸到销售环节，车位的去化就成了相当要紧的一环。
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那么，杭州的车位为何卖不动?
首当其冲的原因是总价高。一般情况下，车位售价多为该盘房源均价的10倍，像奥体的车位动辄45万-47万/个，申花、望江的车位更是到了50万，这对于大部分业主而言，不是一笔小钱，尤其是对投资客而言，他们的资金都要用在刀口上的。而且车位不是必须要买，或者可以租用。
其次是车位配比高。随着汽车时代的到来，一些改善型楼盘规划了两层地下车库，车位配比率往往能到1.8甚至更高，处入车位超配状况。一个15万方的大盘车位数量超2000个是常态，全部销售出去可收回数亿甚至10亿以上的资金。受到高地价和严格限价双重挤压下的开发商，努力做到住宅部分持平，把盈利的希望放在了车位上面。
最后一条，杭州车位没有显现出赚钱效应。除了豪宅像蓝色钱江的两个车位使用权拍出过96万的高价，翡翠海岸的2个车位叠加到住宅里面也加了116万元，仔细算下来，投资车位并不是一笔划算的买卖。
以奥体为例，车位按40万元/个来算，使用20年，平均每个月的成本约为1660元，再加上管理费，每个月养车位的成本不菲。在奥体的部分写字楼，车位包月不过600-800元/月。综合算下来，买车位不如租车位划算。
而且，在二手房成交中，除了个别豪宅，车位并非买家的必需品，顶多平手走掉，想要抬价就难了。
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近日，研究员在湖州跑盘，发现湖州楼市的车位现象，正好跟杭州换了个位置：因为总价不高，还在黄金临界点上的车位很俏，而且湖州的车位是能够保值增值的。
卓越府是湖州首个摇号的楼盘：5月12日卓越府加推380套房源，1955户登记，中签率仅19.85%。更令人瞩目的是，车位配比1：1的项目，17万元/个的车位去化非常顺利，5月底还进行了一次车位摇号，针对的是有意向购买第二个车位的业主，结果加推的76个车位也很快售罄。
同在长东板块、一路之隔的绿地云上府，车位同样卖得很火。在案场，星星点点的车位已经贴满了小红旗，表示名花有主。同样，云上府会把剩余的车位优先向老客房倾斜，据置业顾问介绍，已经有不少业主表示了意向。
摄于云上府案场
细究湖州车位之俏，一是15-17万/个的总价，让人觉得可以承受；二来湖州人的消费观念里，买房是要带车位的，而且在二手房转让时，带车位的房源比不带车位的更加抢手。甚至单独论车位使用权，也能做出溢价，在卓越府和云上府跑盘时，从销售到购房人都觉得，这里的车位能涨到20万/个。
杭州卖不动的车位，到了湖州却成香饽饽。这背后既有需求定律在现实中的投射，也有城市消费整体观念的差异，更多的是投资回报率的现实选择，也是一堂生动的微观经济课。
