编者按：

近年来，以中国铁建、首开、金隅、方兴、远洋、万融、北辰等为代表的北京知名房地产企业逐步进入杭州，给杭州带来了不一样的开发理念。这其中，有不少开发企业已经取得了骄人的业绩（如中国铁建、方兴），有一些已经在杭州深耕多年（金隅、远洋），还有一些则进入杭州不久（首开、北辰、万融）。他们现状如何？他们如何看到杭州市场？他们对杭州乃至整个浙江市场的规划和发展又是怎样？住浙网将一一走进这些来自京城的房企“御林军”，专访京派房企杭州掌门人，为您做全面详细的解读。

回顾：京派大鳄系列访谈①：【中国铁建马建军】入杭五年，在艰难中奋然前行

    京派大鳄系列访谈②：【北辰置业秦鸣】为G20而来 关注杭州很久了

写在前面：

作为全国前30强房企，2007年，来自北京的金隅首入长三角地区，选择了杭州这座山水城市，一举拿下钱塘江边的地块，这便是金隅观澜时代项目。2009年，金隅又拿下观澜时代旁边的两块地，继续扩大观澜时代的规模。

选择在钱塘江边开发项目，是因为北京人喜水而居。

他们想进入杭州市中心开发项目，但是却没有急于进入市中心。2011年，金隅再次出手，拿下半山国家森林公园脚下自然景观资源同样很好的一块地，开发了金隅田园外项目。

金隅要在杭州落地生根，必须要做一个杭州人认为的标签性项目。2013年，时机成熟，金隅决心进入杭州最中心板块开发项目，在土地市场最为火热的时候，金隅以高达43.4%的溢价率拿下南星单元地块，成为当时的地王，这便是金隅学府项目。

至此，8年时间，金隅一步一步稳健的进行战略布局，在杭州已经形成三盘联动的局面。

即将面市的金隅学府对于金隅来说，也是一个挑战，这是金隅在杭州第一个高端精装豪宅项目，面对挑剔的杭州市场，金隅学府将如何做好精装修这个环节？面对未来发展，金隅将如何大步前进？为此，住浙网专访了金隅(杭州)房地产开发有限公司总经理吴建新，请他来聊聊金隅。

对话嘉宾：

金隅杭州公司总经理    吴建新

薇薇访谈主持人          曾薇

核心提要：

1、北京市场环境竞争激烈  “京企”纷纷出走

2、两年拿一次地  发展步伐稳健

3、金隅在杭州落地生根  必须做一个标签性项目

4、从产品细节出发关注孩子教育 抢占市场主动权

5、用打造人民大会堂的水准 做好杭州首个精装修项目

6、市场进入平稳过渡期  产品回归居住本质

文/住浙网研究员 曾薇

金隅杭州公司总经理    吴建新（摄影：贾明山）

北京市场环境竞争激烈  “京企”纷纷出走

住浙网：这些年，随着京派房企的不断涌入，杭州市场上的京派房企已经成为一个比较庞大的群体，金隅作为北京国企的代表，首次入杭便突围下沙沿江板块，各媒体当时的报道用了“大鳄抢滩杭城”，那么金隅在北京是一个怎样的地位呢？

吴建新：金隅是北京的一家特大型国企，年产值500-600亿，在北京金隅业务范围有四块，一块是建材水泥，第二块是房地产，第三块是自持性的物业经营，第四块是物业管理。主要的两块是建材水泥和房地产，这两块业务占了金隅集团80%的份额。

这几年金隅在北京做的还是不错，每年营业额和利润指标都是排在北京国企的前几名。金隅在北京做房地产，从1987年开始到今年将近30年了，在北京开发了四五十个楼盘，将近两千万平米。

2007年开始，随着北京市场竞争越来越激烈，北京的主流开发商都在向外围走。

住浙网：您如何看待2008年以来，京企集中入驻杭城的现象？

吴建新：我觉得这是有特殊的情结吧。第一、北京是一个特别有文化积淀的城市，杭州也是一个特别有文化积淀的城市。另外一个方面，北京在气候等各个方面是偏北方的一个城市，杭州是纯南方的城市特点，北京人旅游都是首选南方，所以京派房企往外走也是首选南方。第二、杭州作为长三角里面是比较重要的中心城市之一，经济各个方面发展的比较好，像GDP数据，上半年我记得是4000多个亿，杭州的经济在长三角中心城市里面是比较好。所以从这几个方面出发，京企出来会首选杭州。

金隅在杭项目分布图

两年拿一次地  发展步伐稳健

住浙网：诚如您所说，金隅是北京多个国家级地标的参建商，缔造者，在2007年之前，金隅以立足北京，开发环渤海为主，2007年后，金隅实行“走出去“战略，即”2+x”战略（环渤海、长三角，加其他城市），长三角在金隅集团中占据怎样的地位？

吴建新：在整个金隅的布局里，环渤海是第一位。比如金隅的建材水泥业务，一年产值有两百六七十个亿，都在环渤海区域。我们的水泥占了环渤海区域的百分之七十的市场份额，那么房地产这块，金隅的产值也是占了两百六七十个亿左右，现在有将近两百个亿左右在环渤海区域。

往外走的时候，选区域的时候，为什么选长三角？因为长三角区域也是中国经济的领头羊，所以首先选择长三角区域，想在长三角站稳脚跟以后再逐步逐步往外走。

现在其实金隅房地产的布局是三大区域，一个是环渤海，有北京、天津、唐山、内蒙等几个城市；第二是长三角，有上海、杭州、南京、马鞍山、宁波等几个城市；第三是西片，金隅在成都、重庆两个城市规模做得很大，在重庆我们的规模现在有将近300万平米，在成都我们也有100万平米左右，然后在海南我们也有项目。

住浙网：金隅在杭州的拿地布局非常有特点，因为杭州是个山水城市，第一个项目在水边，第二个在山边，第三个在市中心，您如何看待这八年的土地布局规划？最大的感触是什么？

吴建新： 2007年金隅进入杭州之后，杭州的城市规划方向已经改变，从西湖时代转向钱塘江时代，那么沿着钱塘江一线规划了大量的住宅。刚好有个杭州下沙经济开发区在北京有土地推荐，推出沿江的、湿地公园边的住宅地块，我们就来了。

为什么选择江边，这个跟北京人的喜好有关系，北京这个城市缺水，来到杭州以后，杭州是一个山水城市，北京人非常喜欢水，北京的豪宅，要么建在公园边上，要么建在水边，所以我们来杭州以后发现了钱塘江边上湿地公园边上的一块宝地，当时就特别中意这块地，后来2009年在钱塘江边上又拿了两块地，就是继续扩大了金隅观澜时代的规模，总规模将近达到100万平米。

2011年，我们再往市区走，集团将我们在长三角的定位是以杭州作为一个支点，然后逐渐的向外扩大。如果要在长三角站稳脚跟，必须要先在杭州站稳脚跟。在观澜时代做起来以后，我们逐渐往市区走，第一步并没有往最中心的地方走，往市区的拱墅区，也是环境资源特别好的地方，在拱墅区的半山国家森林公园脚下选了一块地，做金隅田员外这个项目。2013年我们拿了钱江新城地块，做了金隅学府项目，真正的进入了杭州的主城区，而且是杭州市的规划发展最中心地块。

金隅在杭州落地生根  必须做一个标签性项目

住浙网：就像你刚刚说到的，相比之前的观澜时代和田园外项目，金隅学府在位置上更加靠近杭州市中心，这个项目对于金隅杭州战略布局而言有怎样的意义？

吴建新：在杭州人的印象里面，一个企业要在杭州留一个标签，必须先要有一个标签性的项目，金隅要在杭州落地生根，必须要做一个杭州人认为的标签性项目，而不是我们北京人认为的标签性项目。

可能北京人认为的标签性项目是水边，山脚下就好了，但是杭州人认为的标签性项目是市中心的豪宅，所以我们选择了钱江新城。这个地块的配套资源优势非常的明显，学校配套，有行知幼儿园、胜利小学、北师大附属杭州中学等都是当地非常好的学校，医疗配套，有浙二、邵逸夫等，离项目都只有两公里左右，离杭州的城战火车站，也都是两公里左右的距离。钱江新城板块不光是杭州人认为的中心地段，也是整个浙江人认为的，杭州的城市发展方向。

住浙网：你上面说的那些也是金隅下决心要拿这块地的原因吧。记得当初拿地的时候，竞拍异常激烈，多家房企参与竞争，最后金隅拿下这块地，溢价率达到43.4%。

吴建新：主要是和金隅在杭州战略地位有关系，这个项目对于金隅来说，可能主要考虑的并不是它的利润，而是金隅在杭州落地生根的影响力，当时参与拿地有8家开发商，我们集团的决心特别大。

住浙网：未来在杭州的战略布局是如何？有会继续拿地吗？

吴建新：我们在集团在战略布局里面有三个中心城市——天津、南京、杭州。这三个中心城市是要重点发展，我们最近在南京还要拿地，杭州也还要拿地。

住浙网：拿地会比较倾向于哪些区域？拿地标准又是怎样？

吴建新：现在所有的开发商拿地都更加谨慎，房地产投资属性被剥掉以后，回归居住属性，它必然要选择地段、交通、配套比较好的一个区域来拿地。可能地价会比较高，利润会比较薄，但还是会选择这样一个区域来拿地。

从产品细节出发关注孩子教育 抢占市场主动权

住浙网：金隅学府项目是金隅在杭州高端住宅市场的一次试水，又位于钱江新城南星单元，这也是一个竞争比较激烈的板块，金隅将如何做好差异化竞争？

吴建新：这个区块的标签性非常明显，钱江新城诞生了杭州第一代的豪宅区，像蓝色钱江、金色海岸、新绿园等这些第一代的豪宅都在这个地方。

这个区域竞争也是非常激烈，有金隅学府、滨江钱塘印象、融创侯潮府、杭房钱江御府等多个楼盘。对于资源优势来讲，大家都差不多，当时金隅在拿完地以后经过了长时间的研究，我们很谨慎。第一个是我们要把项目做成标签性的项目，第二个是我们要做出差异化。经过两年的研究，我们重点从产品细节方面，区别于周边的项目。

金隅学府效果图

举个例子，这个地方学校资源大家都一样，但是大家只是直观的说有学校配套资源，我们重点是从产品细节方面去考虑，我们研究完这个地方的客群特点以后，很多人买了这个地方的房子，第一是想买豪宅，第二是为了下一代的成长。

金隅学府重点的研究方面就是关注孩子教育，从产品的精装设计，产品园林设计，售楼处的展示面，处处体现了对下一代的关怀。比如售楼处是杭州唯一书房售楼处，里面做了三味书屋，园林里面设置了对孩子教育的一个区域——德智体美劳。孩子在里面玩，家长可以随时很方便的利用园林的道具对孩子进行教育。小区有3幢楼的架空层，设置了国际名师堂，相当于现在社会上的4点半学校。因为现在小孩都是4点半放学，放学后家长还在上班，小孩没地方去了，可以到国际名师堂，有专业的老师给他辅导功课。金隅学府主要是从关爱孩子下一代成长的这些细节方面来体现我们和周边产品的一些差异化。

用打造人民大会堂的水准 做好杭州首个精装修项目

住浙网：其实从项目案名中也能体现，以学为主，对孩子的学习和教育方面都会比较的看中。金隅学府是金隅在杭州第一个精装修项目，在杭州市场上做精装修产品的开发商不在少数，金隅学府将如何去做好精装修这个环节？

吴建新：其实做精装修，金隅是有传统的，金隅集团有自己的精装公司，有自己的精装设计单位，精装施工单位。人民大会堂是金隅施工的，北京的人民大会堂山西厅也是金隅施工的，人民大会堂的装修是代表了全国最高的精装水平。在北京，我们自己持有的集团总部大楼，建筑面积有70万方，里面有50万方办公， 10万方的配套商业， 10万方酒店，喜来登酒店也是金隅施工设计的，所以金隅的精装水平在北京是很高。

到杭州来后，金隅学府确实是第一个精装项目，但是相信我们在北京能做出这么好的喜来登酒店、人民大会堂，那么到杭州来做住宅，应该是更简单，需要在住宅的设计方面、文化方面跟当地有一个契合。

住浙网:那杭州项目的话，也是由金隅自己的精装修团队来做？

吴建新：以后会安排的自己精装修团队进来，也会引进市场上比较好的其他的团队。

住浙网：那在精装修的细节上有怎么样的考虑？

吴建新：研究市场上精装以后，我们在50多个方面也有一些制定化的提升。我们这个项目重点要关爱孩子成长，比如在儿童的洗手间，小孩个子比较低，有的洗手盆够不着，我们下面有个小抽屉，拉出来，小孩站在抽屉上可以自己洗脸刷牙了。再比如小孩的眼睛怕刺激，我们全屋都是LED灯照明，这样的话光线比较缓和。

其他一些楼盘很少用进门感应灯，金隅在精装修中，只要一进门，门口的感应灯就亮了，还配备出门一键断电系统。杭州雾霾也比较严重，我们引进了新风除霾系统，还有市场上精装豪宅用的比较普遍的地暖，全屋的中央空调系统，我们都是用的市场上比较好的空调系统。

还有一项是区别其他豪宅项目的是，金隅学府引进了德国的一套净水系统，在整个小区进水之前，先进行一道净化，每个家庭的水都是经过净化的水，让大家又能住在房子里，又能喝上最干净的水，呼吸到最干净的空气；

金隅学府鸟瞰图

厨房里人性化的设计也有很多，比如在厨房里，一般女同志个头会稍微矮一点，够不到橱柜，我们橱柜开关是感应开关，手一摸它就开了，再手一搭就关上了，橱柜里头的收纳系统，利用一个转角的设计，充分利用厨房里头的空间。

住浙网：金隅学府预计什么时候首开？首开将推出哪些房源？

吴建新：现在已经开始认筹了，有一个8重大礼的优惠，预计在8月中旬或者8月底之前会开盘，首次开盘里面会有90方的小三房，146方的四房，跟170方的大四房这三种户型。

市场进入平稳过渡期  产品回归居住本质

住浙网：近期，市场回暖明显，楼市成交量持续在万套以上的高位，您对于下半年市场走势持有怎样的观点？对我们的购房者有哪些建议？

吴建新：下半年的市场可能不会有上半年4、5、6月二季度这么火，可能是一个比较平稳的过渡阶段，一直到明年上半年。中国经济经过这段时间的调整，如果能够企稳，可能受益的还是房地产。

房地产经过这几年的调控，投资属性慢慢的剥掉，以前房地产作为投资属性，很多人不看具体房子，就觉得这个区域以后有没有升值的空间，有没有机会，是这么去选择房子。房地产回归居住本性以后，它的配套、地段、各方面的品质对购房者来说显得更为重要。