文/好地研究院首席研究员 方晓泉

黄雀难当

一个区块被分割成几宗地，短时间内先后出让，在后几宗地竞争中突然出现新的竞争者，所谓螳螂捕蝉，黄雀在后。土地市场最近演绎这种故事，是在著名的蓝孔雀地块拍卖会上：2013年9月，蓝孔雀6宗宅地分两次出让，其中后一次出让的两宗地块，被突然出现的“黄雀”融信包揽。

再往前，2012年7月万科拿下了北宸之光地块，仅仅几个月后，滨江击退了金地、万科，拿下了相邻的万家名城地块，地价从4400上涨到6600。

然而，若想在此次当“黄雀”，代价相当高：

南地块从条件上看不如北地块：更靠近铁路、形状不规则；并且毗邻还有地块要出让。考虑到未出让地块未来需要的光照等条件限制，南地块在设计排布上有一定难度。不是操控能力强的开发商，很难操作。

更重要的是，北地块的竞争者都是杭州业界一流开发商，而且是做中高档房的品牌开发商，要突破这些志在必得的开发商设置的防线，成功当上“黄雀”，难度相当大。

文晖两宗地块指标

文晖两宗地块位置

悬念失去

好地研究院分析认为，南地块之争已经失去悬念，体现在价格和得主两方面。

第一，价格失去悬念

北地块的成交，确立了文晖板块价格基准。

由于北地块的价格是经过充分竞争的结果，对南地块的导向作用更加明显，从地块属性、起拍价和竞拍者的心理出发，南地块的价格很难超越北地块。

由于两块地的起价相差900元/㎡，我们以北地块36%的溢价率作为参照系，来推算：南地块的起价为12488元/㎡，按照36%的溢价率，成交价大约是17000元/㎡。

如果竞争激烈，最后成交价高于17000元/㎡，将在未来与北地块的竞争中失去成本优势。

第二，得主无悬念

北地块的现场竞价，一开始即出现近年来罕见之火爆现象：快速地以一千万的幅度加价，可见参与竞拍房企对文晖地块的价格有相近的认知——超过17000元/㎡再定胜负。

鉴于旭辉、大家、朗诗等在地价到达17000元/㎡之后出价谨慎。南地块的得主很可能产生在北地块报价最高的四家超过17000元/㎡的房企之间——万科、方兴、滨江、合景泰富。

其中，合景泰富上次报价上，稍逊一筹，万科、方兴和滨江的报价在毫厘之间。考虑到万科已经拿了一块，虽然可能梅开二度，但是方兴和滨江的强烈拿地欲望未得到释放，南地块的得主或在方兴与滨江之间，而万科要压过这两家的竞争最后拿下，代价不菲。

捡便宜者已现

不过，此次竞拍，无论是谁拿下南地块，北地块的得主万科已然成为捡便宜者：

如果地价超过17000元/㎡，拍高了，对万科有利，这样的便宜，万科经常遇到，例如北辰之光、紫台、璞悦湾等项目，地价均是板块内最低；

假如地价拍低了，低于17000元/㎡，万科可以自己拿下，摊薄了成本，统一开发起来又有规模优势。