文/好地网首席研究员 方晓泉

9月22日下午，万科、旭辉、阳光城三家房企成功拿地。其中，

①万科在城东补仓，经过37轮竞价，以12亿元竞得彭埠地块，成交楼面价12623元/㎡，溢价率26%。

②旭辉在崇贤新城补仓，以底价33743万元在崇贤新城B4地块，成交楼面价2600元/㎡。

③阳光城击退大家、滨江平安联合体等11家房企，以12.3亿竞得备受关注的上塘地块，成交楼面价15111元/㎡，溢价51%。

上塘地块位置图

今天上塘地块成为市场关注的焦点，之所以市场热议较多，是因为上塘地块名义溢价率创了2012年以来的新高，（注：2012年开始实施溢价率超过49%之后竞保障房的措施以来，这是第一宗名义溢价率上突破50%的地块。）

一问：阳光城溢价51%拿下，到底高不高？

好地研究院认为，上塘地块创下51%的溢价，其真实热度超过了文晖地块。（文晖两块地的溢价率分别为万科项目36%和朗诗项目37%）。

上塘地块竞拍一落槌，即有业内人士大呼：万科朗诗在文晖地块上赚了！

那么，为什么溢价率这么高呢？

笔者认为，上塘地块之所以能创下如此高的溢价，主要基于以下关键点：缺乏合适的竞品参照系，定价分歧大。

今天城东新城彭埠地块和上塘地块同时推出，上塘地块溢价51%，而城东新城地块溢价仅26%，相差近一倍。

不难发现，彭埠地块所在的区块，竞品较多，周边拥有德信晓宸、滨江、远洋等新项目，长期以来，新房售价在20000-21000左右。对于这样一个房地产开发较为集中的区域，开发商对于未来新房的售价预期往往缺乏想象的空间。因而万科和滨江的竞争恰好到了保本线（12600），在情理之中。

而无论是上塘地块还是文晖地块，均拍出了较高的溢价率。这与两宗地块的共性：缺乏合适的参照系密不可分。

距离上塘地块最近的项目是中铁建国际城，但笔者认为，中铁建国际城目前的新房售价不足以成为上塘地块地价的唯一参照。

一方面国际城有70/90政策限制，因此以90方以下户型为主打。目前已经接近尾房销售，剩余的住宅还有200多套，以130方及以上的大户型为主。另外，据好地研究院了解，接下来中铁建将针对余下的存货涨价。

二问：阳光城为何不顾一切要拿下？

笔者认为：这是阳光城为了扭转在杭被动局面。

上塘地块共12家房企报名，包含了近期频频现身土地市场的万科、滨江、新城控股，也包含了卧榻之侧的中铁建。

在10余家房企虎视眈眈之下最终成功斩获上塘地块，对于阳光城来说，价格应该是杀到了“喉咙口”。

阳光城缘何如此势在必得?好地研究院认为，此次战役，是阳光城杭州团队的市场保卫战，也将是一场荣誉战。

根据好地数据库资料，作为2013年首次入杭房企，阳光城先后布局萧山（阳光城上府）和丁桥（阳光城翡丽湾），且拿地价格均较高。

阳光城在杭州历次拿地情况表

从这两个项目至今的销售业绩来看，可能与阳光城此前进杭的预期有不小的差距。

从今年阳光城参拍的地块情况来看，阳光城将战略转向中高端改善型市场，意欲扭转其在杭州市场上被动局面。

此前连续参拍未来科技城两宗宅地，出价均较高，但未果。此次，打响上塘战役，将是阳光城在此轮土地大战中的最后一击。（9月30日之后，杭州市中心暂时没有公告类似地块出让）

阳光城今年在出让会的表现情况

三问：高溢价拿下，阳光城会亏损吗？

上塘地价突破1万5，将来房价要卖2万4才保本。虽然业内对未来房价普遍的预期是2万3，但好地研究院分析，将来卖到2万4甚至更高，也并非没有机会。

最后卖到多少价格，取决于多重因素，目前，诸多因素对阳光城有利：

1、上塘板块的价值提升在加速

上塘板块近两年的配套发展很快，紧邻地块的中铁建打造的太阳城、浙幼师、文澜小学，以及板块周边的中大银泰城，杭州新天地，远洋、绿地、万通组成的大运河商圈等中高端配套，提升了上塘板块的形象和价值。

好地研究院认为，在板块认知度上，上塘可以和申花进行比较：两个板块到市中心的距离相近，地价也相近，14000-15000的成交地价也证明了两个板块的相似度。

申花板块的房价从2万3到2万6的价格上都有市场，取决于产品。从而，上塘项目在售价上也可以比照申花。只要产品做得好，2万4以上完全有可能。

2、特殊事件的有利影响。预售新规+国际峰会停工因素，使新盘供应量在上塘项目上市前后大幅下降 ，对上塘项目是较大的利好，加之届时周边没有竞品，竞争压力小，提价有空间。

上塘项目只要在10.1前签订出让合同，就可以避开预售新规的限制，只要付款、开工快，就能避开国际峰会的停工影响，最快可以在明年年中开盘。

而上塘板块下一宗地块将受新政以及停工影响，开盘最快也要到2017年，也就是说上塘项目至少在销售初期不会遇到新的竞品（中铁建国际城已经是尾盘，剩余房源不多）。

3、内在价值的提升能力将是最大的不确定因素。

2.4万-2.8万这样区间的价格，本身有很多的弹性，不但取决于地块的属性，还取决于地缘性的供求关系。

如果阳光城能做出高性价比的产品，满足该板块附近的客户需求；

如果能纳入文澜学区。

这些内在价值的提升，将是决定该项目成败的另一关键点。而阳光城杭州团队是否具备这样的能力，市场拭目以待。

阳光城保本房价测算

附表：上塘地块和文晖地块房企出价情况对比