文/好地研究院首席研究员 方晓泉
今天，10月30日，杭州土地市场上演了一场激战，央企金茂经过56轮报价，击退龙湖、滨江平安联合体、大家、万科等15家房企，以总价38.84亿、楼面价21512元/㎡，勇夺紧邻滨江区政府的，杭政储出[2015]36号滨江中心单元R21-06地块（业界也称之为物联网地块）。该地块出让面积达108亩，容积率2.5，可建面积为18.05万方。
地块指标一览
出让会上的金茂竞买代表
据中国金茂杭州公司总经理周晓峰告诉好地网，该地块将打造旗下著名的品牌——金茂府。
这是金茂在杭州拿下的第二个项目。2014年1月，金茂首次入杭，以23.7亿竞得位于申花板块的杭政储出[2013]110号，即拱墅区庆隆单元GS04-01-R21-18地块，出让面积61160平米，容积率2.8，建筑面积17万方（含10%保障房）。2014年9月，该项目（黄龙金茂悦）首开。住浙网数据显示，到本周为止，黄龙金茂悦累计已经销售近千套，总销售额20多亿。
三大特征：一线城市 三国大战 改善的机遇
好地研究院分析，今天的土地战，折射出杭州土地市场的几个新动向。
第一，竞拍过程有了一线城市的特点。
本周滨江区两宗地块的竞拍，具备了一线城市土地市场出让会的特征：
①竞争房企多，18家房企参拍，创下了杭州参拍房企数量最多的记录，且均为大品牌，金茂、绿城、九龙仓、龙湖、万科、保利、招商、金地、华润、世茂均是全国十强级的房企，滨江、旭辉也在三十强之列，难怪有开发商笑言，这个月底，全国的一线开发商都到滨江来“过年”了（指聚在一起抢地）。
②溢价率高，两宗地块分别拍到了66%和71%。
③保本房价超过当前价格水平。未来绿城九龙仓和金茂均要卖3.5-4万元/平米（精装）才能保本，而目前滨江区房价，最贵的楼盘的均价仅为3-3.5万元/平米（精装），此前，滨江区域的房价最高为钱江水晶澜轩，2013年开盘均价曾经到过38000多，但之后因为市场压力有所下调，目前维持在33000元的均价。
第二，房企竞争格局呈现“三国大战”。
参与杭州土地竞拍的主流房企，逐渐形成三大类型房企“割据”的局面。
一是以金茂、中铁建、中交（绿城大股东）、北辰、华润、招商、保利为代表的央企国企（万科第一大股东为华润，也与央企搭点边）；
二是以碧桂园、龙湖、滨江、世茂、旭辉、朗诗为代表的民企背景的股份制上市公司；
三是以九龙仓、凯德、嘉里为代表的港企与外企。
其中，央企实力雄厚，利润考量不像民企那么严苛，因此通常在和民企的争夺中，占据上风。
第三、捕捉新机遇，房企看好杭州中高档市场。
金茂代表上前报价
一宗好地块，能吸引十家以上房企竞拍，最终取得较高的溢价率；而普通地块，只能吸引到一两家房企，以底价或低溢价成交为主。
好地研究院认为，分化的背后，反映出在限购限贷放开之后，在90/70限制取消之后，一直以刚需产品为主导的市场即将发生较大的变化，本来被压抑的改善型需求将得到释放，今年以来，高端房销售态势一改前些年的颓势，频频占据销冠榜首就是个明证。
这种变化的契机被一些实力强，一直开发中高端房产品为主的房企所捕捉，这些房企看好杭州未来几年高档房产品的需求，尤其在一些新盘供应少、需求旺盛的区域。
今天的土地战，产生了一个比较理想的结果
一是成交地价定格在2.15万元/平米，仅比三天前绿九置业的拿地楼面价高了不到500块，可见今天到场的开发商面对优质地块，虽然竞争激烈，但不失理性。
二高端产品系“金茂府”入杭，使杭州高端产品市场更丰富。杭州是一座购房者对楼盘品质有极高追求的城市，诞生了绿城和滨江这两家擅长打造高端产品的优秀本土房企。而在外来房企中，中国金茂在高端市场上是最有建树的企业之一，“金茂府”的美誉度和知名度颇高。
三是本周滨江区的这两块宅地，绿城九龙仓、金茂分别拿下，可以说两块地都达到了“好马配好鞍”的效果。
而对两块地同样非常渴望但遗憾而归的大家、龙湖，以及万科，在杭州高端市场（售价超过3.5万元/平米）均有作品。在接下来的桥西、拱宸桥、文晖、南星等优质地块的争夺中，他们将会继续出手，能否如愿以偿，值得期待！
有市场人士认为，金茂这次拿到地，竞争并不算激烈，对走高档路线的产品系“金茂府”来说，其实捕捉到了杭州市场竞争对手的一个空档：当前，竞争对手们因为各种原因，拼抢意志有所弱化——
绿城因为大股东更换，还在内部整合之中，再加上已经拿到了四桥南地块，竞争欲望减退；滨江集团有不少高档房源的土地储备，并不缺地，而且今年意欲进军上海，在杭州目前属于可拿可不拿的阶段；其他房企，要么将积蓄力量征战下一宗优质地块，要么总部授权不足，要么信心不足，能与金茂战斗到最后且实力强劲的对手，是拿地欲望极强的龙湖，可惜最后放弃了。
最后金茂的胜出，其实也是金茂自信心的胜利。
金茂府能突破滨江区价格天花板吗？
虽然理性，但金茂这次拿地价格并不低，以10%的财务成本、建安成本4500元/㎡，精装修成本5000元/㎡，金茂府的保本售价在3.8万元/平米（精装），而此前滨江区的价格天花板为钱江水晶澜轩，两年前的开盘均价超过3.8万元/平米（精装）。
金茂凭借什么突破滨江区的3.8万元的历史均价天花板呢？
今天拿地之后，金茂投资团队异常兴奋，中国金茂杭州公司总经理周晓峰向好地网研究员表示：金茂对产品力有自信，在黄龙金茂悦上可以体现：开盘时2万3，到现在2万7以上，最初的首批购房者赚了不少。而金茂积累的1000组客户，奠定了金茂在杭州深耕发展的决心。
从金茂在杭州的第一个项目黄龙金茂悦的销售情况来看，金茂并非没有机会。据住浙网资料，黄龙金茂悦是今年杭州市场上鲜见的量价齐旺的楼盘之一。金茂悦的毛坯售价在2014年9月首开至今，价格一直稳步上扬，从开盘的23000元/㎡到目前的27000元/㎡左右，上涨了20%左右，楼王更是卖到了30000-32000元/㎡。而金茂悦所在的申花板块，其整体房价仍在20000-25000元/㎡之间，金茂打破了申花板块的均价天花板。
对金茂府来说，突破滨江房价天花板，存在有利的内、外条件和未来预期。
内在条件，即依靠金茂的产品力，以及营销、管理方面的综合能力，金茂府作为比金茂悦高一级的产品，有机会复制黄龙金茂悦旺销的佳绩。
外在因素，则有滨江区的雄厚的产业基础，金茂府的客户群体或将包括阿里巴巴、华为、网易、海康威视、吉利汽车等大公司的企业高管、白领，尤其是滨江区众多民企老板；
未来预期，则是2016年国际峰会、2022年亚运会等的召开，将有力推动奥体周边区域的交通基建、公建配套、人口聚焦、产业发展。
保本房价计算
尽管存在内外兼具的有利条件和前所未有的未来预期，金茂府想要突破天花板，依然面临挑战。连深耕滨江多年的龙湖，也在最后时刻退出，足以体现出这个价格带来的压力。
不过，金茂府的产品，在别的城市的实践来看，因为综合的产品力，售价往往比竞争对手要高。
按照目前的地价水平，中国金茂必然将在滨江项目上精益求精，假设能突破滨江区域的价格天花板，那么，中国金茂将因为得到杭州消费者的认可而名利双收，而物联网地块也因为金茂府而成为杭州楼市的名盘。
附：10.30土地战各房企竞买表现
