文/好地研究院首席研究员 方晓泉

今天（2015.11.20），地价又创下板块新高：杭州主城区土地出让会上，两宗热门宅地引起共13家房企的激烈竞争，最后，

金地以总价130300万元，楼面价16842元/平米竞得37号桥西地块，溢价率33%。

桥西地块位置图

朗诗以总价102500万元，楼面价18479元/平米竞得38号文晖地块，溢价率21%。

文晖地块位置图

两宗地块成交信息

以上两宗地块分别创下了桥西和文晖板块的地价新高。

金地成功挺进桥西；

成功补仓的朗诗，成为赢家：9月拍下的文晖地块为1.7万元/平米，比今天低近1500元/平米的差价。两个月，地价上升超过8%。

历经两个月，地价水涨船高，揭示了当前市场，对于市中心优质地块，开发商的预期在提升，市场的热度在增加，而在9月这个由暖转热的关键点上拿地的开发商，获得了更低的重置成本。当然最后能否将地价上升转化成实在的利润或者给购房者带来实在的价格实惠，还要看后续新房销售的状况才能确定，但是先下手的浮盈，明确昭示了开发商拿地热度在提升这一趋势。

好地研究院分析，今天这场土地重头戏，透露出了2个信号：

一、改善市场继续成为房企拿地焦点

从去年下半年开始，随着限购限贷政策放开、利率一降再降，改善型需求爆发，成为支撑今年4月以来杭州楼市“七连万”的中坚力量。

改善市场强势复苏，在两个方面给房企带来信心：

其一，成交量暴涨，如下图所示，主城区2.5万元/平米以上价格区间的商品住宅，自2014年7月底限购放开之后，走势陡升。

其二，房价升高，今年杭州房价有明显大幅度上涨的楼盘均位于改善板块，例如桥西板块的绿城运河宸园，申花板块的黄龙金茂悦。

主城区单价2.5万元/平米以上商品住宅去化月度走势

正因为改善市场优异的业绩增长给房企带来的信心，今年下半年以来，优质地块出让遭遇越来越激烈的竞争，报名家数越来越多，地价越拍越高。

竞得者：金地代表（最高出价130300万元）

这次桥西地块争夺激烈，最终成交价格略超预期，这个价格，如果比较周边的市场状况，并不低：

今天桥西地块的成交楼面价高达16842元/平米，与其一条石祥路之隔的祥符板块的房价一般在17000-18000元/平米。按照4500元/平米的建安成本测算，纯高层产品的保本房价要卖到2.7万元/平米（毛坯）。这个价格相当于桥西板块最南端的九龙仓碧玺和绿城运河宸园的售价。

金地拿地素来谨慎，但最近出价能力有所提高，与前些年有所不同，难道投资风格有所改变？

对此，金地杭州公司总经理沈锋明向本网表示，今天金地最终能成功拿到地，是基于两方面的考虑。一是抓住当前改善客户积极入市的机遇，金地桥西项目将配置30%的叠墅产品；二是金地挺进市中心，借此做强做大市场份额。

对于文晖地块，今天也创下了板块新高，比朗诗之前拿的地高出1481元/平米，比毗邻的万科地块高出405元/平米。

竞得者：朗诗代表（最高出价102500万元）

对此，朗诗浙江公司总经理赵晶海向本网表示：杭州已经具备了中长期利好，核心地块又十分稀缺，而朗诗的产品以绿色、科技、健康、环保、节能为特色，更适合对产品有追求的改善群体，因此对市中心地块势在必得。

图为朗诗势在必得，持续多轮主动压价

二、诱惑之下保持理性

自10月份开始，房企对杭州核心地块的争夺由暖转热，今天的热度依旧。尽管市场很热，尽管改善市场具有诱惑，优质地块十分稀缺，但从今天各房企的表现来看，均不失理性。

以今天为例，金地计划靠改善型产品——叠墅，提高产品的溢价能力，从而在高企的地价基础上，能实现盈利。而朗诗赵晶海则表示，1.84万元/平米在朗诗的预期范围之内。

从目前来看，随着利好不断，新房去化速度的加快，杭州的城市地位正在改变或者提升全国性开发商对其投资价值的评估，加上开发商拿地“弹药”随着销售回款的加速而进一步增大，在这种情况下，拿地欲望强烈的开发商众多。但是，即使在僧多粥少的大背景下，开发商拿地还是保持了理性的节奏，即以零利润或者略高于成本价作为成交价格的极限，一到极限，即退出竞争。

以滨江地块为例，最后成交价转换成新房售价，大概在3.8万左右，这个价格与银杏汇等房企接下来推出的新房源的价格相近，这个价格成了龙湖最后一轮退出的极限位置。而在拿地之后，金茂投资团队十分激动，本周积极召开产品发布会，从中可以看出对于该项目的信心。

当前，开发商在拿地饥渴中保持克制与理性，这也是前些年市场的教训导致。目前开发商一致看好市中心的优质地块，这种现象在2013年也流行过，市中心的优质地块，在熊市中能割肉出售，在牛市中能迅速率先涨价，当这样的道理成为行业的共识的时候，厄运也随之而来，因为任何好的地块，只要价格高于需求，就会投资失败——项目亏损。

华家池三宗地是优质地块，但是当蜂拥而来的百亿大战，把价格拉到最高23800元/平米以上（若商业部分按照1.1万元/平米的评估底价测算，住宅部分价格约为32100元/平米），使今天在其中的三家品牌开发商操盘十分辛苦，其他的如杭师大地块，蓝孔雀地块，拿到地的开发商发生了亏损的状况，无一不在提醒拿地的开发商：

冲动是魔鬼。

基于前车之鉴，我们看到9月以来，在市中心优质地块的竞争中，理性还是占据了开发商拿地行为的主流，这为下一道环节，开发与销售，项目盈利创造了最重要的前提，也为楼市的健康发展打下了基础，毕竟一个大面积项目亏损的市场是维持不下去的，项目合理的投资回报是楼市健康发展的关键所在。

下一块优质地块得主，龙湖？

最近，龙湖连续两次在最后一轮退出，不久前在滨江地块上惜败于金茂，今天惜败于金地，可见其拿地意愿十分强烈。强烈背后是其迅速的去化能力与项目储备不足的反差：今年销售额已达43亿，但今年只拿了一宗丁桥的地块。

可以预期的是，接下来优质地块的出让，龙湖必然不会放过，随着竞争对手一个个如愿以偿地拿到了地，龙湖拿到地的机率也在上升。

下周一（11.23）出让的拱宸桥地块和三墩北地块，龙湖会不会参加，值得期待。出价同样积极的旭辉，今年去化良好，资金充足，旭辉同样也可能是这两宗地的有力争夺者。

11月23日下周一，拱宸桥地块和三墩北地块将出让，争夺战必将又一次上演，本网届时将进行现场直播，敬请关注！