文/方晓泉

1月6日，信达以36679元/㎡的楼面价夺下南星地块，刷新了杭州宅地楼面价记录，南星板块的价值凸显。

南星地块为何受到如此大的关注，使最终成交结果超出业内资深人士普遍预期的3万元，达到杭州楼面价新记录36679元？

尽管新房的价格由需求决定，不由地价决定，尽管信达拉高了地价，也不一定能促使新房端价格的提升。

不过土地成本的大幅上升，使该板块土地的重置成本提升，即今后拿地的价格大大提升，这容易使消费者还有开发商形成看涨预期，这样的例子在历史上经常出现，但最后新房涨价是否能实现，主要要看当时的供求结构。

如07年雅戈尔“面粉比面包贵”拿下杭商院地块，引发杭州房价的加速上扬，主要原因在于杭州楼市的实际库存正在不断下降，供求关系正在越来越有利于卖方；13年的地价上涨并没有引来房价的持续上升，原因在于库存较大，价格不但没有上涨的动力还有下跌的压力。

而在目前，因为实际库存在2015年下降了，如南星板块的总存量只有20万方，去化周期只有16.5个月，整个市场的改善型产品不但销势良好，而且一些楼盘已经开始涨价，在这样的背景下，地价的大幅度上升很容易引起涨价的预期，信达的出手，对于南星板块的在售楼盘是一个比较好的利好刺激。

南星存量一览（单位：万方）

南星板块受热捧，也凸显出前期进入该板块的金隅、融创&大家、杭房的前瞻性。使目前在售的金隅·学府、融创大家·侯潮府、杭房·钱江御府等三盘成为既得利益者。

目前南星板块的涨幅预期要高于其它板块，若能出现一定幅度涨价，金隅、杭房、融创大家均可获得较为理想的利润。

首先是侯潮府，还有约4.7万方存量，并且包含此前未推出的大户型，售价在均价提升的基础之上，还能再高一点。

其次是金隅学府，有3.8万方存量，拿地2年多才开盘，开盘时售价已经不低，在经过新的市场周期之后，其未来有望获得利润，甚至可以抵上多个普通项目。

此外，金隅的案例或将成为一个可借鉴的样板：虽在相对较高点拿地，但未采用高周转策略，避开市场低谷，在市场上扬阶段出货，并且控制流量，来保证利润最大化。

第三是杭房江南御府，还有3.2万方存量，虽然地价比侯潮府和学府低，但售价也偏低，此前利润不高，而接下来有机会获取更多利润。

金隅·学府存量

注：金隅学府已全部领出预售证

融创大家·侯潮府库存

注：①侯潮府规划10幢，目前已领出其中6幢，还有4幢未领预售证（包含大户型，售价较高）；②侯潮府成交价格包含车位

当然，获益的还有政府及做地单位，多收了三五斗：按侯潮府地价25177，总价为23.3亿；按3万地价，总价为27.7亿。最终成交价33.9亿，比预期高了6-10亿。

附：南星板块5大价值

1、区位优越、土地稀缺、存量小

南星在行政区域上属于上城、规划上属于钱江新城（一期），上城及钱江新城均是寸土寸金之地。南星平均每年只有一宗宅地推出，今后只有两宗可推，越往后稀缺性越大。而目前，也只有三个盘在售，库存以及后续供应量均不大。2015年，板块内共销售商品住宅14.5万方，显性库存及总存量去化周期分别只有7个月和16.5个月。

2、豪宅基因

南星板块是杭州最大的豪宅聚集地，已经汇集了绿城蓝色钱江、新绿园、滨江金色海岸等老牌高端项目，以及望江府、侯潮府、钱塘印象、学府等新的高端楼盘。

3、优质学区

南星的教育资源十分优质，有娃哈哈幼儿园、胜利小学、北师大附属勇进中学。

4、抗风险

因为地段以及稀缺性，在南星等核心板块拿地风险低，尽管这些板块在市场低谷时期也会发生降价，但跌幅相对较小，同时，在市场开始转暖之时，价格上涨幅度也会早于和高于其它板块。

5、改善及投资周期到来

在调控去行政化、首付及利润不断降低的利好下，改善以及部分投资客户在2015年逐步入市，在2016年或将出现更大规模的改善及投资潮。需求呈现多样化：因地段而改善、因学区而改善、因产品而改善。尤其是南星板块及周边聚集着众多5-10年前的豪宅楼盘，如今部分楼盘的户型已经过时，因此，原先已购买豪宅的地缘客户，也有较高的改善需求。