核心提要：
案例一：绝版地块豪宅“坐地起价”，仅需“等风来”
案例二：用一个项目的成功解读“失之桑榆 收之东隅”
案例三：滨江集团利润率可以跟武林壹号PK的项目
案例四：有些等待，即便被迫，也是值得的？
文/住浙网研究员 倪陈露
受G20、亚运会重大利好刺激，以及成交量的持续放大，自去年下半年以来，杭州地王频出……
拿地价格的高低，是决定一个房地产项目盈利高低的关键因素，基本上也是决定性因素。
由于市场行情高低起伏，拿地时机把握有异，必然会出现相同区域内开发商拿地价格悬殊的现象。
在佩服那些高价拿地的勇者时，能够“坐地起价”的低价拿地者，更值得人们关注：
一如土地资源十分稀缺的滨江板块，15年出让的两宗宅地楼面价双双突破2万元/㎡，而彼时，位置与绿城&九龙仓地块相似，江景更胜一筹的德圣银杏汇地块，受益于当时楼市低迷，楼面价只有4782元/㎡，与之相差近5倍！堪称杭州楼市“最牛拿地”之一。而受益于地价上的优势，使得该项目具备了这么多年来更多的精雕细琢的可能。
一如市中心武林板块，06年武林壹号拿地价格为10870元/㎡，时隔一年后拿地的武林外滩，当时地价就接近2万元/㎡，而武林壹号的售价更是高达六七万/平方米。
……
借此契机，住浙网盘点了杭州楼市历史上，部分地价升值最高的项目：
案例一：绝版地块豪宅“坐地起价”，仅需“等风来”
武林壹号：10870元/㎡（拿地时间，2006年9月）
目前售价：6-7万/平方米左右
2015年，武林壹号以近50亿元的销售额，登顶杭州楼市年度销冠。
对于这个“浙江第一豪宅”来说，关于产品的“壕”已经无需过多赘述，但这个均价动辄6万/㎡乃至更高的“壕”盘，地块位置又位于武林正中心，很难想象这是一块和“地王”这个称呼完全无关的地。
2006年9月，绿城联手滨江以36.3亿元的总价竞得武林壹号所在的杭汽发地块，楼面价达10870元/㎡，和武林壹号目前的售价差了5、6倍。
2015年，武林壹号以近50亿元的销售额，登顶杭州楼市年度销冠
或许人们会想，06年的地，时隔近10年，是否当初杭州楼市地价普遍偏低呢？
住浙网研究员以此举例：2007年11月底，时隔武林壹号地块出让一年有余，与之相隔一条运河的东南面粉厂地块出让，也就是如今的武林外滩，该项目当时由广宇竞得的楼面价已高达19038元/㎡，接近武林壹号的两倍。
市中心宅地本就稀缺，在15年出让的文晖地块之前，追溯到市中心上一次出让地块，已经是在5年前，当时九龙仓君玺的楼面价为24621元/㎡，而2015年文晖板块出让的宅地，万科和朗诗的拿地价格平均也达到了1.8万元/㎡。
案例二：用一个项目的成功解读“失之桑榆 收之东隅”
万象城（钱江新城核心单元）：1981元/㎡（拿地时间：2005年8月）
备注：拿地价11亿，目前销售回款已近80亿
这是一个杭州市民最熟悉不过的项目——万象城。
2005年8月，得益于 “竞买企业的境内外总资产不低于300亿元，净资产不低于50亿元，或者注册资金不低于10亿元”的“保驾护航”，两大香港房企巨头华润和新鸿基组成的联合体，在加价20万元的基础上，以11亿元底价竞得万象城地块。
当然，与底价拿地同样重要的，还有万象城的操作模式与面市时机。当时，杭州的综合体还不似如今这般多，万象城所引领的新潮概念和配套，无疑受到了杭州购房者的青睐，万象城推出的住宅悦府，以及随后的酒店式公寓悦玺，包括它的写字楼，已经为华润新鸿基两家创造了接近80亿元的销售额，这还不包括万象城商业部分带来的收益。
众所周知，万象城之后，华润还在之江拿过地王，且销售多年“解套”可能性依然微乎其微，但就华润入杭的一整条主线来看，仅万象城一个项目就让华润赚得盆满钵满。
案例三：滨江集团利润率可以跟武林壹号PK的项目
城市之星（钱江新城核心单元）：6753元/㎡（拿地时间：2007年3月）
目前售价：4-4.5万/平方米左右
据说，在滨江集团的年报中，有一个项目曾被称为“利润率之最”——城市之星，之所以城市之星的利润高，最主要的原因便是得益于它低廉的地价。
城市之星地块由滨江在07年3月份经过51轮竞价后囊获，当时杭州楼市还处于“暴风雨的前夜”，土地市场并不“冷”，得益于城市之星地块的起价低，故最后的成交楼面价也仅6753元/㎡。
城市之星地块由滨江在07年3月份经过51轮竞价后囊获，楼面价仅6753元/㎡
城市之星的楼面价有多低呢？
钱江新城南星单元的金色家园地块，楼面价为5302元/㎡，竞得时间为05年8月。要知道，这两个同为滨江旗下的项目，金色家园主攻刚需、改善市场，而城市之星则为滨江A系列的豪宅，其住宅整体成交均价在4.5万元/㎡左右，是目前滨江在杭州的公寓类豪宅中，成交均价仅次于武林壹号的项目。
城市之星所在的钱江新城核心区内，宅地早已绝迹，以相邻的南星单元来看，目前南星单元在售的金隅学府，其楼面单价超过2.5万元/㎡，两者相差近4倍。
截止目前，城市之星仅只有楼王位置的零星楼层房源在售，在这片占地仅仅4.7万方的土地上，城市之星已经创造了接近90亿元的网签总金额。
案例四：有些等待，即便被迫，也是值得的？
嘉里中心：14349元/㎡（拿地时间：2005年7月）
银泰&上城投资：40538 、48025元/㎡
差价：近3倍
相比于万象城的迅猛，嘉里集团于2005年同年拿下的原浙江大学湖滨校区地块，过程则要曲折地多。
当时，嘉里经过102轮激战，以24.6亿元的总价，14349元/㎡的楼面价竞得该地块。作为号称“西湖边最后一宗宝地”，嘉里中心的拿地价并不低，在当时属于地王价。
嘉里中心预计2016年就将迎来开业
因为规划、限高等问题，嘉里中心的规划方案直至2012年才最终敲定，预计嘉里中心2016年就将迎来开业。
历经十年多，无论主动还是被迫“捂地”，嘉里怎么看都是大赢家。
2015年，银泰&上城投资联合体拿下湖滨单元两宗商业用地，欲意打造湖滨银泰三期，两块地的楼面价分别为48024和40537元/㎡，并且需要合计配建5千余方商业安置保障房。
接近3倍的差价，以及近乎绝版的西湖景观，酒店、写字楼、酒店式公寓、商场等业态齐全，嘉里中心会打一个漂亮的“翻身仗”吗？