写在前面的话：

“刚刚和老板结束视频会议，话题很沉重啊，2016年，我们任重而道远。”很难想象，住浙网研究员在采访2015年年度成交套数亚军神盘EFC的建工集团副总裁陈黎驹时，他用这句话做了本场访谈的开场白。

要知道，提起成绩，EFC一直是杭州市场上难得一见的“神盘”——

数据显示，2015年EFC总成交套数为1650套，其中，住宅部分为892套，酒店式公寓部分为758套。EFC的这一成绩在2015年杭州八区成交套数TOP10中排名第二，仅次于总价极低的万宝城。

此外，就未来科技城板块而言，EFC单盘成交套数大于未来科技城区域中二到六名楼盘成交套数之和。

而在1月16日，EFC首发了T5写字楼，共3.5万方，截至目前已经去化了超3万方，这究竟意味着什么？以杭州一年去化约30万方来说，若此次EFC（欧美金融城）开盘售罄，其一次开盘的成交量，将相当于全杭州一年成交量的十分之一！而且，EFC也当仁不让地成为1月份杭州楼市写字楼签约成交套数、面积和总金额的“三冠王”！

然而，就是这样一个楼盘，它说，热销仅仅只是达到了基本考核标准，接下去的运营才是重中之重，所以，任重而道远。在人们还在为成绩沾沾自喜之时，它已经提出了更高、更远的要求。

雄关漫道真如铁，而今漫步从头越！2016年，对于建工来说，是真正极具考验性的一年，提出了要将EFC打造成中国创投中心的目标。在这一年里，EFC不仅将坚持“产品第一”理念、把产品品质落地、做到真正是“领先杭州二十年”，更提出以“运营为王“，通过有效运营使EFC真正形成全球性的创新创业新金融体系，真正成为一个有无限生机活力的全球性资本、技术和人才聚集平台。与此同时，EFC还推出了Plug&Play运营孵化器的样板房，这在其他房产项目中还未曾出现过；此外，EFC还将再次引入多个世界级的孵化器……

由此可见，2015年的热销仅仅只是一个开始，接下去，随着写字楼、酒店式公寓和住宅的全面销售，EFC将会给大家展示更多精彩与可能。

对话人物：建工集团副总裁 陈黎驹

住浙网采访总监：黄珣

本文导读：

1、热销仅是开始，EFC有更高目标——打造创投中心

2、T5写字楼已基本售罄 客户遍布杭城

3、领先杭城20年的写字楼今年将再引入两个世界级孵化器

4、EFC写字楼的第三种盈利模式：运营回报

5、2016年，EFC还有哪些看点？

6、市场分化更严重建工将坚持自己

文/住浙网研究员 黄珣

EFC今年主推写字楼，安排了5月、8月、10月3个推盘节点，酒店式公寓大概在11月份推400套左右

热销仅是开始，EFC有更高目标——打造创投中心

住浙网：从去年的销售成绩来看，EFC的成交套数是杭州市十城区的亚军，可以说是成绩极其优异，对此您是如何评价的？对于建工来说，这样的成绩意味着什么？

陈黎驹：对于建工地产来说，目前有三大板块：房产开发、资产运营和创投。所以，EFC的热销只是在完成房产开发板块的事情，接下去迫在眉睫的将是如何做好资产运营和创投，而这两块恰恰是要求最高的一块，更具持久价值的也更具挑战性的在于此。

住浙网：您一直在强调EFC的后期运营，能不能给我透露一下大概的思路？

陈黎驹：其实思路是早就有了，基本上会围绕着“一态多品”的方向。即，一个业态由好几个品牌支撑，而每个品牌都是顺应未来用户（企业）而生的，从种子企业到独角兽企业，都会有几个品牌去扶持。

2015年我们关注的是创新创业新金融平台和生态体系的搭建，2016年我们提出要将EFC打造成风投中心，或者叫创投中心，在全国甚至全球把品牌树立起来。

住浙网：那么建工地产去做这些的话，背后的一个支撑点是什么？

陈黎驹：首先，建工地产希望EFC能够实现新的财富值堆积模式，目前建工地产在杭州市区打造的标杆性综合体EAC（欧美中心）更偏向于传统的财富堆积模式，因此希望EFC能创造未来性；另外，EFC确实是占据了天时和地利，因为未来科技城在杭州甚至浙江的地位只会越来越高，尤其去年11月份，省政府提出打造“城西科创大走廊”，从浙大、未来科技城到青山湖科技城，可以看到未来科技城正处于轴心地位，EFC恰好是轴心的核心。

EFC目前正在有序推进“超级硬件”的打造，我们很有信心。但是让我们压力更大的是，怎么在“超级硬件”的基础之上，把平台体系建设好。这个平台体系，建立起来要发挥巨大的人脉资源以及平台的各种优势。

建工地产有运营的能力，但这次EFC的高度应该是更高的，难度更大，广度更广，深度更深。所以我们2016年的工作计划给自己提出了很高的目标，但是值得EFC去做的。

T5写字楼已基本售罄 客户遍布杭城

住浙网：据悉EFC在1月16日新推了一幢写字楼，可以给我们介绍一下销售情况么？

陈黎驹：已经基本售罄。

住浙网：这幢写字楼体量大概有多少？

陈黎驹：一共35000方左右，现在已经售出超过30000方左右了。T5写字楼称得上是未开已罄。它延续了EFC一贯的低价入市做法，让业主对其价值的提升有一个较高预期，从目前来看，EFC的产品确实没有业主失望，这可以说是对第一批认同我们产品的业主的一种回报吧。

住浙网：除了价格外，是否还有其他因素促成了EFC写字楼的热销？

陈黎驹：实际上，EFC的低价首开是相较产品本身高内在价值和今后价格走势而言的，就整体市场而言，它的价格并不低，甚至要高于周边其他写字楼，所以我觉得引发其热销的真正因素还是产品本身。

这其中包括了品牌的力量、产品的领先程度，硬件先进水平的密集度。

可以说，EFC集合了上百个最先进的硬件细节。举个简单的例子，EFC每幢写字楼是10部迅达电梯起步的，这还不包括地下跟商业和大堂之间的摆渡梯。所以说，我们是绝对有自信能为投资者带来与价格匹配的价值体系。

许多投资者是根据自己所处的地段来选择投资EFC的，例如5号地铁沿线就有许多有实力的投资者来买我们的写字楼，还有文一西路沿线的高端住宅业主、滨江的投资客等等，也有不少投资者来自城东。因为他们都看好未来科技城的发展，而且他们都认可EFC会成为整个未来科技城最好的产品，因此不约而同的都来到这里投资。

EFC在1月16日新推写字楼现场

住浙网：这是否意味着，EFC写字楼的客群基本遍布了整个杭州？

陈黎驹：是的。其实杭州写字楼市场并不好，去年整个杭州成交不足30万方，整体而言客户的基数不大。但是EFC的面世，可以说几乎吸引了所有曾经投资过写字楼或者有投资意向的客户来了解这个产品，它的品牌价值其实已经树立起来了。

住浙网：您对于T5的开盘成绩是否满意？

陈黎驹：从销售角度上的肯定是满意的。

但是，我们有着更高的要求，希望为我们的投资者、未来的创客以及风投大师等带来全新的体验，具体而言就是硬件和氛围全部欧美化，且为他们提供最好的资源。

领先杭城20年的写字楼今年将再引入两个世界级孵化器

住浙网：EFC号称领先杭州20年，这是不是主要体现在硬件上面？

陈黎驹：不完全是。2015年我们的概念是产品第一，而2016年则是运营为王，这是一个递进的关系。产品第一是基础，在此基础上，我们要做到运营才是真正的王者。

一个好的写字楼，或者说好的综合体，肯定是靠运营的，只有运营才能让它体现出价值。所以我们2015年到2016年有一个递进，接下来到2017年可能还会有递进。

住浙网：那您能不能为我们简单介绍一下EFC写字楼在硬件上比较超前的地方？

陈黎驹：就电梯而言，我们能够真正做到三十秒候梯。首先EFC写字楼电梯数量多、速度快、效率高，T5一幢楼里就有10部电梯；第二，电梯分高低区，1到12楼是低区，13楼到26楼是高区；第三，我们的电梯很多都是高端梯，里面有预分配系统，可以自动调节，大大节省了候梯时间。

再者，由于综合体未来要集聚基金、金融交易公司、创业公司和做大数据的企业，对电力的要求会很高。因此我们引了两条城市变电站线路，实现双重保障；且每一个业态电路独立，不会相互影响；我们还在地下自备了庞大的柴油发电机自闭机房空间，可以保证写字楼内20%左右的面积24小时不间断供电。

在交通方面，EFC设置了与综合体匹配的地下环路接口，做了与地下室相连的地下环路系统，非常完整，极大地便利了交通。另外写字楼还配有屋顶花园，供业主休闲娱乐使用，且会有比较高端的俱乐部来管理。

住浙网： 在运营方面，刚刚说到孵化器已经开始办公，除了这个，还有其他方面的进展么？

陈黎驹：我们将会引进两个世界明星级别的孵化器，在这方面我们的脚步将不断加快，未来我们可能会在这打造G5全球创新创业系统，就是除了中国以外还有5个国家，引入最好的孵化器，还有加速器，还有很多的商务运营模式，例如wework，目前国内做出了诸多尝试，因为他没有实际的经验，但因为没有市场经验，很多都是不了了之，而建工要做的就是扎扎实实的是引进最好的品牌。

EFC写字楼的第三种盈利模式：运营回报

住浙网：这些孵化器引进来了之后，你们打算如何操作？

陈黎驹：合作，或者交给他们来运营。我们提供的是一个平台，部分会合作共同投入，也有部分通过他们专业的运营能力，让我们的用户，包括人才、创业者、风险投资者、物业投资者，在这里能够真正的产生化学反应，形成“共需、共享、共营、共赢”的生态圈。

EFC写字楼一共有多种模式，包括孵化器、加速器、联合办公到雷格斯，再到真正的甲级办公或者超甲级办公，它们面对的不仅仅是创新创业的公司，还可以围绕着创新创业产业链，都可以加入。

住浙网：所以这是否意味着购买EFC写字楼的业主可以将写字楼交给你们来运营？

陈黎驹：当然。写字楼运营需要很高的专业能力，业主要自己运营会有一定的难度；委托我们，因为我们手头有许多资源和创业项目，可以帮他们操作。尤其在低区，我们设置了许多微创空间，如果在这里办公，一样可以享受到13/14层的许多配套设施，当然他们也可以选择将这些小空间串联起来。总之，我们做的平台更多的是开放性，实现共需、共享、共赢。

住浙网：可不可以这样理解，就是买你们写字楼的人其实比买一般写字楼的人多了一种收益模式？

陈黎驹：当然。传统的写字楼收益模式一般是两种——租金收益和物业增值。但是在EFC，除了上述两种模式，业主将写字楼交给我们或者自己来运营，就可以享受到运营带来的丰厚回报，这是要远远高于租金和投资的，所以对我们来说，运营是最重要的。我们要做的这个生态体系里面，有十几个要素，都需要最好的运营单位来共同参与。

2016年，EFC还有哪些看点？

住浙网：2016年销售方面会以写字楼为主吗？

陈黎驹：主要是写字楼。还剩少量公寓和住宅。

住浙网：价格方面会有提价吗？

陈黎驹：住宅4号楼是河景房，均价将达到15500元/平米。相对之前有一定的提价，但是其位置等都是更佳。

住宅只是EFC价格回归价值很小的一方面，2016年还有会推出酒店式公寓T7和写字楼，都会根据市场行情及EFC内在价值的日渐显现，而作不同程度的调价，这都会是价格回归价值的一种体现。

EFC区位图

住浙网：今年会把住宅推完吗？

陈黎驹：不会，还会剩下一幢。酒店式公寓的话，今年大概推400套左右，大概在11月份推出。今年的主要还是写字楼，安排了5月、8月、10月3个推盘节点。

住浙网：如此看来，2016年EFC的销售任务还是挺重的。

陈黎驹：从2015年的销售趋势来看，这个任务并不是很难完成。但是更重要的是，我们要把运营为王真正落实，而不仅是一句口号。

我们在2015年年底就开始运营了Plug&Play，让大家见识Plug&Play样板房，因为，除EFC外可能没有一个房地产公司有这样的样板房，大部分项目只是做办公、酒店式公寓、住宅样板。

住浙网：也就是说EFC还要做孵化器运营的样板房出来？

陈黎驹：对，Plug&Play就是我们的样板房，其中会展示孵化器如何运营，我们需要在这个孵化器里面，孵化1-2个项目出来。我们希望人家到了这里能体验的到，未来在美国中心会发展的事情。

市场分化更严重建工将坚持自己

住浙网：2015年杭州土地市场和楼市都双双迎来了大级别的反弹，对于2016年的杭州楼市，您是怎么看的？

陈黎驹：依我看来——首先，2016年的市场分化会越来越严重；其次，市场并不会像2015年下半年那么乐观，供需矛盾依旧存在；第三，一旦经济没有起色，很多人对购房的需求会降低，一些高周转的开发模式可能会在2016年业绩有所下滑。

现在的土地市场很热，这主要和每个公司的需求相关，大家都有不同的判断。毕竟房地产市场也不是说从此以后一蹶不振了，而是有很好的发展方向的，但是，是不是每个人都能分到一瓢羹，还有待考验。

对于建工地产来说，2016年我们仍然是坚持自己的道路。我觉得，练习十八般兵器还不如把一把剑练得出神入化，这样才能做到兵来将挡水来土掩。