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文︱刘德科

1st

万科的股权剧，在停更了两个多月之后，终于快要迎来大结局了。

最后露面的那个大BOSS，不是安邦，不是华润，而是深圳地铁集团。

这一次玩的是“以地换股”：深铁集团将用价值400-600亿元的压箱宝地，悉数换成万科的股票。万科第一大股东，反正不会是宝能了。

现在这个结局，既充满戏剧性，又通俗易懂，观众朋友们完全不需要去恶补乏味的财经知识。那些好为人师的家伙恐怕要失望了，再也没有人愿意去听他们讲解所谓的“毒丸计划”或“焦土政策”——这些不靠谱的道具统统被编剧们扔进了垃圾箱。

万科的老王和深铁的老林，在植树节那天亲自签了战略合作备忘录。那一天，老皇历上写着：宜纳财、宜立契、宜交易……

▲深圳地铁大厦

2nd

这么通俗易懂的大结局，让一些好事者不太高兴。他们搜索枯肠，又捏造了一出“密室交易”，非要把这个国家描述成黑幕重重的样子。

他们像捡到宝一样地在百度上搜了一条十几年前的旧闻，特意标注出深铁集团一位先生的名字；然后又在另一条新闻里，标注出这位先生的显赫家世；最后，故作神秘状地扯了几句：你看，你看，这下老王可以高枕无忧了……

对于这种劣质蒙太奇，只能说：呵呵。

什么叫家风，懂吗？那位先生早已退隐江湖很多年了。

时代不一样了。如今，即使是密室，也是要讲究规矩的。

▲万科在次日发布签约消息

3rd

即使冒溜须拍马之大不韪，我也必须这么写：万科终于因祸得福，找到了一件可以绝杀未来的武器。

在过去十年，高傲的万科错过了很多东西，甚至可以说是犯了严重的战略失误：看不起绿地的摩天大楼，觉得太浮夸；看不起万达的商业综合体，觉得太粗糙；看不起华夏幸福的产业新城，觉得太假……

再烂的东西，只要能契合一时之需，就是时代的宠儿。但是，高傲的万科却总是钟情于那些拿腔拿调的事物，并且似乎只愿意埋头盖住宅。

有人质疑万科的质量不佳时，万科只会甩下一句“你们等着”，回头就去猛练很多人所理解不了的“住宅工厂化”……

有人质疑万科不会做豪宅时，万科还是甩下一句“你们等着”，回头默默请来了很多人所理解不了的新古典建筑鼻祖罗伯特·斯特恩先生……

有人质疑万科的股权漏洞时，万科终于找来了大家都能懂的深铁集团。

万科因祸得福的新武器是“地铁上盖物业”。听上去很老套对不对？但是，它恐怕要比万达广场、绿地摩天大楼和华夏幸福产业新城更管用。

▲王石曾在珠峰上

4th

十年前，绿地、万达和华夏幸福根本排不进中国地产商的第一阵营。但是它们凭借各自的武器，获取了大量廉价土地，开发规模以几何倍数跃升：购物广场、摩天大楼、产业新城，无不击中了城市化的痛点，满足了地方政府的政绩心。

他们获取的廉价土地是以量取胜的。现在，万科想要以质取胜：地不仅要便宜，而且还要足够好。靠“地铁上盖物业”这么老套的东西，万科真的能得偿所愿吗？

中国大陆已经建了不少地铁，但是“地铁上盖物业”却是一片狼藉，经典案例可谓凤毛麟角。即使是在北上广深，又有几个“地铁上盖物业”的地下层是向城市完全打开，可以让人流可以24小时自由穿梭呢？经营惨淡，也就不足为怪了。

中国还要建很多地铁。无数盾构机正在各个城市的地下勇猛穿梭，像蚯蚓一般娴熟。地铁公司、地方政府以及身处城市化热潮中的人群，都太需要多几座像样的“地铁上盖物业”了。我们也要像香港那样，像东京那样，像伦敦那样，要正版的，不要山寨的……

这就是万科的机会。它可以和深圳地铁集团先亲热起来，生几个靓崽出来先给大家看看。

这就是将来万科获取廉价土地的方式。对于与深铁的战略合作，万科的官方通稿是这么写的：“更重要的是，双方共同实施“轨道+物业”的发展战略，未来随着地铁线路的延伸，万科将有机会以合理价格获得源源不断的开发资源……”

请注意，镶嵌在其中的那个词：合理价格。

▲深铁旗下的连城新天地

我们可以再来念一段写得云淡风轻的官方通稿：“可以预见的是，在不久的将来，深圳地铁集团+万科的组合，将不再只局限于深圳，‘轨道+物业’的先进模式，也有望随着轨道的延伸，向更多城市复制输出……”

深圳怎么喂得饱万科呢？他们要追随的，是通往世界的“一带一路”。

5th

是的。万科的野心，确实是想要和政府勾搭在一起，而且是“地下情”。

等它冒出地上时，轰隆隆的地下轨道恐怕早已载走了黄金万两。

地铁上盖物业，才是万科最大的密室。

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