拿地四年终将开盘 城东地王中企御品湾史上最亏？

文/住浙网研究员 倪陈露

（发稿时间：2014年3月3日）

中企御品湾及周边楼盘区位图

从武林广场出发，沿着运河的轨迹一路向东，途经艮山西路，在十幢绿色外衣包裹的高楼中，“中企御品湾”几个大字赫然在立。作为四年前的板块地王，同样也是中华企业入杭首个作品，从拍地那一刻起，这个项目就一直受到外界的广泛关注。

时间已经过去了四年多，当初的章家坝地块如今怎么样了？近日，研究员一行人来到了中企御品湾的项目现场，当初板块内的地王如今外立面已经初现，造型颇具现代感的售楼处也已经对外迎客，这一次，似乎中企御品湾真的做好了开盘准备。

“中企御品湾预计在今年5、6月份迎来首开。”住浙网从该盘相关负责人处获得了肯定的答复。

该负责人表示：“首开的房源和价格还没有定，鉴于目前市场环境也不是很好，首开价格会比较优惠，盈利肯定不是首开第一考虑的问题。”

御品湾共10幢房源，目前部分楼幢已经结顶，其中工程进度最快的一幢房源已经初露外墙。（摄影：倪陈露 时间：2014年3月3日）

初入杭州，中华企业激进拿地击退绿城

时间拉回到4年前的平安夜，宋卫平亲自坐镇拍地现场，就当外界都认为101号章家坝地块已然成为绿城囊中物的时候，却被当天出让的“黑马”——来自上海的中华企业加价1000万元竞得。

18206元/平米的楼面价，中企御品湾至今仍是杭州东部的地王。就当外界纷纷发出“杭州房地产市场面粉贵过面包仍在上演”、“地价疯长致开发商亏本”等声音时，经历当时拿地一幕的中华企业市场部经理戴正芳却提出了不同的看法：

“这个价格在我们的心理价位之内。如果绿城再加价，我们还是会再出手。作为一个上海公司，我们想在杭州拿地，从杭州开始辐射到浙江的各个区域去。”

“杭州是我们战略发展重要的一步。”只是如今看来，这一步，中华企业花了四年都没能迈出去。

昔日板块地王缘何迟迟不面市？

在中华企业拿地后的这四年内，曾多次传出项目将要面市的消息。在2012年，甚至有传闻表示中华企业正在寻求合作方共同开发中企御品湾。不过这个传言被时任杭州中华企业副总经理耿文闯击碎：“我们并没有在等待合作，毕竟我们不是本地公司，所以我们的前期准备工作可能会更长一点。”

按照工程正常开工速度，中企御品湾应该在2012年前后上市。如今已经跨入2014年，中企御品湾却还未面市，是什么原因导致中企御品湾的节奏如此缓慢？

近日，住浙网研究员就该问题再次致电该项目负责人，据他表示项目迟迟没有面市的主要原因有两点：

第一点，中华企业作为一个初入杭州的开发商，希望在各方面相对完善的状态下面市。“你可以看到，很多外来开发商在刚刚进入杭州市场的时候都摔过跤，万科这样的大公司也不例外。基于这种考虑，我们把节约成本放在了首位。”

第二点，“今年五月就是我们中华企业成立五十周年的日子，这也是一个开盘的契机。”      

中企御品湾将成杭州史上最巨亏项目？

高价拿地，迟迟未开盘的背后，中企御品湾面临着巨亏的尴尬。

虽说中企御品湾位于钱江新城的范围，但所享受配套几乎与位于城东新城的德信东望一致，目前德信东望在售毛坯均价为21000元/㎡。与御品湾同一年拿地位置更好的江南御府，楼面地价只有中华企业的一半左右，9545元/平方米。该盘去年12月28日首开98套房源，折后均价在3.1万元/㎡左右。开盘至今2个月，透明售房网显示，江南御府目前没有成交记录。

在刚刚过去的2月份，德信以底价拿下章家坝相邻宅地，价格仅为12440元/㎡，比四年前拿地的中企御品湾地块足足低了5766元/㎡，虽然地段条件略逊于后者。

历经四年，中企御品湾成本已达多少？

粗算下成本。假定御品湾5月份开盘，按每年最保守的8%财务费用（不计算复利）计算，则御品湾的实际楼面价将高达2.5万/平方米。建安成本按保守的3500元/平方米，税费按保守的2000元/平方米计算，再加上营销、管理等费用，中企御品湾毛坯房的实际成本，保守估计在3.1万/平方米以上。

参考周边楼盘，御品湾能够实现较好成交的有效价格不会超过2.2万/平方米。也就是说，按当前市场，御品湾将巨亏9000元/平方米甚至以上。该盘建筑面积高达15.4万方，最终亏损额很可能在10亿元以上。

御品湾很可能成为杭城史上最巨亏的项目。