文︱刘德科

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最近，金地和景瑞这两家地产商，也加入了极小公寓的开发阵营。此前，万科和绿地都在尝试。

金地的叫「极公寓」，有两款产品，18㎡LOFT和26㎡平层。麻雀虽小，五脏俱全：玄关、厨房、卫生间、卧室，甚至还有客厅。

金地对目标客群做了这样的描述：「该产品面向的客群是追求时尚个性，偏好电子产品，喜爱各自娱乐，年龄在18-25岁之间的大学生和刚毕业的学生。」

他们真的会买吗？他们租的概率，恐怕要远远高于买。

这种产品，住和买的客群是分离的：买的人不住，住的人不买。

买的人通常是为了投资收取租金，住的人通常是租，这么小的房子，实在不像是家的模样——他们对家的想象，至少还是要两居室起步。

对于年轻人来讲，买来作为过渡不好吗？当然不好。因为既然是过渡，肯定会在几年之内转手，但是这类房子的转手难度较高，就算楼市行情不错，它的涨价幅度跟正常住宅相比恐怕也要低很多。

所以，对于年轻人来说，如果极小公寓让你心动，最好还是租，尽量忍住买的冲动。千万不要说：大房子我是买不起了，我还是买一套极小公寓吧，毕竟也是一套属于自己的房子。

如果你钱多，当然可以买一套玩玩；如果钱不够多，最好还是先留着，买点别的什么理财产品，就别买这种极小公寓了，不然，等你要换房子时，恐怕一时半会儿很难套钱凑首付。

对于年轻人来说，戴不起耀眼的「鸽子蛋」，不意味着非得要买这种「鸽子笼」。

▲金地极小公寓样板房

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那么，对于有闲钱的人来说，纯粹只是买来投资呢？极小公寓真的值得投资吗？

看你是什么心态。这类产品，总价较低，所以投资门槛也低；而且它们通常不是住宅用地性质，所以即使在北上广深，它也不在「限购」范围内。如果你主要是用来做长线投资，靠收取租金，而不是靠房价上涨套利，那么当然也可以买。

不过，买的时候，要算一下租金回报：每年的回报率总不能低于4%吧。

如果指望这类产品房价暴涨，那难免有点天真。当然，如果万一房价也涨得不错，就当作是意外惊喜。

▲绿地18㎡胶囊公寓

金地的极小公寓，先在北京落地，他们说未来还会在深圳、上海、杭州和南京等一二线城市推出。

稍早之前，景瑞地产也在上海发布了极小公寓产品，名字叫做「@WAY遇道」，主要是20㎡的LOFT产品。景瑞的思路很直接，就是卖给投资客的：他们选择跟雷军投资的寓见资产管理公司合作，交由后者统一运营，包租10年。

景瑞的极小公寓，跟从前市面上常见的所谓「酒店式公寓」相比，产品研发还是有所进化：因为户型面积更小，所以在公共大堂配置了健身房、洗衣房、公共厨房等。

但是，卖得并没有想象中火爆。开盘推出的200多套房源，大概卖出了四成。虽然开盘还不到一个月，但是地产商应该没有「开盘即被一抢而空」的幻想吧。

▲景瑞极小公寓发布会

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其实，对于散户来说，投资此类极小公寓，也没有什么太大意思。

如果很有投资价值，为什么地产商不捏在自己手上呢？或许有人会说，就算很有投资价值，地产商也是更看中现金流，捏在手上变成资产沉淀，不符合惯常的开发逻辑。

这种说法当然也没错。但是，我更认同万科高级副总裁谭华杰的观点——

如果将新房改造成长租公寓，需要政府在土地价格和税收方面给予特殊优惠，地产开发企业才有动力进行规模化发展；

如果以存量资产发展长租公寓，则需要在国家层面建立一个高度规范化、排除风险的行业政策，才能吸引到险资、债权、甚至REITs机构等低利率的资本介入（目前对长租公寓市场感兴趣的多为风险投资，而风险投资的钱是最贵的一种），毕竟在租金水平较低的情况下，只有持有更多资产，靠规模效应才能赚钱。

简单说，在目前这个阶段，极小公寓的市场逻辑还是存在硬伤。

七八年前，万科就研发过15㎡的极小公寓，但直到目前，似乎只在青岛和广州做过此类产品；绿地也在上海开发过18㎡的胶囊公寓，但似乎也只有一个项目如此尝试而已。

大户都觉得没意思，散户干嘛还去凑热闹呢？当然，如果你的闲钱实在没有投资渠道，那就买吧，反正没人拦着你。