2016年5月27日，是一个值得铭记的日子，杭州历史上首宗地价超过百亿的地块诞生。【直播回顾>>>】

杭州首宗百亿级地块诞生

今天，杭州主城区一共出让2宗地块。其中，央企信达经过28轮竞价，击退融信、龙湖、招商新城联合体等16家对手，以总价123.18亿元竞得杭政储出[2016]9号奥体站地铁上盖物业地块，楼面价21576元/平米，溢价96%。

同为央企的招商远洋联合体，经过22轮竞价，击退大家、旭辉等8家房企，以总价137500万元竞得铁路北站单元地块，楼面价13626元/㎡，溢价率85%。

（1）单宗地块总价新高。此前，杭州总价最高的地块为绿地在2013年9月5日拿下华家池地块的56.2亿。

杭州总价前十地块

（2）单日出让金额最高。今天2块地的总价136.93亿元，相比此前最高的2013年9月5日华家池三宗地块的总价136.7亿，高出了2300万。

一 、央企“南下”

今天的三家得主：信达、招商、远洋，均是央企。

另外，参与竞拍的保利、华润，以及绿城的大股东中交，也都是央企。

今天的结果，印证了央企“南下”的强烈决心。央企“南下”，有两层含义。

（1）央企资金从北京（中央）南下。

由于央企一定程度上代表国家层面的政策落实者，无论是信达、远洋，还是总部位于深圳的招商，都可以看成是从北京（中央）南下。

（2）资金从长三角北翼南下来到杭州。

今年以来，全国土地市场热度最高的区域在长三角，而长三角热度最高的是上海、南京和苏州。相比较之下，杭州较为逊色，甚至不及大长三角范围的合肥。在沪苏宁拿不到地或者还拿不够地之后，无论是央企，还是其它房企的大量资金，无不首先选择杭州，选择奥体、机床厂这样的核心地块。

表1:央企今年在长三角拿地的前5位金额

如上表中所示，今年央企在长三角拿地前五属于信达、华润、保利、招商四大央企，分布在上海、杭州、南京、宁波，总金额336亿。

表2:各城市地价新高中，央企获得的名单

如上表中所示，央企今年在上海，南京，杭州，宁波四大城市一共拿下了7个地价创新高地块。其中两宗创下城市总价新高；5宗创下板块单价新高（含杭州、南京单价新高）。

图1 :央企占各地城市出让金总额的比例

如上图所示，央企在上海，杭州，南京，宁波四大城市拿地金额比重均超过30%。其中，杭州最高，达到38%.

二、信达会出什么牌？

今天的结果出来：信达，123亿。

会后，对于价格，好地网与参拍的其中6家开发商沟通下来，大部分开发商对此的评价 “不失理性”，因为当达到2万以上的均价之时，明显参与者减少并加价缓慢，说明到此价位附近，压力陡增，放弃的开发商多起来。

奥体地块竞得者：信达

对于得主信达，在浙江的宁波嘉兴等地已经有项目开发多年，据了解，现在回归一二线城市，杭州是接下来重点发展的城市。

有开发商认为，这宗地没有真正拍出去，仅仅是从杭州市做地单位手上转移到了央企手里，也就是说，这宗地暂时有了成本价与得主，接下来信达很可能将其住宅与商业分包出去。

另有开发商认为，这么巨资的项目，由信达这样有雄厚资金实力的公司拿走，使项目的开发商有了资金的保证，消除了项目可能因资金不足烂尾的风险，是一个良好的结果。

尽管市场上对于信达拿地之后的传闻不断，信达没有与别的开发商联合拿地而是自己直接拿下，是需要自己直接开发，树立信达自身开发地产的形象呢?还是沿用南星地块引进品牌开发商操盘的模式？目前还没有权威的消息。但是市场上对于这宗地块“二次争夺”的猜测不少，即信达最终会引进谁来合作？好地研究院认为，可能有几种方案。

信达引进杭州市场的前四强——绿城、滨江、万科、龙湖中的一家或者两家合作，其概率比较大，对信达来说，这样可以提升产品的品质和销量，最终使项目风险可控。而对四强来说，信达的央企背景与实力，是项目开发成功的保障。

此次出让，万科与龙湖，对该项目都有较高的兴趣，龙湖甚至拼至倒数第三轮，可见其看好项目前景的决心。

当然战至最后一轮的融信也有机会入股。信达曾经与泰禾在上海新江湾城地块恶战，最后信达拍下之后与泰禾合作开发，这个先例会不会在奥体地块上演绎，让融信合作开发？留待事实来证明。

三、3万的住宅楼面价合理吗？

此前，好地网预测奥体地块的合理上限价格为119亿，今天的结果，超出预测的最高值3%，考虑到信达的融资成本低，今天的价格也在理性的上限附近。

其中，住宅部分地价约为3.05万元/平米，商办部分地价约为1.0万元/平米。

奥体地块价格测算

住宅部分按照3.05万元/平米的地价，毛坯的保本售价要卖到4.36万元/㎡，如果算上5000的精装修，保本售价预计为4万8。在奥体区域成为杭州市中心的一部分之后（以市政府搬迁至钱江新城为标志），项目定位也必然要从原来的改善升级为高端，未来售价卖到5万有一定的压力，但是并不是没有可能。

商业部分，按照1万元/平米的地价，在目前奥体板块不成熟的情况下，要做好长期运营才能回本的准备，但这点对信达来说恰好是优势：信达地产的母公司——信达资产主业为收购不良资产。对于奥体上盖这种未来价值高的优质物业，具备长期持有并获利的能力。

住宅部分成本测算（单位：元/㎡）

快速发展中的奥体中心

四、历史比较：奥体和华家池谁更热？

今天的结果，可以从杭州土地出让历史上来做纵向的比较。

奥体地块和华家池地块可以进行比较：体量、商住比例、最终的总价和单价都相似。其中，奥体地块住宅部分的单价（3万）超过了华家池（2万8）。

但仔细分析，奥体的热度并不比华家池高。原因在于华家池地块有三大不利因素，这三大因素为：

● 1、要求90方户型50%以上；

● 2、要求溢价率达到49%要配保障房，世茂和滨江分别需要配建2000方和2200方；

● 3、当时，限购限贷政策还未放开。

由于这三大不利条件，华家池地块的产品规划要求，与其打造的高端改善产品的属性之间，存在较大偏离：从其90方一半的要求来看，更符合普通改善这一类型（世茂天宸的售价和销售状况证明了这一点）。

但华家池地块最后依然拍出了136.7亿的总价以及4200方的保障房。此外，由于分割成三块地，三家同时期出货，不可避免产生了价格竞争，从而造成“踩踏”。

而奥体地块在宽松政策的环境中，没有90方比重和配套方面的限制，限购限贷政策也已经放开，也没有要竞拍保障房的压力，参拍房企数量更多（奥体17：华家池9），只有完整的1块地，尽管溢价达到了95%，但最终的结果依旧在理性的上限（119亿）附近。

可以像金茂府这样做140方、160方这样的中等户型，从而把总价拉低，把单价拉高。比华家池地块的产品开发上更具有灵活性，更适合改善产品需求的属性。

另外，奥体的商业价值也高于华家池。作为杭州市中心“钱江新城+奥体”的标杆项目之一，奥体地块是两条地铁线换乘站的上盖物业，离机场也比较近，商业每一幢的体量不大，具有稀缺性。

目前好地块普遍价格较高，这个项目相对来说，占着最好的未来新市中心的位置，风险相对可控。

1、奥体地块

今天参拍奥体的房企中，融信、龙湖、招商新城联合体是竞争到最后的几家，都在115亿之上，可见他们对于奥体地块的看好。

其中，融信的拿地欲望和出价能力已经在最近的半年内充分体现；

龙湖在南京不敌世茂（88亿高价拿地），携资金转战杭州，非常渴望拿下在杭继下沙滟澜山、春江郦城之后第三个包含住宅、商业的大型综合体地块；

招商和新城首次联合，招商作为央企，资金雄厚，新城具有商业综合体开发优势，两者的组合比较适合奥体；

另外，碧桂园的战略去年开始从三四线转战一二线，再加上千亿级的规模，资金实力也不容小觑。

2、铁路北地块

招商和远洋在铁路北首宗地块上竞争到最后，这次联合拿地，可见双方已都认可合作的必要性。

在奥体地块上铩羽而归的龙湖，手握重金，也需在铁路北地块上一搏，为明年的销售规模做好充足准备。

大家在今年还未拿地，铁路北地块又靠近金麟府，大家的拿地意愿强烈，虽未成功，但对于金麟府的抬升作用明显。