文/好地研究院首席研究员 方晓泉

6月13日，杭州主城区和余杭两场土地出让会，共成交五宗宅地和一宗商地，吸金74.7亿。其中：

滨江保利联合体以48.3亿拿下味精厂地块，楼面价39509元/平米，溢价37%；

钱江房产以5.96亿拿下双浦A11地块，楼面价11088元/平米，溢价97%；

祥生房产以5.83亿拿下双浦A12地块，楼面价11244元/平米，溢价99%；

和昌房产则以6.4亿拿下良渚新城104国道北侧（未来城三期东侧）宅地，楼面价7559元/平米，溢价39%，这是和昌在杭州第一宗独立拿下的项目；

万科以底价5.35亿拿下七贤桥地块，楼面价4006元/平米。

另外，西湖电子旗下的数源软件以底价2.88亿拿下钱江新城商业用地，楼面价10719元/平米。

今天的大战，有三个看点值得关注：

一、价格高不高？

首先来分析一下价格。

味精厂地块：保本房价大约是53511（毛坯），精装修要卖5万7左右，而近期侯潮府的成交均价为5万，因此滨江还需要7千的上升空间。考虑到侯潮府的大户型（175方以上）已经卖到5万5，距离味精厂项目的成本价已经不远，滨江通过户型配比，提高大户型的比重来做溢价。但最后能否实现盈利，主要看未来的市场景气度和滨江集团对项目的运行能力。

双浦的两宗地：钱江和祥生的保本房价大约是1万8（毛坯），目前周边的东日晴好成交价格约1万4，未来需要有4千的涨幅。

良渚的地块：和昌的保本房价大约是一万三（毛坯），精装修大约1万5，和目前的万科未来城价格相同，因此和昌的压力相对偏小。

而良渚万科拿下的地块，保本房价约1万1（精装），较容易实现。

可以看出，越是优质板块拿地，预期售价越高，风险也越大，同时也说明房企对板块未来房价的看好程度也越高。

二、货值保卫战

尽管拿地风险在不断加大，但房企们面对拿不到地的困境，面对市场份额萎缩甚至消失的压力，在这样的困扰之下，为了保卫货值（市场份额），为了生存，房企顶着风险拿地，成为当下的常态。

下表为重点房企2016年以来拿地货值和销售额对比，补仓压力（拿地货值-销售额）为负，则说明拿地不足。

注：①表中货值根据操盘统计（合作项目未知操盘方均按一半计入）②各项目货值按照保本房价计算{计算公式为:保本房价=（地价*1.05+建安成本）/0.85，建安成本按照刚需地块3500，改善地块4000}③销售额截止时间到2016年6月12日

如果从货值或者市场份额的保卫战，看今天五个地块的得主，可见其拿地的动机与应对策略：

①万科：大本营捍卫，必须的举动

万科以最低成本（底价成交）守住了其在杭州的货值龙头区域——良渚。

过去几年，万科深耕良渚且一家独大。随着良渚板块利好的不断提升，良渚逐渐成为更多外来房企战略进驻的区域：先有融信、现有和昌，预计以后还会有其它新面孔进入良渚，万科的防守压力越来越大。

也正因此，尽管七贤桥地块位置较偏，但万科依然底价拿地，殊为不易。

图为万科代表

②和昌：战略看好杭州首次进入

和昌想进入杭州市场的意愿十分强烈。去年年末，已经通过项目合作的方式进入了杭州市场，该项目如今预期利润较高，也给了和昌深耕杭州的极大信心，在今天勇于更进一步，拿下良渚104国道北侧宅地。

同时，和昌今天也参与了之江地块的争夺，且和钱江竞争至最后一轮。此外，和昌今年以来已经参加了萧山经开区、钱江世纪城、萧山城区、崇贤、长睦等板块共6宗地块，足见其对于进入杭州并且深耕的渴望。

图为和昌代表

③钱江：深耕滨江与之江

老牌国企钱江房产，空仓多年，突然加快了拿地步伐，继上周刚刚在西溪谷补仓，拿下了留下单元一宗商地，今天又在双浦补仓。钱江房产在双浦区域开发多年（钱江BLOCK位于双浦地块北面1公里），熟悉市场，另外，双浦地块未来通过6号线从滨江导出客户的希望较大，在滨江深耕了十余年的钱江房产，自然对这一点也认识深刻。

图为钱江房产代表

④祥生：去岁首入之江 今日深耕

祥生去年下半年选择了较好的时机首次进杭州，以较低成本拿下了之江板块2宗宅地，且建立了深耕之江板块的战略。有过往成功拿地的底气，祥生扩大土地储备，成功地新增了一宗项目。

图为祥生地产代表

⑤滨江：保市场份额决心大

近年来，滨江集团的销售额排在杭州市场的第二位。由于第一位的绿城近年来拿地不多，滨江有机会取而代之；同时，第三位的万科持续补仓，对滨江造成压力。此前，滨江虽依靠产品力获取了信达南星地块20%的股份且联合操盘。但通过购并、小股操盘模式，增加的货值不够迅速，而与此同时，滨江集团今年的销售额已经逾百亿，货值下降明显，今天回到竞拍场进行厮杀，足以证明滨江捍卫市场份额与高端市场地位的决心。今天味精厂为其新增操盘销售额60亿以上的货值。

⑥保利：盼重塑往昔辉煌

保利过往进入过杭州销售十强，但近几年拿地减少，市场份额下滑，作为央企，保利完全有能力重新回归杭州一线，而中央公馆无论货值还是利润都较高，都给保利带来信心和决心。明年，保利依靠目前为止的三个项的货值（中央公馆、下沙北地块、味精厂地块），有望再度进入十强。

上图前排为保利集团代表，后排为滨江集团代表

三、先知者胜

对于今天主城区和余杭两场土地战的结果，笑得开心的房企，自然是万科、融信、信达。

万科笑了，不仅仅因为良渚地价攀升到了7559，比今年1月万科拿未来城三期的4100高出84%，还因为万科又一次底价拿地，并且是对良渚文化村进行补仓。

融信笑了，敢于高价拿地的融信，也享受到了重置成本（利润）升高的浮盈。

信达笑了，半年前拿下南星地块后，信达的压力可想而知，如今信达从重置成本的角度“解套”，又引进滨江集团联合开发，也是赢家。

当然，目前的算法，只能算是“浮盈”。需要再次重申的是，房价不是由开发商决定，而是由购房者决定。在不断上涨的土地行情中，对于一定要拿地的开发商来说，我们能够做比较的仅仅是：哪家房企以相对更少的成本拿地。

而从去年下半年以来的情况看，地价不断攀升，在市场刚刚起来不久的时候积极拿地的房企，因为对新兴板块的先知先觉，成为最大赢家。

融创和万科是其中典型代表。

今天味精厂近四万的高位，再回望融创在一年半前以2.5万元/平米拿下仅仅距离味精厂地块1.6公里的侯潮府项目，如今已经卖到5万以上。半年前，融创又一口气拿下奥体、三堡、笕桥三宗宅地，还未开盘，就已经享受到了地块重置成本角度的“浮盈”。

图为融创竞买代表

而万科，多年来一直都是在不少区域吃第一口螃蟹从而赚取高利润的成功者。从2012年的北部新城、普福，到2014年的良渚新城、钱江世纪城，均是第一个低价进入，另外还包括三堡、未来科技城、萧山经开区底价拿地。

相比之下，对杭州市场熟悉，且拥有产品溢价能力的滨江，在拿地时机的选择上，反而稍逊一筹，固然可以看成是过往以谨慎为主不致于出错，但今天拿下的味精厂地块，保本房价差不多在5万7（精装），相比信达地块5万3左右保本，高了4千，再加上味精厂地块紧邻高架和旧城，相比南星地块差一些，两者的实际保本价差可能更大。

附：房企出价表

注：味精厂、双浦和良渚地块都参与的房企有碧桂园、旭辉、龙湖和保利。