文︱刘德科
1st
前几天，路过一家沿街餐馆，就推门进去吃。已经很久没遇见这样的事：从点完单到上菜，等了将近一个小时，饿得眼冒金星；打量了一下，生意还算可以，但没有坐满；隔壁那桌，也是两个人，来得更晚，菜却上得更早。
我跟我太太说，看来不能吃这种处于没落期的餐馆，即使它曾经如日中天。
十几年前，常去这个叫做「刘家香辣馆」的地方，记得当时有好几家店，名声比「外婆家」还要大；现在，「外婆家」已是全国排名前三的中餐品牌，开进了全国很多购物中心，而这个「刘家香辣馆」据说只剩下这么一家路边店了。
我太太说，你们房地产行业，是不是也这样？如果一家房企处于没落期，那么买它的房子，是不是也会有如此糟糕的体验？
吃饭是小事，买房是大宗消费，但逻辑是差不多的：尽量要选处于上升期的房企。
2nd
买房要挑品牌房企，这似乎已是共识。但常有人问，这家房企和那家房企的品牌具体有哪些区别？他们造出的房子，品质哪家更好？
通常，这样的问题很难回答。比如，你当然可以义正言辞地说，保利的房子比朗诗好，因为保利更大牌；但是，保利的房子就真的比朗诗好吗？即使有差别，彼此也不会相差太多。
买房要挑品牌房企，这当然没错；但更重要的恐怕是，要尽量挑处于上升期的房企。
一家房企，即使品牌没那么响，但若处于上升期，它所提供的产品界面和用户体验，往往会让你更愉悦，有时候甚至会让你获得附加的小惊喜，比如楼盘交付时，园区里的树比你想象得要种得更大、更多。
反之，若一家房企处于没落期，即使品牌再响，它的颓势，也会影响到你。比如，别家的楼盘地库入口都用感应开闸甚至车牌识别自动开闸了，而你买的楼盘，可能还要掏出卡，降下车窗，在感应器刷一下，门闸才会打开。这种硬件上的落后，忍忍也就算了；更影响你的，可能是公共空间的维护跟不上，物业管理更混乱，等等。
上升和没落，都不是无缘无故的。上升期的房企，即使有这样那样的问题，他们心里总是想着把楼盘做得更好，也往往更愿意把那些令业主不开心的问题解决得更到位，以赢得更好的口碑。没落期的房企，往往是做一天和尚敲一天钟，老板和员工都越来越失去斗志，人心都开始涣散了，怎么做得出好东西呢。
当然，这并不绝对。我们说的只是大概率的逻辑。没落期的房企，也会有例外，比如雅戈尔地产，这几年处于没落期，但它的物业公司被万科收购了，旗下所有楼盘，不管在售的还是已经交付的，几乎都变成了万科物业——对于大多数业主来说，这恐怕也是一项意外的惊喜。
3rd
有一位超大牌房企的城市公司老总，不久前买了市中心楼盘的一手房，不是他们公司开发的，便宜得要死，单价差不多是周边在售楼盘的60%。
这个楼盘，总建筑面积大概20万平米，五六幢楼，卖了七八年，现在还剩一些尾房。当年盖这楼盘时，地产商正处于上升期，雄心勃勃，击败绿城拿下了这块地，发狠要做好产品。现在看来，这个楼盘的房子是盖得不错，但园区景观做得实在乏善可陈，有点匹配不上，原因大概是企业没落了，等到做园区景观时就没花太多心思了。
我跟那位超大牌房企的城市公司老总开玩笑：你为什么不把你们的物业公司引进去，这样二手房单价至少可以暴涨30%以上。
他说：我不方便做这事啊。
「那你为什么还买这个楼盘？」
「价格划算啊。」
当然，这个例子不够典型。这个楼盘，毕竟还是一家房企由盛转衰期的产物，产品主要还是上升期做的，最后那批尾房的价格却是没落期定的，所以显得格外便宜。
试想一下，如果完全是没落之后做的产品，即使价格再显得便宜，那位超大牌房企的城市公司老总，也未必会买单吧？他不一样，如果这个楼盘的物业管理实在越来越烂，再等几年，他应该还是可以把更好的物业公司公开透明地引进去。如果是普通购房者呢，恐怕就只能听天由命了。
4th
有些房企是会由盛转衰的。买房要尽量选上升期的房企，但是我们在买房时，怎么能保证这家房企永远处于上升期，或者说永远不没落呢？
我太太说，都什么时代了，现在，绝大多数人，一生都会换几次房，除非你自己也一直在没落。
是啊，即使这家没落了，下一次买房，可以再挑一家处于上升期的房企。
在那家没落的路边餐馆里，我们总算等到服务员把菜给端上来了，很难吃。这件事，我被一个做餐饮的朋友，嘲笑了好几天：你怎么会去那里吃饭呢。
是啊，不能那么随意。