文/好地研究院首席研究员 方晓泉

今天的土拍让人们有了一个可能的假设，从2015年8、9月份开始的改善地块的争抢热潮，可能已随政策降温了，而一度被冷落的刚需，则可能成为开发商的必要配置。这往往是平衡市里，开发商处于守势的表现。

今天，杭州两宗宅地出让，出现了一冷一热的现象。【余杭出让会回顾>>>】【大江东出让会回顾>>>】

其中，乔司地块“遇冷”，仅经过数轮竞价，溢价率仅为0.1%。

而大江东新湾地块，在起价上调了81%的情况下，今天又拍出了90.7%的溢价。（如果按照最早的起价，溢价率将高达246%）

地块成交情况

但需要注意的是，新湾的报名房企仅7家，相比此前大江东德信地块的26家，已经大幅减少，并且宋都的地价相比德信和旭辉都要低，体现出调控政策的作用已经显现，较多开发商已经选择谨慎观望。

不过，在谨慎的大背景下，乔司和新湾两宗宅地，缘何一冷一热？

好地研究院分析，起价高企，阻断了乔司地块进一步溢价的可能性，按照底价成交的保本房价2.2万元/㎡（精装），乔司地块未来房价要比当前周边1.7-1.8万元/㎡（毛坯）高出大约15%，存在风险。

乔司地块得主：合景泰富

相反，按照底价成交，新湾地块未来保本房价仅为7200（毛坯），比同处在大江东的河庄、义蓬的售价（已经达到了1万），具有显著的比价优势。

新湾地块得主：宋都

新湾地块受热捧，反映的是当前刚需地块受热捧。好地研究院分析，刚需地块受热捧有四个原因：

第一个原因：比价效应。

由于今年以来改善项目价格快速上涨，使刚需项目价格具备了比价优势，使价格上涨有了更大的弹性空间。

第二个原因：已经出让的刚需（低价）地块在市场上占比下降，具有一定的稀缺性。

去年以来，杭州八区5000以下楼面地价的宅地共成交28宗，建筑面积341.6万方，占比25%

这其中还要减去房价跳涨至接近1.5万甚至之上的板块（良渚、崇贤新城、下沙大学城北、闲林等），剩余刚需的量仅占13%。这意味着刚需项目的上市量将大幅减少。

第三个原因：今年以来，刚需项目的房价涨幅比大部分改善项目大，开发商对刚需的预期提升。

好房研究院以去年12月份住宅成交中（别墅排屋不计），均价最高和最低的5个项目做比较，发现，到10月14日为止，高价房涨幅远远低于低价房：

去年12月份均价最高的五个项目：武林壹号、武林外滩、新华园、融信·杭州公馆、九龙仓·君玺，平均涨幅仅14.7%；

去年12月份均价最低的五个项目：东晖龙悦湾、春风江南府、嘉丰·万悦城、野风·启城、东厦东港花苑，平均涨幅为62%。

前五位均价的涨幅仅仅不到后五位均价涨幅的四分之一！

2015年12月杭州公寓住宅类项目成交均价最高的5个项目涨价情况一览

（以15年12月成交均价高到低排序，数据截止2016.10.14；均价单位：元/方）

2015年12月杭州公寓住宅类项目成交均价最低的5个项目涨价情况一览

（以15年12月成交均价低到高排序，数据截止2016.10.14；均价单位：元/方）

再从一些典型项目的个案来看，也能说明刚需涨得快：闲林板块的雅居乐国际花园，从8000涨到1.6万，涨幅高达100%；良渚的万科未来城，从1.3万涨到2.3万，涨幅达77%。

第四个原因：最近的调控使刚需比改善更具优势。

由于调控政策，高价房的备案速度变慢，抬升了开发商的资金成本，同时，高价房首付的提高，抑制了需求，使改善项目的去化面临压力。而以首套房为主的刚需受政策的影响不大。

因此，可以预见，在去化快、存量少而涨幅高的格局之下，刚需地块，因为比价效应，调控政策（高价房备案难从而提升成本，改善首付抬升抑制需求等原因），从而受到热捧，这或将成为今后土地市场的“新常态。

今天的土拍让人们有了一个可能的假设，从2015年8、9月份开始的改善地块的争抢热潮，可能已随政策降温了，而一度被冷落的刚需，则可能成为开发商的必要配置。

这往往是平衡市里，开发商处于守势的表现。