文/好地研究院 方晓泉

前天（11月28日），杭州调控之后首次进行杭州八区集中拍地，市场呈现出意料之外而又情理之中的火爆局面，其中，此前还未入杭的外来房企郑州绿都包揽了三墩北和丁桥两宗宅地，且分别刷新板块地价记录。和绿都争夺到最后的是另外两家还未入杭的房企——华宇、三湘印象。此外，前天的买家中还有中建、上坤、华发、金辉、安徽国耀等还未入杭的外来房企。

前天的出让会反映出，更多外来房企已经把杭州视为重要的投资城市，而出于战略考量，外来房企首次进杭州拿地往往不计成本。

11月28日杭州八区11宗地块竞拍情况表

好地研究院统计，2010年至今，新进杭州的房企一共70家，其中首次进杭州就刷新板块地价记录的房企一共28家，占比40%。好地研究院分析，这28家房企有以下几个特征：

第一、28家房企集中在2010、2013、2016入杭。

数量最多的年份为2013年，共有27家首次入杭，其中15家拿下板块地王，占当年首次入杭房企总数的56%；

比重最高的年份是2016年，目前共7家房企首次入杭，其中6家刷新板块地价记录，占比86%；其次是2010年，8家首次入杭房企中，有5家刷新记录，占比63%。

此外，2011和2014年各有1家。加在一起，7年来，有28家房企首次入杭，拿下板块地王。

第二、央企国企、闽系比重高。

首次入杭就刷新板块地价记录的28家房企中，央企国企一共10家，包括中铁建、中铁置业、港中旅、首开、越秀等，占36%；闽系房企一共5家，包括宝龙、旭辉、融信、阳光城、禹洲，占18%。央企资金成本低、而闽系拿地风格比较凶猛，在土地市场抢眼，两类房企一共15家，占比超过了一半。

第三、超过半数后续发展不顺利。

好地研究院统计，28家房企中，今年以前进杭的22家，首个项目绝大多数都难以盈利，能够盈利的仅6个，且主要销售周期都是在2015年9月以后。

其中，有13家在杭州的发展并不顺利。尤其是中小房企更是受到项目拖累、经营惨淡。其中，河北天成、 中节能、万通、三联等4家都把项目进行了转让；新中宇、中铁置业、金昌、莱蒙、淮矿、农工商、卓越等8家进杭之后迄今为止没有再拿地；此外，恒大仅仅收购了三立之江项目，而港中旅直到今年才重新补仓。

22家房企后续表现分布图

而相反的是，中铁建、碧桂园、旭辉、越秀、招商、融信等资金实力强的房企，通过两大途径，实现了良性发展。

一是低位补仓，在2015年，中铁建、旭辉、碧桂园、招商等房企，在杭州新房库存仍处在高点，业内对于未来普遍不甚乐观之时，仍然果断拿地，时至今日，都能获得丰厚的利润。

二是控制销售周期、高位出货。以旭辉城为例，同一天拿地的莱蒙水榭春天在市场低谷抛售、导致项目不盈利，而旭辉城依靠项目自身体量大的优势，等到了市场回暖、价格上扬的周期，实现盈利。相同的例子还有首开望宸，不急于出货，拿地近三年后开盘，获利丰厚。

这次郑州绿都气势如虹，在高位拿下两宗宅地，分别比原先的板块记录（丁桥8886、三墩北14902） 高出108%（丁桥）和33%（三墩北），项目是否成功，将接受市场的检验。

附：新进杭房企首次拿地刷新板块地价记录清单