文︱刘德科
1st
我们经常犯错，往往不是因为我们当时真的错了，而是因为时代变化太快了。
太快了。就在几年前，万科还在说，只盖住宅，专注地盖住宅。
将来，只知道盖住宅的地产商，应该混不下的。
现在，应该没有人争论，房企该不该多元化。也应该没有人争论，多元化应该是基于产业链本身的多元化，而不是任性地突然跑去生产米生产油生产矿泉水。
现在的不同做法是，有的地产商往产业链上游多元化，比如拼命去做金融，毕竟房地产是资金密集型行业。拼命做购物中心、做产业新城，其中一个原因也是为了产业链上游的土地资源——这样才有更多机会拿到土地，如果没做过购物中心，对于一些优质地块，你甚至连拍地的资格都没有。
有的地产商则是在产业链下游进行多元化，比如做装修，比如做养老，做学校……
藤为什么缠绕着树生长？因为它们彼此需要。万科的多元化，有一个很酷的代号，叫「热带雨林」。
2nd
张海只公开提了两下「热带雨林」。
第一次是在两个月前，万科集团高级副总裁张海在台上用一两页 PPT，几乎是一笔带过地提了一下「热带雨林」，在吉林松花湖滑雪场的媒体晚宴上。
第二次是在前几天，他在一篇新年致辞里写到了「热带雨林」，说「我们需要更多包容的『热带雨林』，我们需要用不断的增长应对变化」。
万科的「热带雨林」到底是什么？以上海为例，万科不仅盖住宅，还盖了学校、购物中心、写字楼，还做产业园区、养老项目、长租公寓，甚至还有「美好家」业务——既为帮业主提供装修增值服务，也可以帮别家地产商代做装修楼盘……
这些业务相互交织，像热带雨林里的动植物，彼此交缠，共同生长。
3rd
现在，万科集团的组织架构，跟我们国家的节奏，有那么一点点相似。
前几天，我们的文章有写到，好几个省会城市的市委书记，是由省委副书记兼任；万科差不多也是如此，北京、上海和深圳的城市公司总经理，分别都是所在区域首席执行官（北京管辖华北及东北区域，上海管辖华东区域，深圳管辖华南区域）兼任，同时他们又都是万科集团高级副总裁。
张海是万科集团高级副总裁，也是万科上海公司总经理，也是华东区域首席执行官。如果我们把万科华东区域当作一家独立的房企，那么它 2016 年的销售额，大概可以排在全国房企第 8 位，已经破了 1200 亿元；如果我们把万科上海公司当作一家独立的房企，那么它的销售额大概可以排进全国 50 强，已经破了 300 亿。
张海为什么要提「热带雨林」计划？因为万科总裁郁亮早就说了，万科已经不只是住宅开发商，它正在变成城市配套服务商。
两个月前的那场媒体晚宴，郁亮坐在台下的主桌，张海在台上说：「热带雨林是地球上生命力最强的生态系统，物种复杂，彼此间生物链关系紧密，互为依赖，形成循环；自然形成，不设定生长方向，适于新物种意外发生和进化；此消彼长，抵抗力稳定性最强，对外界变化自我调节……」
对于仍然处于股权之争的万科来说，这是一个不错的隐喻。
回到台下的餐桌，张海是这么说的：「热带雨林是一个复杂的生态系统，它不是人造的，而是自然生长出来的，外界生物要是进入其中就会晕头撞向。它只适合航拍，从空中俯瞰下去，它确实是很壮观的风景。」
4th
张海还在饭桌上讲过这么一个故事。
有一次，他带华东区域十几个城市公司总经理，一起去美国自驾游。领航的那位总经理 A，偶尔不小心绕了一小圈路，跟在后面其中一位总经理 B，就开始不爽：既然领航，就应该带大家走最近的路……
领航 A 总，就更不爽了，对 B 总撂话：你行，那你来啊……
在饭桌上，张海问我：如果你是我，你会怎么处理？
我摇摇头。张海说：那就让 B 总来啊，虽然他当时发表不满，并不是为了取代 A 总。
故事还没结束。
B 总无意间做了领航员。为了表现一下自己，他花了大半个晚上研究第二天的驾驶路线。第二天，他们要自驾去科罗拉多大峡谷，B 总提出两条路线：一条是走大道，但是路程要远，很多人走过；另一条是走小路，路程短，走的人不多。
张海说，既然 B 总是领航员，那就听 B 总的。
结果，第二天，他们开进的那条小路，简直不是路，开得尘土飞扬，越开越不像路。如果这么再这么开下去，路还是错的，那到时候油都不够，就麻烦了。那是在美国，不是在中国。
这时候，有好几人站出来「声讨」B 总。
在饭桌上，张海又问我：如果你是我，你会怎么处理？
我还是摇摇头。张海说他是这么决定的：我们再往前开 20 公里，如果能看到城镇，就继续往前开；如果还是这么荒凉的路，无论地图上怎么显示，我们都往回开，这样剩下的油也确保我们能回到原地。
结果，开了十几公里，逐渐看到路边有人，然后就看到了他们的目的地——科罗拉多大峡谷。
我知道的，去科罗拉多大峡谷，通常是从山顶进去的，但他们是从谷底进去的。张海说，那是一种独特的体验。
张海为什么要讲这个故事？因为，我们在探讨企业管理的艺术。
5th
半年前，张海请我吃饭，在上海静安香格里拉酒店。
走进餐厅时，我吓了一跳：竟然是一家牛排馆。我和他并不熟，此前，我们只见过一次面，是在此前的一年前，而且是在一个人声鼎沸的公共社交场合，我们无意间聊起上海哪里的牛排最好吃，他恰好也是一个牛排爱好者，然后给我们推荐了几家靠谱的。然后，我转头就忘光了。我知道，那是大家相互客套的场合。
我迟到了半小时，他比我晚到了两分钟，进门便嘿嘿一笑：我记得你喜欢吃牛排的，我见过的每个人，他们的喜好我几乎都记得住。
如果我是上海副市长，我不需要吓一跳。我知道的，在张海的人脉谱系里，我并不重要。那才是他恐怖的地方。
6th
在上海，我最想看的三个项目是——
万科·翡翠滨江，因为那是美国新古典建筑鼻祖罗伯特·斯特恩的作品。即使再过一百年，它也不会被拆掉，因为它会成为文物保护单位，跟现在对岸的外滩百年建筑一样，或许将享受一样的待遇。
上生所旧改项目，里面有孙科的别墅，当年匈牙利建筑师邬达克设计的；里面还有美国海军俱乐部，墙上的美国国旗，依然是一百多年前的模样，是十三颗星，而不是现在的五十颗星。
万科·天空之城，那是未来中国可资参考的 TOD 项目（地铁上盖物业）经典规划。
我还没去七宝万科广场，很多做商业地产的人说，得去看一下……
这么说，不是因为张海请我吃了一顿饭。我跟张海不熟，迄今只见过三次面。
7th
静安香格里拉的那顿饭，我已经消化了半年了。我这么聪明，可是我还是不知道张海为什么要专门请我吃饭。
因为好久没吃牛排，所以想起了张海。前几天，张海写了一篇新年致辞，题目是《风行千里不问归期》，用文艺女青年的笔调——准确说，应该是一个中年男人的柔肠。
文末，配了一首「90后」的民谣，我的校友谢春花唱的，《借我》。
歌词他没有抄出来：「借我不惧碾压的鲜活，借我生猛与莽撞不问明天……」
张海的「热带雨林」到底会是什么模样？我想，大概就像是「90后」民谣女歌手谢春花所唱的那样吧。