声音︱刘德科

同样一种东西，为什么一线城市要打它，二线要救它？

现在，京沪深这三座超级城市，已经全部动手了，对于所谓的「商住楼」。

这种房子，甚至连个统一的名字都没有，有些城市叫「商住楼」，有的叫「商务公寓」，有的叫「酒店式公寓」，有的甚至直接叫「公寓」，最准确的叫法应该是「商业用地性质的类住宅产品」。它不能落户口，没有学区，理论上没有管道煤气，理论上电费是更贵的商业用电标准。

前几天（1 月 19 日），深圳把「商务公寓」也纳入价格监管范围，新申报的房价不得明显高于周边项目，原则上也不得高于该项目前一期实际销售价格。

再稍早几天（1 月 7 日），上海宣布对「类住宅」项目进行集中清理核查，在此期间暂停其网上签约。

其实，最严的是北京。早在 2016 年 5 月，北京通州区就对「类住宅」进行限购。几个月前，对于部分不合规的「类住宅」项目，北京就已经暂停其网签，虽然没有发布明文新规。

虽然坊间一再风传的全北京「类住宅」限购措施，到目前为止并没有出台；但是政府用广告法对「类住宅」项目进行严查的高压态势一直在持续，有些地产商甚至只好把此类项目的样板房锁起来。

现在是调控时期，虽说是「因城施策」，但热点城市的政策是传染蔓延，是会被效仿的。目前北京还仅仅只有通州区对「类住宅」限购，所以上海虽然在清查，但恐怕暂时还不会直接进行限购，而更可能像深圳那样，把「类住宅」也纳入政府指导价」范围。

那么，二线城市是不是也会严打「类住宅」？苏州刚刚做了一个示范，一个反向示范。前几天，苏州出台商办项目去库存新规，允许部分商办项目有条件地转为住宅性质。要知道，这一轮调控，苏州是二线城市的风向标，很多调控政策都是先从苏州蔓延出来的——其他热点二线城市都跟苏州学习、学样。

因此，苏州不仅没有严打「类住宅」，而且还含情脉脉地出手「拯救」，估计其他二线城市也会如此。

通过这样的对比，我们大概就明白了，一线城市和二线城市的一个重要区别就是：是打压「类住宅」，还是拯救。

这对我们购房者是有启示意义的：该不该买小面积的「类住宅」产品，关键是要看你在哪座城市买。

如果是在京沪深，没问题，你觉得不错的就随便买；如果不是在京沪深，那就要谨慎一些了。

道理很简单啊。为什么苏州要出手救「类住宅」？因为库存压力太大啊。不止苏州，几乎所有二三四五线城市都如此。供远远大于求，你还买它，干嘛呢？

当然，不是说一定不能买。如果你非要买「类住宅」，请注意一个原则，尽量买二手房，因为不管你是投资还是自住，进入二手房状态，你才能更了解真实的租金水准——在期房销售阶段，地产商通常会把租金吹得天花乱坠。

如果实在不想买二手房，那就买准现房。不用着急，「类住宅」在二三四五线城市，房价的涨幅通常是极其有限的。你得有这样的思想准备：你的投资收益，主要来自租金回报，而不是房价上涨。

如果你一定要举个孤例来反驳我说，某某「类住宅」楼盘的房价涨势很喜人啊——如果真是这样，那你就当作是意外惊喜吧。

最后扯个淡：反对一线城市严打「类住宅」，因为那是商品住宅的一种重要补充，是住宅价格太高的一种缓压器；同时，更反对二三线城市允许「类住宅」项目转为住宅性质，那是在救那些可恶的地产商——那些地产商砸在手上的「类住宅」，就应该亏本，就应该破产，不值得同情。