核心提要：
今年出世多少新项目？
萧山各板块库存如何
库存：大户型＞小户型 销量：大户型＜小户型
不同板块反应不一，客群仍以本地为主
文/住浙网研究员 杨丽琼
借着“后峰会、前亚运”的东风，2017年的萧山楼市一路高歌猛进，尤其是钱江世纪城、萧山新区、萧山开发区这些热门板块，更是让萧山成为炙手可热的区域。而进驻萧山的那些开发商们也一点没闲着，搭乘着楼市大热之风，纷纷入市。
因此萧山的市面上出现了一大波同类型的楼盘，同质化楼盘的集中入市，尤其改善型住宅成为2017年萧山主要入市项目，这对于萧山的楼市是否有影响？
“我们项目周边有好几个差不多的项目，小户型都供不应求，大户型却并不像预期那么好卖。”萧山某楼盘的一位策划告诉住浙网研究员。
那么，萧山今年新入市了多少项目，目前的库存情况怎么样，萧山的楼市真的出现了“大户型的困境、小户型的天下”的情况吗？
今年出世多少新项目？
作为去年的土地供应大区，今年大量新盘的入市已是必然，据住浙网统计，截止目前今年萧山共有16个新盘入市，且大部分为改善型项目，如下表所示。
2017年萧山新开楼盘一览表
从表中可以看到，新盘主要集中在钱江世纪城、萧山新区、萧山开发区和萧山湘湖板块，开盘时间主要集中在6、7、8月。
一场G20让世界认识了杭州，也将钱江世纪城一举提到了国际地位，这也决定了这里的房子以改善型为主。2017年7月和8月，这里三个项目迎来首开，其中景瑞·天赋、龙湖·天璞的房源面积都在100方以上。只有旭辉和昌·都会山有89方户型，另还有30—55公寓。类房源。参考刚刚加推不久的龙湖·天璞，洋房售价已达45000元/㎡。景瑞·天赋的成交均价也达35000元/㎡左右。
龙湖·天璞鸟瞰图
萧山新区则有6个新盘入市。除新城·香悦公馆3月开盘，萧山公馆8月开盘外，其余四盘都在5月底到6月集中开盘。而新城·香悦公馆目前仅排屋在售，已开高层全部售罄，后续即将加推。其余5个项目：融信·永兴首府、龙湖·天钜、融信·江南学府、保利融信·大国璟、融信萧山公馆都以改善型房源为主。而据住浙网统计，截止9月11日，融信·江南学府的89方已经没有了，龙湖·天钜也只剩余21套。
萧山开发区三个新盘都在5月开盘，目前长龙·领航城、绿城九龙仓·桂语江南、滨江新城·东方名府均暂无可售房源。户型方面虽然均有90方以下房源，但是据住浙网统计，剩余库存均不足。
萧山湘湖也有三个新项目，分别为珺悦府、旭辉滨江·东方悦府和都会艺境，其中珺悦府4、7#楼135、145方房源在售，89方待售，旭辉滨江·东方悦府只剩125方尾房在售，都会艺境预计9月加推1、8#楼89、130方房源。湘湖目前售价为25000元/㎡。
另外南部卧城还有碧桂园·天麓府，预计9月将加推7#楼洋房，10月将加推5#楼高层房源。
融信萧山公馆鸟瞰图
总体来看，萧山今年入市的新项目以改善型项目为主，这样看来90方以下的库存补给远远不如90—120和甚至120方以上的房源补充量。那么加上原来库存，萧山目前各板块各个面积段的房源究竟有多少？
萧山各板块库存如何
据住浙网统计，截止9月11日，萧山区共有住宅库存套数4941套，其中90方以下的刚需户型库存仅1511套，不及90方以上库存的一半，而120方以上的库存则有2886套。如下表所示。
萧山各板块不同面积段住宅库存（截止9月11日）
注：标红的为90方库存＜120方以上库存的板块
从表格中可知，萧山南部卧城，目前90方以下库存量最多，占整个萧山90方以下库存的三分之一左右，而萧山老城区120方以上库存量最大，为596套。
而萧山的一些热门板块，包括萧山新区、萧山老城区、萧山开发区、钱江世纪城、萧山湘湖等，90方库存都明显小于120方以上库存。尤其是钱江世纪城，90方以下库存仅剩52套，占板块内总库存不足10%。
那么，库存的小户型＜大户型，是否意味着市场成交也同样如此呢？
库存：大户型＞小户型
销量：大户型＜小户型
当库存和销量的方向一致，即库存：大户型＞小户型对应销量：大户型＞小户型时，那么市场就趋于理想化稳定，一切皆大欢喜。但往往事与愿违，大户型与小户型的销量并没能与库存对应，反而小户型成交量远远高于大户型。
据住浙网统计，7月萧山90方以下小户型成交1606套，远远大于90-120方成交398套，也大于120方以上房源成交945套；8月90方以下小户型成交1916套，同样大于120方以上房源成交量1470套。如下表所示，是萧山各板块7、8月各个面积段住宅成交量。
萧山各板块各面积段7月、8月成交套数表
注：红色为销量与库存相反板块，蓝色为一致板块
从7月、8月的成交情况看，目前萧山90方以下房源库存已经不够卖一个月了，而大户型房源的库存则相对充足。从整体上看，市场需求大的是90方以下的小户型，而库存大的是大户型，呈现供需不平衡的状态。
萧山新区、萧山开发区、萧山湘湖、瓜沥新城、萧山桥南等板块库存表现中，小户型小于大户型，而成交方面小户型明显大于大户型。
当然，也有一致的情况，如钱江世纪城和萧山老城区，本就以高端改善项目为主流的板块，成交情况也多以120方以上的大户型为主，但按各自占比来看依然可以看出小户型仍然需求较大。
那么为何出现这样的情况，萧山目前还有哪些小户型可选？
不同板块反应不一，客群仍以本地为主
萧山虽然坐上了楼市快速发展的列车，但除了钱江世纪城外，萧山的购房客群仍以萧山本地人为主。
大户型意味着高总价，如萧山新区的几个项目，龙湖·天钜、融信·江南学府、保利融信·大国璟目前售价为32000—35000元/㎡，一套120方的房子总价近400万，对于大部分普通萧山民众来说是不可承受之重。
但另一方面，对于开发商来说，高昂的地价逼迫着他们只能走高端路线，如昨日（9月11日）萧山市北和北干街道出让的两宗住宅用地，楼面价都是2万+，再比如萧山市北3月份出让的两宗3万+楼面价的地块，注定只能走高端路线。
这就导致了市场上越来越多的改善型房源，而消费者却无力消化，因此出现买卖双方的供需矛盾。
湘湖实景
一些相对偏远的板块，如湘湖、桥南、义桥等，本就是刚需板块，自然对大户型的需求不及热门板块。
但是，对于热门板块情况则又不同，如钱江世纪城虽然都是一些像龙湖天璞、景瑞天赋这样的高端改善住宅，但仍不影响其销量，一房难求仍是板块内普遍级现象。
那么目前萧山还有哪些小户型房源？如下表所示。但考虑到网签的滞后性，实际库存要少于表中所列。从表中可看到，大部分项目90方以下库存都少于100套。只有南部卧城的农房·尚海湾库存较多，有474套。
萧山90方以下库存一览表（截止9月11日）
