文/住浙网研究员  杨丽琼

2017年12月21日，为期三天的中央经济工作会议闭幕。会议提出，在金融方面，2018年积极的财政政策取向不变，稳健的货币政策要保持中性。

1月25~26日，中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出，今年将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。

也就是说，这对于房地产来说，今年的货币政策将比去年更严。那么，这种去杠杆的手段对于房地产市场销售终端下的影响会是什么？对购房者来说房子容易买了还是更难买了？

住浙网研究员调查了杭州几大热门板块的楼盘销售情况，比较半年来购房条件的变化？

开发商：购房条件松动了

房地产本质上是金融业，当“钱袋子”收紧后，对于开发商的挑战无疑是巨大的。一方面，开发商想从银行贷款拍地或开发将会更加困难；另一方面市场对于开发商的流动资金也就提出了更高要求。

缺钱后怎么办？

无非两条路子，一条是省钱，一条自然是赚钱。

省钱最明显的反应在土拍市场上，开发商变得更为谨慎和犹豫。

如，在最近的杭州土拍市场上，除了亟需补仓的龙湖，短短32天砸了近135亿，拿下主城区7宗地块。而在豪宅板块申花板块，并没有出现预想中的溢价封顶的情况。

而赚钱，则主要反应在终端销售市场上。

去年的房子有多难买，可以说有目共睹，掌握主动权的卖方市场，对于买方提出了更多要求，如一些热门板块首套首付6成以上甚至全款才有选择权；而一些远郊的也要求捆绑车位，如临平、崇贤的一些楼盘。

即使控价政策频出，也难以把高高在上的卖方拉下来。而从去年6月开始的银行借贷收紧之后，市场在经历了半年多的自我调节后，此次金融去杠杆的手段似乎正在起作用。

下表是住浙网调查的杭州几个热门板块的项目购买条件的变化。

从表格中，我们可以发现，在一些次豪宅板块，购买条件出现了放松的兆头。

曾经的“宇宙中心”未来科技城，不再咬死全款，首付3成或6成日益多见。如曾经需要全款的万科溪望对购房条件有了松动。地王项目，阳光城·未来悦也可接受首付3成以上按揭购买，但有着额外加装修的要求。研究员致电售楼处，发现项目还有个别套数可售，并没有预想中的当天售罄情况。

而在申花板块，这一现象更为明显，去年6月前甚至下半年开盘的项目，全都要求全款购买。但是如今首付三成按揭购买，也有挑选的余地。

另一个老牌豪宅区，钱江新城，信达滨江·壹品仍是一个需要全款购买的项目，而滨江保利·翡翠海岸可以按揭购买，但是首开即售罄的成绩，也展示着按揭可能并不容易买到的现实。

信达滨江壹品开盘现场

萧山可以分为两个情况来分析，在钱江世纪城的奥体核心区，一直以来全款都不一定能购买到，因此开发商也不必担心资金回笼的问题，如龙湖天璞，至今仍需全款才有机会买到。

但是萧山市北、湘湖、南部卧城等区域，同质化项目较多，从去年下半年开始其实就已放松了购买条件。“去年上半年基本需要全款购买，而后楼盘、房源多了后，购买条件松了一些”中南君奥时代的销售人员说到。

总的来说，供不应求的一些区域或楼盘，能够以全款快速回笼资金的，全款优先的情况依然存在，而一些楼盘集中度较高的区域，如申花的购房条件明显下降了，这大概也是土拍市场上申花不再是争夺的重点的原因。

银行：首套房贷利率上浮了

银行对于资金的收紧不仅表现在对于开发商的贷款上，同时也影响了购房者的银行借贷。

目前，杭州部分银行已暂停办理“房抵贷”业务。即便能办，审查也严格了很多。

还记得去年六月，住浙网研究员调查了杭州各大银行的房贷利率，那时候的首套房贷刚刚从95折上浮到基准利率，但还有部分银行保持着95折的优惠。

时隔半年多，在调查的几个项目中，首付虽然已有了松动，许多项目从原来的全款降到了首付6成甚至3成，但是如今杭州的项目中已经找不到首套房贷基准利率了，更不用说打折了，基本已上浮5-10%，有的甚至上浮到20%，而二套基本上上浮到了20%-30%。

“我们项目合作的银行虽然很多，但是具体哪个银行可以按揭，还要看银行有没有额度。”一楼盘的销售人员告诉研究员相对而言，四大银行的首套房贷款利率相对优惠，上浮幅度一般在10%，而一些股份制商业银行的首套房贷款利率最高上浮至20%，调整幅度较大。某业内人士告诉记者，“股份制商业银行利率打折的时候比四大行幅度大，利率上浮的时候，相对幅度也会大一些。”

另外，商业项目按揭最低首付5成，首套利率都已上浮20%。

购房者：刚需群们喜忧参半

资金收紧后，对于购房者来说，则是喜忧参半。

喜的是，购房的门槛低了。再也不用因为全款的要求而默默退至一边了，也不用因为捆绑车位而犯难，当然土豪朋友除外。

忧的是，按揭成本提高了，购房要花更多的钱了。

打个比方，一套100万的房子。在同样贷款30年的情况下，去年和现在究竟有多大的差别呢？

如果是去年以100万的价格购买，可以享受九折利率，月供是5013.52元，利息总额80.49万元；

如果是今年以100万的价格购买，利率上浮10%，月供是5609.07元，利息总额101.93万元。

两者一比较可以看出，今年购买的房子月供要多595.55元，算起来就多还了21.44万元。

对于许多刚需群体来说，首付已是举全家之力，而后的按揭也是捉襟见肘，如今利率上浮带来的月供增加，进一步加大了购房压力。

但是这一情况在2018年会不会有所改善。

答案或许要令大家失望了，据一位商业银行的朋友表示，今年流动性资金还将持续紧张，银行的融资成本上升，贷款利率也可能会上涨，他们银行很可能停止房贷业务。

据业内人士分析，控制贷款额度、收紧房贷利率是本轮楼市调控的需要，当前适度收缩放贷有利于平稳房价，化解由于房价上涨过快而带来的资产价格预期跌价的风险。

但是房价平稳的同时，房贷利率却上浮了，对于购房者，尤其是刚需群体来说在短期内并不是好消息，至于长期的效果，还待观察。