本文导读：

1、人居价值居住地——奥体东， 约10万常住人口保障客群

2、近两万辐射人群的社区商铺

3、地铁红利，为商铺增值加速

文/住浙网研究员 杨丽琼

“地铁一响，黄金万两。”地铁就像血脉激活着城市的心脏，正因为地铁，城市才一片通途。地铁所到之处也是人流与商业最为集中的地方。因此地铁房成为人们购房及投资的首选房源。

自从杭州地铁陆续开通以来，地铁房的身价不断升值。然而，限购加摇号的政策，投资地铁房并不容易。

前不久，又一个地铁项目——阳光城·翡丽公园售罄。幸而，它还留下了32个地铁商铺可供投资。

在地铁房投资愈发艰难的情况下，何不转换思路投资地铁商铺。

地铁所带来的巨大的人流量，正是商业发展的必要条件。无论是纽约的华尔街、上海的浦东、香港的铜锣湾等，其商业物业都有一个共同的特点——都是依托地铁而建！这些地铁商街都生动地验证了地铁商业的价值。

阳光城·翡丽公馆所在的奥体东板块，乘着奥体板块的发展东风，房产市场一片欣欣向荣，又有地铁7号线的加持，未来人口流量巨大。

无论是从板块还是人流、客群上来看，这个地铁口的商铺的投资价值或许都不会太差。

人居价值居住地——奥体东， 约10万常住人口保障客群

纵观世界奥体中心，如德国慕尼黑奥林匹克公园，英国温布利体育中心，中国的北京、南京、广州……不难发现：每个城市奥体中心的崛起，都让所在城市的格局升级裂变，自然而然也会带动一个区域的兴起，政策的支持、配套的跟进，更会让所在片区价值具有无限的可塑性和发展空间。

杭州的奥体对于萧山、对于杭州的催动效应也不例外。在奥体热度膨胀、房源紧张的情况下，奥体周边的板块自然最先受到辐射效应。奥体东正是其中之一，并在一定程度上完美承接了一部分购房与居住需求。

奥体东，地铁口（规划），约20万方真挚花园住区

作为杭州向东发展的新引擎，奥体东西邻奥体博览城、东临国家级临空经济示范区，北邻约40平方公里的萧山科技城，南临杭州火车南站，多重城市资源加持，在板块上占尽优势。

纵向秋石高架、中河高架、通城高架联通机场高速，联通钱塘江两岸；横向机场高速、彩虹快速、建设四路、金城路等主干道打通板块与钱塘江南岸各区域，三纵四横的四维交通，让奥体东成为城市中轴中心。更有地铁5号线(在建)，地铁7号线(在建)穿过板块。

杭州地铁规划图

在如此的热土之上，自然吸引了众多品牌开发商的争先进入。

除了阳光城·翡丽公园，还有中南君奥时代、融创·东南海、得力郡望府等品质项目。据2016年7月1日浙江日报网发布的《萧山新街，乘“峰”破浪，实干惠民》，奥体东板块内常住人口约10万+的常住人口。

10万人口会有多大的消费需求？虽然板块内交通发达，前往周边商圈比较方便，但是板块内部，商业并不够充足，只有规划中的融创·印时代商业综合体，以及融创·东南海、中南·君奥时代等项目底商。即将出售的阳光城·翡丽公园的底商或许能成为板块内商业补充。

近两万辐射人群的社区商铺

我们知道翡丽公园的这批商铺是翡丽公园的社区商铺，但因为其临街的位置，其辐射的范围更是扩大了周围社区。

据了解，翡丽公园共有1452户，其南面的中南君奥时代有1000多户，东面的融创东南海，一期住宅和二期酒店式公寓，大概有2500多户，再加上稍远一点的新丽名苑和碧秀名庭近1500户业主。待全部入住后，共有约6500户。假定每户三口人，翡丽公园的这批商铺直接辐射的固定人口将超过1.9万。

阳光城翡丽公园商铺分布图

不同于一般的商铺，社区商铺周边的社区居民都是其长期稳定的消费群，也就是说这1.9万人都是翡丽公园商铺的稳定客群。

又因为社区商铺能与消费者近距离接触，有其他商铺不可替代的便利性和互动性，可使其形成一站式消费模式，无论任何一种生活业态，都会有保底的消费客群，包括餐厅、便利店、银行、洗衣店、水果店等都是社区居民的刚性需求。

再看翡丽公园商铺，其面积约56-114方户型，可做自营、出租抑或是投资转卖。

阳光城翡丽公园商业包装展示实景图

这样的面积可以选择的业态有很多，小面积的可以用来开奶茶铺、小型咖啡吧或是便利店；大面积的则可以用来开超市、服装店或是家居生活馆，为周边客群提供生活购物需求。

随着社区的不断成熟，周边配套的不断增加，客户群体也会随之增长，其成长空间自然潜力无限。

地铁红利，为商铺增值加速

除了社区商铺的属性，翡丽公园这批商铺更是地铁商铺，与建设中的地铁7号线盛东路站最近的只有几十米，最远的也就300多米。

也就是说无论是前往盛东路站坐地铁的人群还是从该站下车的乘客，都将成为翡丽公园商铺最直接的潜在客户。

从地图上看，盛东路站刚好位于奥体东绝大多数项目的北面。也就是说，无论是东南海的业主，还是君奥时代的业主，亦或是更南面的碧秀名庭、新丽名苑的业主，但凡要坐地铁，就大概率要经过翡丽公园的商铺。

阳光城翡丽公园商业包装展示实景图

除了前往坐地铁的人流，地铁7号线的聚集客流更不容小觑。根据规划，7号线不仅是连接了城站火车站、萧山国际机场这两大杭城重要交通枢纽，也穿越了钱江新城、奥体这两大杭城炙手可热的楼市板块。未来来往各个板块的客群都可能在此购物。

巨大的客流量+固定客群，地铁商铺的收益自然不成问题，未来随着这一带商圈的不断成熟，价值和租金也会大概率随之增长。

据星联国际发布的一份《地铁地下商业专题研究分析》，地铁商铺商业价值往往高于其他地段商铺价值，北京、上海等城市地铁沿线商铺出租率基本都达到了100％，全国地铁附近的商铺租金水平比平均值高75%左右，这种定律同样适用于杭州。

图片来自网络

如地铁1号线凤起路沿线，一间70方的店铺，一年租金可达30万。（数据来源：安居客）

除了出租，还可以作为投资转卖。

如滨江东方郡的底商，在2013年的售价是36000元/㎡左右，如今已达50000元/㎡左右。

东方郡离地铁站在600米以上。相比而言，翡丽公园的商铺是名副其实的地铁商铺，价值不言而喻。

奥体东+社区商铺+地铁商铺，集区位、社区、地铁红利于一体的翡丽公园商铺，无论是用来投资还是自营都是不错的选择。