本文导读：

1、被规划变更拖累，市场表现尚可

2、冒进拿地，至今仍有未开盘

3、拿地十年未开，或画上句号？

文/住浙网研究员 徐创

近段时间，杭州楼市正值一波推地高峰。火热的土地市场下，普遍缺粮的开发商们积极拿地，现房销售政策的取消也有助于他们的周转。

然而，不得不泼一盆冷水的是，在杭州楼市中，也有一些开发商在拿地之后却久久不见项目面市。经住浙网的盘点，有不少楼盘经历过拿地五年还未开盘的尴尬局面，有的甚至拿地十年仍未销售。究竟是什么原因导致了这些项目的“难产”，如今他们销售状况又如何？

被规划变更拖累，市场表现尚可

楼盘的开盘速度在很大程度上受到一些客观因素的影响，其中就有因规划变更而被拖累的项目。

武林外滩就是如此，该项目从拿地到最终开盘，时隔六年之久。而究其原因，是因为最初2.98的容积率规划设计方案无法通过交通评估，重新设计的方案在审批时又遇到麻烦。目前武林外滩仅剩十套左右的尾房在售，户型面积200方起步。另还有50-60方左右的酒店式公寓在售，均价40000元/m2起。

同样的情况也存在于银杏汇。德圣在2008年以4782元/㎡的楼面价抄底竞得银杏汇地块。然而由于2010年的海潮寺规划方案要求规划范围内的银杏汇建筑高度与海潮寺整体建筑格局相协调。

银杏汇效果图

因此银杏汇在达到自身和政府的双重要求后才开始动工，这一耽搁就是七年。经过开盘之后的销售，银杏汇仅剩少量大户型平层房源在售。预计项目在年底左右清盘

目前，银杏汇的在售均价已经在45000元/㎡左右，足足翻了地价的十倍左右，这也可以说是因祸得福。

绿城西子杭州御园的命运也一波三折。该项目地块在2009年，由西子以24295元/平米的楼面价成交。然而因御园所在的位置疑似是南宋皇宫遗址，因此政府叫停了项目的建设。而后又经考古专家研究表示，该项目不属于皇城遗址保护范围，可以建设开发。反反复复耽搁了七年之后，项目才于去年正式复工。目前，项目开盘时间仍然待定。

冒进拿地，至今仍有未开盘

市场的火热，催生出了高地价。然而当高地价遇上下滑的市场行情，开发商需要为自己错误的市场研判买单。

中企艮山府的难入市正是因为如此。2009年艮山府18206元/㎡的楼面价成为杭州当年的地王。而2010年后杭州楼市风向急转直下。高地价以及逐年累积的成本让艮山府难有价格优势。眼看着周边楼盘不断在去化，艮山府却“岿然不动”。

时隔七年之后，艮山府终于在2016年5月现房开盘。根据开发商对外数据，当天去化八成。这样的销售业绩不可谓不好，但在巨大的成本面前，是否盈利则很难说。

中企艮山府实景图

目前艮山府主要在售东区2号楼和西区1、2号楼的280方大户型，均价在33000-34000元/㎡左右。

西溪公馆同样是冒进拿地的典型。2009年国恒以黑马的姿态拿下了项目地块，成交楼面价为8888元/㎡，总价高达26亿元。然而当高企的楼面价遭遇楼市调控期，以及错误的产品定位让项目迟迟不能开盘。

在如今不错的市场行情下，该项目仍没有任何开盘的消息。而在西溪公馆附近同时期拿地的华元美林公馆和昆仑府均已交付。

与西溪公馆相比，中维枫桦和府的归宿还算不错。2011年，中维分别以楼面价8583元/㎡和8555元/㎡竞得了相邻的两宗地，2014年夏天还在地铁上投放了广告。由于市场行情低迷等诸多因素，项目迟迟未能面市。

最终在2016年7月，禹洲以41亿接手了该项目，即滨之江项目。今年6月项目迎来了首开，推出的房源当天基本售罄，七月的加推同样销售火爆。

禹洲·滨之江鸟瞰图

该项目也成为了禹洲进入杭州市场的跳板。在今年，禹洲趁势入手了萧山蜀山的一宗地，不断扩大着在杭的版图。

拿地十年未开，或画上句号？

华成钱塘艺墅，估计很多人都不清楚这个楼盘。2006年该项目10977元/㎡的楼面价可是贵过了同一年的武林壹号。如今武林壹号已经尾房在售，钱塘艺墅仍然未开盘，距离拿地已过十年有余。

该项目的地理位置优越，具有钱江新城和地铁四号线的双重价值加持。项目周边地价不断创新高，豪宅楼盘也是鳞次栉比。

目前该项目由滨江代建，更名为象牙海岸，规划为18栋城市叠墅，主力户型为180-360方，具体的开盘时间还未定。

象牙海岸鸟瞰图

此前滨江已有过救盘神迹。2009年7月，义乌小商品城以18.9亿的总价拿下南星单元地块，即钱塘印象项目。高楼面价以及起伏波动的市场行情让该项目面临入市难的问题。

而后义务小商品城与滨江集团合作，由后者代建以及操盘该项目。该项目于2014年12月开盘，当月销售额达7亿，成为了月度销冠。目前，钱塘印象住宅已全部售罄。

象牙海岸实景图

那么在象牙海岸项目上，滨江是否还能再现这样的救盘神迹？我们拭目以待。

我们可以看到，这些难入市项目大多都存在着拿地价格过高的共性。在高地价面对波动的市场行情时，可操作空间会被大大缩小，因此也埋下了入市难的祸根。相比以前，现在的拿地限制条件升级，并且政府严格限制着销售价格，开发商拿地时更需要慎重考虑和精准研判。