编者按：2017年是杭州楼市政策调控最严的一年，由此新房价格也被严格控制。在这种情况下，二手房是受政策控制最弱的一环。这也决定了二手房价较纯粹的市场化，也在一定程度上能反映市场的真实表现。

一年将行至尾声，杭州热门板块内二手房的表现如何，住浙网将对此进行调查。

今天推出第一篇：①南星板块：新房市场“青黄不接”，二手房表现如何？

本文导读：

1、新房市场“青黄不接”，二手房成唯一选择

2、二手房价破五万，新老小区差异明显

3、近期涨势与高价地关系几何？

文/住浙网研究员 徐创

南星板块一直是杭州的豪宅聚集地。融创、大家、信达等纷纷在此砸下重金，打造自己在杭的代表性项目。豪宅聚集，自然也是寸土寸金。

高价地的戏码在这从未断过。在八年前这里便拍出了杭州“地王”。去年杭城首宗破三万地块也在这里诞生。

今年9月13日，南星地块成交楼面价甚至已经高达44460元/平方米，并自持比例23%，一跃成为继凤起潮鸣后杭州第二高价地。

如今距离拍出高价地已经过了两个多月，或许给了地价向房价传导的充足时间。那么如今板块内二手房价情况如何？研究员对此进行了调查。

新房市场“青黄不接”，二手房成唯一选择

目前的南星随着项目的逐个售罄，新房库存可以说是已经见底，并且面临着 “青黄不接”的尴尬局面。

纵观区域内的新住宅项目，信达滨江壹品是目前仅有的一个。在六月开放样板间之后，几乎每个月都会传出开盘消息，但一直都是“时间待定”。如今距离拿地已经过去了两年时间。

从现场来看，迟迟未能开盘显然与工程进度无关。经过近两年时间的建设，信达滨江壹品的楼幢已经全部结顶。

信达滨江壹品鸟瞰图

当研究员问及年内是否会开盘时，售楼处的工作人员表示可能性不大，不过具体还是要视预售证申领情况而定。

另外工作人员还表示一直以来项目关注度比较高，前期来访客户也比较多，所以现在大家都在等着开盘。

另一个新项目则是由滨江&保利&金茂联合体拿下的新晋板块“地王”，地块就在信达滨江壹品的北面。

就研究员跑盘当天来看，地块上并未有明显的动静，唯一可见的动工现场是东北角的望江路——秋涛路立交。看来该项目的入市仍需等待上一段时间。

滨江保利翡翠海岸鸟瞰图

即使将范围再扩大一点，附近也仅有滨江保利翡翠海岸一个新项目，预计首推5、6号楼，但是开盘时间仍为待定。在住宅供应断档的情况下，目前的置业机会也只能是二手房这一种选择。

二手房价破五万，新老小区差异明显

南星单元二手房市场在三月份调控政策升级加码达到最顶峰之后，整体呈现出了不断走高的趋势。

2017年3月至11月南星板块二手房价趋势图

注：数据截至11月20日，部分数据来源于我爱我家以及链家官网

可以看到在政策加码之后的四月，区域内二手房成交价有了一定幅度的上涨。自三月至今，南星二手房价已经上涨至50507元/㎡左右，涨幅达到了37.5%。

即便是有这样的上涨，但是与新房价格的倒挂现象似乎并不存在。已售罄的融创大家候潮府最后一张预售证均价在65000元/㎡左右。还未开盘的信达滨江壹品保本房价则为50878元/㎡，与二手房价相差无几。这在如今的杭州楼市中并不多见。

钱江新城南星单元二手房近期成交项目一览

而个中原因就是因为新房与二手房之间巨大的产品差距导致。南星有不少小区为本世纪初建成，这与之后的豪宅楼盘反差鲜明。在调查过程中有中介就直言；“一个是老旧的安置房，另一个则是地价破两万的新盘，价格上有差距是肯定的。”

产品的差距也导致了新旧二手房之间价值提升的差异。从三月至十一月，凤凰南苑等老小区价格涨幅为31.52%，反观一些较新的小区则上涨了42.77%，足足相差了十个百分点之多。

两者之间的价格差也从三月的7353.58元/㎡来到了十一月的14158.57元/㎡。在牛市中表现尚低于平均水平，那么步入熊市后老小区的保值能力也难免令人担忧。

钱江新城南星单元二手房近期成交项目分布

与新老小区价值差异形成鲜明对比的则是成交量上的差异。根据我爱我家和链家官网数据，南星单元八个月来共计成交了72套左右的二手房。其中四个老小区的成交量与区域内十个新小区的成交量大致五五开，分别为35套和37套。

由此可见，老小区由于小面积低总价，在普遍上涨的情况下，凭借资金优势成为了很多人的置业之选。

另外在南星，也不排除通过落户老小区获得优质学区的可能。这里拥有北师大杭州附属中学、胜利小学等杭城数一数二的名校。

在研究员调查过程中，“学区房”也一直被各家中介在推销二手房时反复强调。而低总价的老小区就是这类客户的最佳选择。

近期涨势与高价地关系几何？

毋庸置疑的是南星单元二手房价的上涨与杭州整体楼市火热密切相关。那么九月的高价地对周边二手房价是否产生“火上浇油”的作用？我们先从周边的楼盘来看。

如康都紫轩，在土地出让后的9月23号成交了一套二手房，单价为55034元/㎡，与八月份成交的一套180方相比，价格足足涨了万元之多。

如此看来似乎高价地带来的提振作用显而易见。但真实情况是，23号成交的二手房为89方小户型，单价偏高理所应当。而十月份的一套房源，成交单价为48901元/㎡，价格仅比八月份的同等户型上涨了11%左右。

再从整体价格走势看，涨幅也不大，出让后的两个月内上涨了6.68%。在本身市场火热的情况下，这样涨幅也很难说是因为高价地的传导作用。

春江花月实景图

这一点，研究员在我爱我家门店也得到了验证。店员告诉研究员，最近一段时间周边二手房价还是相对稳定的，高价地的影响并不明显。

因此可以说，在房价上涨的大势所趋下，土拍对二手房价的传导并不存在必然性。更多只是影响房东的心理预期，进而提高挂牌价格，但也难免面临有价无市的局面。如研究员在调查过程中就发现望江府等豪宅挂牌价突破了7万元/㎡，但却鲜有成交。

既然高价地带来的影响并不突出，那么在南星还有哪些因素支撑着坚挺的二手房价？首先便是上文提到的“学区房”概念，“只有占据城市稀缺资源的房子，才能抵抗周期”，南星的一众名校给了区域房子最有力的加持。

滨江金色家园实景图

其次，地铁四号线等成熟的生活配套和居住氛围，以及一线江景、近市中心等优越位置和高端的豪宅区定位，都在拉高着二手房的价格。总的来说，南星单元的二手房是在优质城市资源加持下的顺势而上。

另外如此优质的板块，却面临着新房的供应短缺，这也正好助长了房东们的坐地起价。

随着信达滨江壹品等新鲜血液的补充，将给区域二手房市场带来怎样的变化，住浙网也将继续关注。