本文导读：

1、史上最严的政策调控，2018会松绑吗？

2、史上最高的土地出让金，塑造怎样的价格体系？

3、史无前例的纯租赁地块，行业影响几何？

文/住浙网研究员 徐创

在刚刚过去的2017年，杭州楼市交出了一份亮眼的成绩单：十区共计成交183739套商品房，总成交金额达到了4177.4亿元。其中成交金额创下了历史新高，市场热度可见一斑。

然而相比于2016年，2017年的火热似乎有一丝波诡云谲的味道——一方面政策不断紧缩，另一方面市场却并没有降温，“全款抢房”、“开盘秒罄”的情况在各大售楼处频繁上演。

那么在严格政策限制与大热市场行情的博弈之下，最终定格的2017年杭州楼市，有哪些值得去说道？在这不平凡的一年之后，2018年楼市又将吹什么风？

史上最严的政策调控，2018会松绑吗？

杭州对楼市的调控始于2016年9月，此后政策不断加码，在2017年3月达到了顶峰。

从上表可以看到，无论是土地市场还是新房市场，政策都在紧缩。然而从成效来看，这个史上最严调控却有些“适得其反”。

2017年的新房市场成交量是近七年来的第二高，虽略低于2016年，但成交总额创下新高，房价也首次突破了两万元/平米。市场热情并没有被政策“泼冷水”。

究其原因，最根本的还是杭州城市基本面预期向好。杭州G20峰会刚刚结束，又将迎来亚运会等一系列世界盛会，这给人们以极大的期许。

在“前亚运后峰会”的关键时期，从地铁的开工和开通速度上便能窥得这座城市迅猛的发展。不仅如此，城中村改造、低库存等因素都在支撑着楼市的火热。

因此，尽管此次政策调控的长期性和常态化史无前例，但在大量的刚需改善和投资客的热情面前只能“螳臂当车”。火热的楼市甚至在全国都走出了独立行情：

2017年北京市商品房实现成交金额约2708.75亿元，相比2016年下降45.37%；新年伊始，兰州解除部分城区限购，武汉等地放宽购房限制......全国各地楼市传出了丝丝“凉意”。

而杭州年底的大量新房入市仍然需要抢；融创金成江南府、杭州壹号院等楼盘依然是开盘即罄；元旦三天假期的成交量也位列六年来第一位。市场热度未减，需求仍然旺盛，

可见，依然火热的杭州楼市，其调控将会是持续性的。再结合近期结束的全国建设工作会议强调的“差异化调控”，因城施策，杭州的政策调控也将走出自己的路。

史上最高的土地出让金，塑造怎样的价格体系？

同样，在严格的土地政策下，杭州土地市场的极乐盛宴纷纷上演，以至于2017年杭州创下了2258.85亿元的史上最高的土地出让金。

与此同时，杭州市区共有39个板块的涉宅楼面价纪录被刷新。其中既包括主城的申花、城东新城等核心板块，也包括大江东、临平等刚需板块。

高地价向房价传导，“6万+”的申花、“4万+”的之江或许离我们已经不远了。而一些刚需板块也相应地出现了“今天你对我爱理不理，明天我让你高攀不起”的戏谑话语。这批高价地大约会在2017年陆续入市，对价格体系会造成怎样的冲击？

首先是刚需板块的“摘帽”。丁桥、九堡等板块的地价都已达到或接近20000元/㎡左右，并且自持比例都不低。

曾经的刚需板块纷纷拍出高价，充分体现了大牛市之下的补涨态势。“今年不买房，明年买地王”，补涨过后，主流的刚性需求或许只能去更远的地方。     

而对于主城核心板块来说。在这一轮土地大涨之下，涨势也一点不拖后腿。申花、南星已经攀上了四万的高岗，滨江、彭埠紧随其后。每一次地价的刷新带来的冲击远要比房价来得更猛烈。        

而这些本身客户对象群体就比较小的高端项目集中面市，是否会打响价格战值得关注的。不仅是价格，产品的巨大革新或许也能想象。高端盘集中，只有足够亮眼的产品才能俘获购房者。这一点在申花板块已经有所显现。

2017年部分板块最高地价及保本房价

对于板块内部而言，这些创下楼面价纪录的板块，大多已是面粉价贵过面包价。例如临平新城，最高楼面价已经达到了18584元/㎡，新房价格要到28000元/㎡才能保本，但是板块新房价格普遍在15000元/㎡左右。

就在上周，杭州主城出让的5宗涉宅地块全部封顶，申花、大学城北和滨江的板块最高地价又一次刷新。

土地价值不断飙升，新房价格却被严格限制，或许只能靠二手房价格来体现地价，一二手房价倒挂现象将持续。

史无前例的纯租赁地块，行业影响几何？

“租售并举”、“租售同权”，租赁市场绝对是2017年值得关注的焦点。而杭州首宗纯租赁地块的出让也是租购并举之路上迈出的一大步。

根据规划，未来杭州也将加大此类用地的供应，毫无疑问这对行业将产生举足轻重的影响。

对购房市场来说，该宗地块是对新房市场供求格局的改善。供不应求已是杭州楼市的普遍现象，根据相关报道2018年理想状态下会有35个纯新盘面市，供不应求极有可能在这一年中延续。

通过增加租赁供应减少购买需求，可以促进整体市场供需改善，进而对火热的楼市来说，也可以抑制房价过快增长。

长远来看，还能减少非理性的购房需求，避免房地产市场大起大落。因此这也是房地产长效调控的机制的重要体现，促进房地产市场健康发展的重要环节。

另外对租房市场来说。租赁是未来的重点，但也是现在市场的弱点。如何增加租赁市场的供应，政府通过这块地的出让做出了表率。

有了政府的背书，未来租赁市场无疑是一片大蓝海，多主体供应将会是主流。此次纯租赁地块出让之前，行业大佬万科、龙湖等就已布局长租领域。

当纯租赁宅地推出成为常态，以及自身土地的自持部分，行业变革在所难免。房企的复合多元化将愈发主流：不只是卖房子，也可能是做房东，更有可能是一个区域甚至城市的运营商。这一切的改变也会是向健康理性市场的重要转折。

2017年“疯狂”的楼市已经翻篇，或许一些“后遗症”给杭州楼市的2018增添了不确定因素。然而是牛市还是熊市已经不重要，一个理性而稳定的市场才是众望所归。