核心提要：

国际杭迈入TOD时代，万科能否成为“引路人”？

万科+杭铁+香港利安，万科杭州TOD项目有哪些惊喜？

“轨道+物业 ”开发模式落地后，将给杭州带来哪些变化？

文/住浙网 黄珣

一元复始，万象更新。

刚刚迈入2018年，万科杭州公司就举办了一场以“美好，才刚刚开始”为主题的实践交流会，与数百名媒体分享了万科城市配套服务商在杭州的发展历程，以及新杭州视角下的发展愿景。

万科“城市配套服务商”杭州实践交流会

如果时间再往前推一周，在万科集团2018年目标与行动沟通会上，董事会主席郁亮发表了《大时代，好企业》的讲话，所以，此次万科杭州的分享则颇像是对万科集团倡导“大时代下的好企业”的实践回应。

交流会主要透露了以下几点重要信息——

①“产品与服务主张”进入了2.0时代，将会成为万科杭州公司实践“城市配套服务商”战略的重要工具；

②关于智能的探索，未来万科与阿里智能将在智慧社区、智慧园区等领域展开进一步合作；

③在长租公寓市场，万科除了青年公寓泊寓之外，还将会拓展蓝领公寓、家庭公寓、服务式公寓等类别；

④随园养老已经形成了养老公寓、康复医疗、养护照料、居家养老等四大产品系列，居家养老随园之家将成为未来业务拓展的重心，2018年，“城市版”随园组团海上明月即将面市；

⑤开放的理念将被应用到黄龙万科中心、运河万科中心、奥体万科中心、良渚万科中心四个产办项目以及地铁万科·杭行道、未来之光、祥符东三个TOD项目中。

值得特别关注的是，万科杭州再次重点提及了三个TOD项目。对于杭州来讲，在地铁建设如火如荼的今天，TOD尚属新鲜事物但城市发展确也所需。

其他模块的探索，万科杭州公司都已有成功的案例，而“轨道+物业”模块是其2017年才开始的新物种业务。那么，2018年究竟会迎来哪些看点呢？

国际杭迈入TOD时代，万科能否成为“引路人”？

回顾整个2017年，杭州楼市几乎进入了TOD爆发之年：地铁万科·杭行道、信达中心、越秀招商艮北联合体等项目均以“TOD”冠名。这其中，“一哥”在杭州的首个TOD项目，杭行道，自然备受关注。

2017年4月20日，杭州市地铁置业有限公司与万科签署了合作开发协议，双方决定以杭行道TOD项目为依托，共同探索实践“轨道+物业”发展新模式。彼时，出现在签约仪式上的包括万科集团党委书记、监事会主席解冻以及杭州市地铁集团党委书记、董事长邵剑明，总经理朱少杰，足见双方对这次合作的重视。

杭州地铁置业与万科杭州公司合作签约仪式

那么，万科杭州公司为何如此重视“轨道+物业”的开发？又为何选择与杭州地铁联手？这里有两个背景值得关注——

从城市发展层面来说，恰逢“后峰会、前亚运”，杭州城市建设迎来快速发展的新机遇。在2022亚运会前杭州将建成10条地铁线，2条城际线，里程约446公里，覆盖9个城区。这意味着杭州正在进入更高层级的轨道交通阶段，而以轨道交通为开发导向的TOD时代也已到来。

其次，相比较其他公司，万科有着先天优势，深圳地铁集团是万科集团的基石股东，且双方在“轨道+物业”方面的合作能力已由深圳拓展至东莞、惠州以及重庆等地，表明双方在此类模式上的合作已经成熟。这也为万科杭州公司布局“轨道+地铁”打下了基础。

通过杭州地铁在轨道沿线资源管理和开发上的强大能力，以及万科在综合开发、运营管理和城市配套服务上的专业经验，“轨道+物业”的合作模式或许能让地铁与万科双方的专业优势得到最有大限度的发挥。

从这个层面上说，万科在“轨道+物业”领域的探索，对于杭州进入TOD时代，或将有着“引路人”的地位。

万科+杭铁+香港利安，万科杭州TOD项目有哪些惊喜？

作为万科杭州公司实践“轨道+物业”开发模式的首个落地项目，杭行道TOD项目总体量11.16万平方米，位处北部新城核心，落子地铁10号线（规划中）祥园路站，南邻北部软件园。

当然，万科除了携手杭州地铁置业之外，还邀请了尖沙咀、九龙站等经典项目的老牌设计公司香港利安担纲设计。利安是香港历史最悠久的建筑设计事务所之一，也是香港最有经验的TOD设计单位之一，在上海、深圳、广州、天津、重庆等城市开发过多个TOD项目。

在项目规划前期，万科团队曾多次去往日本、上海、香港等具有成熟TOD运营体系的城市考察，研究了TOD“地上地下一体化”的开发模式和精髓，选择在杭行道进行样板试点。

杭行道TOD项目如今公布的信息还不多，不过记者查阅TOD开发的相关材料，发现万科和深铁一直以来坚持 “轨道+物业” 模式，深铁也提出了“建地铁就是建城市”的理念，即在开发之初就推动沿线及上盖物业、地下空间与轨道交通同步规划、同步设计、同步实施，如此可以全面提升轨道交通服务质量和物业的效益，实现政府与企业的双赢。

说回杭行道TOD项目，早在地铁10号线规划过程中，万科就已与杭铁开始深入接洽合作。所以双方很早就开始进行大量的测算与设计，统筹考虑地上地下的地铁入口与商业如何衔接，从商业部分进入到地铁的过渡部分如何设计，如何让地铁与杭行道规划中的办公、商业、泊寓、休闲娱乐等业态更好地融合，更好地吸引人、留住人。这也是我们说的，真正的地上地下一体化开发。

地铁万科·杭行道效果图

据杭行道设计团队透露，在项目的基地沿街立面，布置了对城市开放的人行出入口，以引领外围的社区人流到达基地内部停留。同时，中央下沉广场下为核心，创建出了极富场所感的社区空间。一切看似不经意的设计却构造出了极具空间立体感的“垂直城市”。

从某种意义上说，杭行道TOD项目更像一个基于10号线（规划中）祥园路站的立体的公共空间。

可以想象，在未来，项目周围数百万方的住宅，加上北部软件园内大量的写字楼，区域大量人群将以杭行道TOD项目为原点进行集聚和扩散，深度激发区域活力以及价值。

当然，万科杭州公司的TOD项目还有未来之光和祥符东两个项目。

未来之光效果图

其中，未来之光项目总体量约为24.5万方，以地铁2号线杜甫村站为核心，规划含有大剧院、商业街区、总部写字楼、酒店、都市公园等全生态链业态，良渚万科中心便坐落在此，由150米城市天际线光之塔以及2000座大剧院组成。

值得关注的是，24.5万方的体量是杭行道TOD项目的两倍，加上万科在良渚区域的影响力，该项目建成后对于区域的带动作用不容忽视。

祥符东效果图

祥符东项目位居拱墅核心板块，优越的区域位置是其一大亮点，依托交通、商务产业等优势，加上开放式的商住结构，内嵌式的主题商业街区，建成之后，影响力可想而知。

从初涉“轨道+物业”到与杭铁、香港利安强强联合，再到三子齐发，短短一年时间，我们看见了万科杭州公司在深耕TOD领域的决心和能力。

“轨道+物业 ”开发模式落地后，将给杭州带来哪些变化？

TOD的开发建设，对于万科来讲，是其“城市配套服务商”的有力注脚。那么对于杭州这座城市来说，又意味着什么？将给城市带来什么不同呢？

与宽泛意义上的地铁上盖综合体和地铁上盖物业不一样，TOD注重项目和车站的一体化设计，更注重项目的开放性和公共性，以及项目与城市之间的有机共生。

简而言之，TOD模式下，消费者无需负担较大的交通出行成本，就能获取商业、办公、游乐和休闲资源。

以日本东京为例，二子玉川项目位于东京急行电铁车站上，集住宅、商店、办公室和休闲设施为一体，出了地铁站就能满足居民生活、工作的一站式体验；同样，在香港，从上世纪80年代开始就由公共交通担负着全港80%以上的客流量，以TOD为中心，逐渐形成区域的商业、生活中心。

所以，TOD对于一座城市的影响力是不容忽视的。

早在《万科2016年度报告致股东》中，万科便提出了“东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式（TOD）能够高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。”

对于杭州而言，预计到2022年的亚运会开幕前，杭州地铁通车里程将达到400多公里，搭上国际化的班车，杭州也将迎来TOD开发潮。而依托于杭州地铁置业的资源优势和万科的专业开发能力，两者的结合，可能将成为杭州TOD开发的一个先行样本，而后整体性地提升杭州“轨道+物业”的开发水平。

万科杭州TOD布局图

值的关注的是，万科杭州开发的这三大TOD项目全都集中在杭州城北。从三好住宅到养老，从长租公寓到产城，再到如今的“轨道+业务”，可以说，万科在城北已经实践了“城市配套服务商”的全业务布局。

从单一的建筑开发商走向“城市配套服务商”，万科一如继往地还是行业先行者。从万科杭州的实践之路中，可以看出其正在构建一个服务城市和客户的生态平台。我们有理由相信，这家企业的持续创新，可能给城市发展和社会进步带来不小的建设性力量。