本文导读：
1、杭州楼市的“小阳春”
2、艮北3月加推，均价仍在4万
3、艮北价格突破，价差红利渐渐消失
4、销售回暖，城东新城要做选择题
江浙沪快成“包雨区”了！像昨天这样太阳赏脸的日子，要跑出去灵灵行情。去哪里？第一站城东新城，第二站艮北。
艮北是昨天杭州土拍市场的焦点。牛田的宅地拍了104轮，经过3小时的鏖战，最终被江苏中南建设竞得，总价416938万元，折合楼面价27531元/㎡，溢价率42.8%。根据好地研究院测算，算上10%公租房配建，实际成交楼面价31034元/㎡。
直观感受是，艮北与城东新城两板块的价差从5000元/㎡大幅收窄至不到2000元/㎡，潜台词是：加了预期后，艮北的价差红利几乎消失殆尽，而城东新城楼盘如何出牌，直面三个选项。
杭州楼市的“小阳春”
先说一段“闲话”：春天的午后，暖意融融，如同楼市的回暖。
艮北宅地出让的风向标意义，夯实了这么个事：发轫于申花板块的涨价，的的确确传导到了新房和土拍市场。上周，楼市西湖国际城再现“万人摇”，这周还有华夏四季红盘接力；继勾庄宅地轻松站上2万+、溢价率超过30%，牛田再来一个溢价42%，杭州楼市回暖已是不争事实。
华夏四季售楼处
银行也释放着宽松的调子：据研究员也了解，年后杭州已有4家银行下调了首套房贷利率，广发银行和建设银行至基准利率上浮8%，外资花旗银行则在年前就已经调到这个水平；江苏银行至上浮6%，某股份制商业银行更是调至基准利率上浮5%，只做不说。
松动的限价，宽松的利率，人头攒动的售楼处，阵阵暖风吹拂，买方焉能不醉。
看起来，杭州市政府下了一着妙棋，一子落下，全盘皆活。
艮北3月加推，均价仍在4万
江干区牛田单元，按照当下最新的称呼，这里是艮北新城。
按照好房研究院的保本房价测算公式，中南牛田项目的保本房价为46479元/㎡。算上车位每个建安成本10万，售价35万，每个利润25万元，套均120平米计算，大概每平米可冲抵2000元的成本，测算下来最终的保本房价约44479元/㎡。
（注：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本（5000元/㎡）+税费（土地增值税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计占新房销售均价的9.5%）+营销及管理费（售价的4%）+财务成本（按照建安5000元/㎡*1.5年*6%年化利息））
很明显，这远远超过板块内目前的精装高层均价：越秀招商天悦江湾和招商越秀·公园1872钉下的“钉子”是4万元/㎡，杨柳郡拿地早，上一期均价是3.6万元/㎡，摇号中签率低。
昨天，研究员在招商越秀·公园1872的售楼处了解到，3月底将加推7号楼和9号楼的82套房源，精装标准为3500元/㎡，户型为130、135、150、154方，价格预计和上一期差不多。上一期均价为40400元/㎡。
公园1872售楼处现场
置业顾问表示，年后看盘的人较多，人气比去年下半年旺了不少。 “这两幢楼买到确实很赚，毕竟周边的地价已经过三万了，而且年底就交房了。”在介绍情况时，置业顾问特别强调了上午的土拍，“开发商对这块地很热衷，一共拍了104轮。”
艮北价格突破，价差红利渐渐消失
在新地块成交之前，艮北楼面价已经有2个3万+：2017年7月，越秀拿下板块内的35号宅地，楼面价30842元/㎡，该项目需要现房销售；2018年4月，金科在板块的西南面拿下一宗宅地，即金科·钱塘博翠，楼面价28866元/㎡，算上地块需配建的10%公租房部分，实际地价约32500元/㎡。
估计，板块内价格突破是迟早的事，可以重点关注今年首开的金科钱塘博翠，或者是下半年加推的天悦江湾10#、11#会不会涨，涨多少。
加了预期后的艮北均价，与城东新城的板块均价46000元/㎡差距将在2000元/㎡以内。意味着，两个板块间的价差红利在消失。虽然，杭甬高速的抬高，德胜收费站外移，艮北和城东新城将一体化，但艮北真要放弃主城区精装高层4万元/㎡的价差，十分可惜。
4万元/㎡的均价，是在一个“黄金分割点”上。从未来科技城、良渚新城、蜀山的25000元/㎡至申花板块新价54000元/㎡之间，4万—4.2万元/㎡的均价是市场接受度最高的，前有艮北几个红盘，近有中城汇MIDTOWN的去化表现来证明。
涨到45000元/㎡会怎样？研究员说一个最近听到的例子：杭州的某先生算是高端改善型，名下的物业均已出手，手握充沛的现金，想挑一个自住兼有增值潜力的楼盘。在比较了城东新城和艮北的几个盘后，他最终签了艮北的天悦江湾。按他的想法，如果能够承受46000元/㎡的价格，他会再增加一点预算，跳一跳去考虑申花和拱宸桥板块，毕竟，当时绿城建发沁园是49500元/㎡，杭州大家首推均价48100元/㎡。即便沁园涨价，还有杭州金茂府最后一批高层房源可以考虑。
艮北之所以去化快，除了板块定位清晰、配套齐全外，和城东新城存在的5000元/㎡价差，是天然的“护城河”。如今，“护城河”看起来较难保留。
销售回暖，城东新城要做选择题
艮北考虑的是要不要保护价差，相比而言，城东新城面临的选择项更多，尤其是沁园的涨价，牛田的土拍预期，申花板块拉大了差距，同时又拉近了与艮北的距离。
总结起来，是三个选择项：A. 利用和艮北价差缩小的机会，价格不变，争夺购买力，抓紧去化；B. 适当优惠，抹平价差；C. 涨价，保持与艮北5000元/㎡的差距。
研究员跑盘时观察到，经过了3个多月的艰难营销，城东新城去化形势明显好转。试举两例：板块内最晚开盘的龙湖金地商置·都会风华，首期推的156套已经八成去化，今年五六月要加推4#、8#共128套房源。据置业顾问吴铭霞介绍，95方三房两卫的户型存在，十分抢手，也是卖得最好的。这也带动了三湘·森林海尚的89方户型，因为整个板块内就只有这2个项目有小户型。
都会风华楼盘建设中
透明售房网昨天数据显示，森林海尚首推的231套房源也已经去化77套，算上网签滞后的原因，森林海尚去化接近半数。
可以说，板块内项目首推房源平均去化率超过70%，最冷的冬天已经过去了。接下去，肯定要考虑加推了，而3个选项里头，大部分项目是选A和C。
城东板块内项目的剩余房源，可见下表。
