首开100分钟售罄,千万级豪宅御品遭“哄抢”背后谁在买?

本文导读:

1、现场叫号到220号,有投资客进场参与

2、 在武林壹号拥有500方大宅的他,到御品抢了套小户型

3、杭州千万豪宅的销售史

4、“6万+”要享价差红利,难度系数不小

文/住浙网研究员  艾维

千万豪宅抢破头,有人欢喜有人愁。

用这联打油诗,来形容研究员复杂的心情。

昨天,望江新城板块的滨江金地御品首开即罄,速度之快,滨江方面的宣传语是“100分钟,劲销12亿”。要知道,这可是均价6.98万元/㎡的豪宅,即便是最便宜的2楼房源,总价也近700万元,面积144方的总价逼近千万、169方的妥妥过千万。这2种户型有60套,占比一半,称御品为“千万级豪宅”不为过。

不知不觉,滨江金地御品创下了5万+豪宅(精装高层)销售2个纪录:

1.中签率最低。首开119套房源有564户登记,摇号中签率只有21.1%,比保利滨江上品最后一期160套中签率还要低上10个百分点;

2. 售罄用时最短。100分钟12个亿,按照每秒印12张的速度,需要100台印钞机开足马力,印上3个小时左右才行!

滨江金地御品

照理,豪宅一旦攀上7万+,绝大部分购买者都是自住型(兼带保值、增值),纯投资的少之又少。御品销售如此火爆,老调重弹“浙江的有钱人真多”之余,也要问一句:究竟是谁在买千万豪宅? 哪几股购买力支撑起了御品速度?

为此,研究员向御品销售团队的销冠蓝越能做了一番了解。

1. 现场叫号到220号,有投资客进场参与

从现场叫号来看,119套房源是快速地走完选房、签字流程,平均每套用时还不到1分钟。据了解,昨天现场叫到了220号,放弃者并不多,和之前奥体板块红盘的选房现场叫到2000多号完全不同。

尽管如此,蓝越能判断还是有少数投资型的购买者,或者说,会自住,但是偏投资。他们首选的是2楼中间的低总价房,因为是一房一价,算下来,最便宜的一套116方只需695万元,单价6万元/㎡,和一套137方的总价相差达到230万元。现场,这批房源是被抢得最快的,一旦这批房源被挑走,弃号的就出现了。

小户型、相对低的总价,是御品首开人气旺盛的一大原因。

御品116方户型实景图

2. 在武林壹号拥有500方大宅的他,到御品抢了套小户型

御品的登记摇号人群和上品的有多大重叠? 蓝越能介绍,大概在四分之一左右,也就是120人上下,大多数购房者还是冲着望江新城板块和御品来的。

望江新城确实人见人爱。有一位报名摇号者,对板块之熟悉,可以掰着手指头来跟研究员探讨:

毗邻西湖,左邻杭州老底子的“皇城根”,右靠杭州钱江新城,是上城区靠大拆大建、集中建设起来的一个板块,足足拆出了1500亩,完全是一张白纸绘蓝图啊!板块规划了望江金融科技城,还与香港贸发局合作,成立了杭港高端服务业示范区。

除了“距离西湖最近的纯新盘”,4条地铁线路交叉穿过望江新城,仅御品周边直线500米范围内,就有地铁1号线(城站站)、7号线(城站东站)、5号线(江城路站)3条地铁线辐射。

御品区位图

御品是望江新城的第一块宅地,周边规划了大量住宅用地,未来会陆续上市。望江新城第2宗地块价格就拍到了45326元/㎡,加上22%的自持,实际楼面价超过5万+,基本确定了今后的地价中枢。

购买者中,不乏对板块认同的嗅觉灵敏者。

这其中,有些经商成功者,已经实现财务自由,买个房就如同买辆车一样。有这样的例子:某先生已经在武林壹号拥有500多方的豪宅,他想为小孩准备一套130方左右的,比较来比较去,很喜欢望江新城这个地方,看了项目后就决定参加摇号,结果如愿以偿。

在御品的购房者中,经商的较多,另外像高端改善型如医生、大学教授等主流人士,自身收入不错,把家里多的一套住房给变现了,能负担600万的首付。这其中,父母亲给孩子准备一套婚房的“分巢型”比较多。从地域分布来看,上城区略多,但不集中在上城区,各区的都有。

3. 杭州千万豪宅的销售史

迄今为止,杭州公认的千万豪宅(精装高层)已开盘的有:凤起潮鸣、壹品、上品和翡翠海岸,再加上御品。如果标准放宽一些,中海钱江湾、滨江金茂府、都会森林、融信公馆ARC、奥邸国际等也能算进,根据好房研究院的统计,这些楼盘均有超过100套千万总价的高层户型。

2018年至今总价850万高层房源一览

注:成交套数100套以上项目纳入表格

当然,我们不能忘了武林壹号,因为开盘时间较早,总价并不像现在动辄飙到千万级。但武林壹号是杭州人心目中不折不扣的千万豪宅。尽管如此,从2012年12月开盘后,因为大户型和远超平均水平的高总价,武林壹号陆续卖了5年时间,直到2018年1月清盘。

武林壹号鸟瞰图

G20峰会之后,杭州主城区新房的价格中枢线一抬再抬,形成一拨高端改善人群,豪宅去化速度明显加快,一般不超过2年:信达滨江壹品用了14个月清盘,滨江最新的案例——保利滨江上品仅用时7个月就完成去化,交出了劲销76亿元的靓丽成绩单。

但是,像昨天御品这样的售罄速度,还是令人瞠目。姑且认为是望江新城板块+116方小户型起作用的缘故,等到2个月后仁恒滨江园开盘,起步户型165方,再看改善型对豪宅的接受程度,以检验“滨江+仁恒神迹”。

2018年4月杭州开始摇号,从豪宅首开中签率来看,呈现逐步走低的态势,而网签去化率则保持在高位。

 

4. “6万+”要享价差红利,难度系数不小

有一种声音认为,买到御品2楼700万的总价是“躺赚”。研究员认为理论上确存价差红利,但要兑现并不那么简章。

6万+的新房谁来接盘? 杭州的二手房过户税费约为报税价的8%,其中卖方要负担1%的个人所得税(产权证5年以上可免)5.55%的营业税(拿了产权证后2年出售可免);买方负担1.5%的契税。这是按照建筑面积小于144方的普通住宅来计算。 

投资客要持房5年以上难度大,即便按照8%的交易税来算,以及财务成本(持有时间3年,按6%的年化计算,自有的首付也计入财务成本),6万元/㎡的新房至少要卖到7.1万元/㎡才能保本,这还不包括投资客的赢利预期呢。而且,还没有考虑届时行情变化,高总价二手房能否顺利出手等因素。

可以说,御品这批低总价的新房,自住+保值是适合的,但要想快进快出,“刻舟求剑”式的价差红利,到最后很可能变成“坑”,把你的投资给套牢。