本文导读：

1、“一城一策”打出组合拳

2、徐立毅北上履新，杭州土拍失去“总调音师”

3、沁园涨价和梧桐郡“精装改毛坯”

4、大专生落户新规落地，杭州迈向千万人口城市

5、 P2P爆雷不断，热钱流向楼市

文/住浙网研究员  艾维

若干年后，回望2019年上半年，或许会发现，这是对杭州楼市影响深远的180天。

沁园涨价、大专生落户新规、千万人口超大城市、徐立毅卸任，每一件都会让楼市风向发生微妙变化。还嫌上半年不够热闹，6月29日土拍再出新政：限房价竞地价，“限竞地”提前2年锁定房价。

就从这个“一城一策”说起吧。

1. “一城一策”打出组合拳

6月29日上午，很多人还沉浸在周六的惬意氛围中，杭州首次集中推出9宗限价房试点地块。业内一直盛传的消息终于落地。在地块出让的那一天，杭州部分板块的房价就被提前锁定。这是“限房价、竞地价”的一城一策首次公开亮相。

这样一个“计划定价”味道浓浓的新政，有必要吗？站在不同的立场，答案是不一样的。但是楼市已是“经济命脉”，牵一发而动全身。

很多人不知道，看起来热热闹闹的上半年楼市，出现了4个万人摇以及N个中签率个位数的红盘，但是成交金额和套数无论是同比还是环比，都是下跌的。

一枝独秀的是土地市场。上半年杭州的土地出让金达到1393亿，历史同期第二位，妥妥的全国第一。

既要让广大的刚需买得起房从而“居者有其屋”，又要让已购房人群有获得感，也不能把开发商晾一边，当然还要政府推地顺当；更重要的是，杭州的房价得稳住，不能涨幅过大，掉进住建部约谈的“深坑”，更不能下跌，让老百姓凉凉。

一城一策，要照顾各方的诉求，就是在玩高难度平衡。

因此，一城一策打的是一套组合拳，有时在限价上松动一点，譬如2月20日，绿城沁园的预售证“涨价4500”，在这之前，续销盘从来没有这么明显的突破！在那之后，得到了强烈暗示的房企们开动机器，全速前进，土地市场一片长红，屡屡出现“封顶+自持”套餐。

滨江鸟瞰图

尽管有临安、富阳等楼市价格“洼地”，但杭州牛气冲天的土地出让金和新房成交金额，以及上地年主城区7%、余杭区高达16.3%的同比涨幅，难逃住建部的“法眼”。

来自中央的敲打在所难免！ “限房价竞地价”的重磅新政在上半年最后一个周末出炉。据研究员了解，这不是“头痛医头”的举动，其实早在年初就已经提上议事日程，调研报告已经呈给了时任杭州市市长。只不过，当时凉意袭人的杭州楼市需要一碗暖身补气的热参汤，而不是当头浇一盆凉水。

沁园的涨价，就是一碗浓浓的参汤，让开发商们丹田汩汩暖流，中气十足。杭州上半年劲揽1393亿土地出让金，全年过2000亿几无悬念。这时候，另一个靴子落地喽。

或许像现房销售一样，“限竞”只是短期性的调控。不然，今后房地产开发就成了无趣的流水线作业，大家比拼的不再是创新和口碑，而是控制开发周期、压缩成本。看过张五常《卖橘者言》的知道，区别定价正是市场交易的本质和精髓。

2. 徐立毅北上履新，杭州土拍失去“总调音师”

研究员曾经写道，杭州市前任市长徐立毅被公认为土拍节奏的精准把控者。

经过历次调校，杭州土拍市场节奏已经有了“宫商角徵羽”般的美感。在任时，徐立毅是杭州土拍的总调音师。不期而至的“限房价竞地价”，据知情人士透露，也得到了徐立毅的首肯。

可以肯定，如果徐立毅还在任上，他会是“限竞”新政的坚定推动者。因为，时也，势也。

今年6月，徐立毅北上履新河南省委常委、郑州市委书记，他留给杭州这样一份成绩单：GDP升至1.35万亿，常住人口即将迈入“千万俱乐部”，“最多跑一次”跑出全国经验，打造数字经济“第一城”已在路上。以及，土地市场和新房市场的双线飘红。

杭州常住人口即将迈入千万级大关，以及2022年亚运会的加持，让杭州土地、新房市场受益良多，徐立毅在任上带班子抓紧落实“拥江发展”战略、推进城中村改造等实绩，“腾笼换鸟”增加了地块附加值，做大“蛋糕”同时提升城市界面，让百姓拥有更多获得感。

徐立毅上任时，2016年度杭州九区一市（临安当时还未撤市建区）土地出让金为1627.9亿元，他离任前已达到2400余亿元，有希望连续3年达到这一成绩。

如今，土地市场突然变奏，新政的持续时间和试点范围仍是未知数，会带来怎样的连锁反应，很难精准预测。

必须要看到，高价地和高价盘才是房价居高不下的“祸首”，而不是房价现批还是提前锁定。即便锁死“限竞地”房价，3万+的“人参”地块不会卖出萝卜价，依然是拉高房价的主力军。

要稳房价，需要对土地市场来一次供给侧结构性改革。首先应增加刚需盘的供应量。靠什么实现?一靠增加低价地供给；二靠鼓励房企成为刚需盘的“专业开发商”。可以参考上海的积分制，每开发一个均价2万元/㎡的刚需盘，就有积分。在刚需地块土拍拼到封顶价时，不是拼自持，而是积分更高者得。

3. 沁园涨价和梧桐郡“精装改毛坯”

这2张预售证，都和绿城有关。有趣的是，一涨一跌，涨价的是大大方方，说明原因，降价的遮遮掩掩，欲说还休，连精装为何改毛坯卖，原因都有好几个版本。

简单算算，这次梧桐郡开盘的1、4、7幢，共3幢，可售房屋284套，总建筑面积约36138方。每平米均价降了3600元，绿城光销售额少了大约1.3亿元，毛利减少大约2000万元。

一逢楼盘降价，前面买了房的闹着要维权，梧桐郡也不例外。“降价+维权”这事发生在绿城楼盘，在老宋时代是难以想象的。但得说，绿城做了一个勇敢的选择，捅破了“精装不能改毛坯卖”的窗户纸。

大概率不会有示范效应，“毛坯回潮”很难发生。精装高层代表了品质，更包含了可见的利润，很难想象滨江、绿城的豪宅突然改毛坯出售，改善型消费者的习惯已经养成，改回去很难。 

相比较而言，2月20日沁园涨价的影响力要大得多，这是第一张真正突破的预售证。绿城建发沁园的高层均价由首开的49500元/㎡涨至54000元/㎡，此后由板块内的另两个高价地项目古翠隐秀、厘望NEO1陆续夯实，并通过低中签率得到市场认可，54000元/㎡成为申花精装高层全新基准价。

树欲静而风不止。最近有传言，沁园涨价要退回去，回到49500元/㎡，已经签约的可要求退款。传言如果成真，真是滑天下之大稽，提醒一句：签好的合同是有法律效力的。

4.大专生落户新规落地，杭州迈向千万人口城市

4月传出消息，全日制大学专科及以上人才，在杭工作并缴纳社保的，可直接落户。这条新规，突破了过往杭州落户政策。此前，杭州只有应届本科生可以直接落户，往届本科生需要一年社保，而专科等学历略低人群基本都需要通过积分来实现落户。

没想到，实施细则很快出炉：主要指标是与用人单位签订一年以上的劳动合同，同时有正常缴纳社保记录证明，也就是说，只需缴1个月有了记录证明即可。杭州正式敲响“抢人大战”的鼓点。

千万级人口城市仅是杭州的第一步。5月的杭州市国土空间总规编制动员会上达成一致意见，高水平规划“杭州2035”、展望“杭州2050”，这是杭州面向全球、面向未来的价值提升。到2050年，杭州市人口规模或达到1300-1500万。 

关于房价，有一句话叫做“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。作为去年土拍市场全国第一、新房销售全国第二的城市， 2018年，杭州新增常住人口33.8万，虹吸效应明显，人才质量突出，看起来不必孜孜以求新增数量。但杭州仍果断放开大专生落户，当属未雨绸缪，背后传出的信息量很丰富。

5. P2P爆雷不断，热钱流向楼市

5月，浙江省网贷红通嫌疑人之首、元泰金服P2P平台的实控人汪麟被警方从墨西哥缉捕回国。悬赏50万元的P2P在逃首嫌被抓回，标志着杭州P2P爆雷事件告一段落。

P2P爆雷，让数以万计的投资人和家庭深受其害。无法追回的百多亿资金中，有相当一部分是和房地产有关，这其中包括了城中村改造拿到征迁款的那些家庭。老人未必敢投，但“拆二代”胆子大，受伤也很深。事实证明：自认为有文凭，懂点金融知识，长得粗壮的“韭菜”仍是“韭菜”。

P2P爆雷让更多人悬崖勒马，说出那句“多么痛的领悟”—— 还是房子更可靠。

没有了其他池子来分流，热钱的去向更集中，间接促成杭州上半年楼盘红盘不断，连续4个“万人摇”。像保利澄品的首开中签率仅为个位数，滨江金地御品千万级豪宅居然100分钟售罄119套，究其原因，还是有热钱在助力。