本文导读：

1、拿地价132.6亿，IFC矗立江河汇流？

2、百井坊地块：杭州或迎来首个恒隆广场

3、望江新城综合体：K11和瑰丽酒店的绽放

4、嘉里文晖地块：或迎来杭城首座嘉里城

文/住浙网研究员  黄敏

时隔一年多，武林商圈的绝版地块——恒隆百井坊地块的建设工程方案于8月21日公示，为我们揭开了项目神秘的面纱。

同时，该项目规划图和平面图也随之曝光。

根据平面图信息，恒隆百井坊商地规划建造5幢高层办公楼和1幢酒店。办公楼层数8-30层，高度150米。酒店层数为13层。各个办公楼、酒店之间由商业裙房相连。

恒隆百井坊项目鸟瞰图

由此，我们得以一窥这个堪称杭州城市超级地标的项目，也很期待，这里未来将会给武林商圈的城市景观和商业氛围，带来怎样的新风。

要知道，在杭州地产界有一个奇怪的现象：住宅开发水平全国顶尖，但是商业综合体的开发水平却明显落后于城市发展水平，和杭州“新一线”领头羊的城市地位并不相称。

在第一财经·新一线城市研究所制作的2019《城市商业魅力排行榜》上，杭州在新一线城市中位列第二，仅次于成都，重庆、武汉、西安、苏州紧随其后。

在这份排行榜中，杭州消费活跃度仅次于上海，超过了其他一线城市；在综合排名上，位居新一线城市的亚军，排在成都之后。不过，这方面差距将逐渐缩小，这几年，杭州的商业将持续发力。

然而，除了地位无可替代的杭州大厦、万象城，杭州的综合体在数量上虽然已经不缺，甚至有过剩的趋势，但是业态雷同、模式类似，缺乏个性化体验这些短板，依然存在。

好在，随着多家“重量级”港资出手杭州的商业综合体项目，杭州的商业格局有望被外来港资大鳄改写。

8月7日，港资房企新鸿基联合平安，以总价132.6亿中标江河汇综合体3宗地块，成交楼面价15532元/㎡，把港资重仓杭州的浪潮推向顶峰。

132.6亿，创下杭州土拍史上单项目成交总价之最，杭州“百亿地块”俱乐部再添一新成员，壮大到4宗。

就在7月30日，香港新世界以97.9亿总价拿下了望江新城综合体，朋友圈一时沸腾：K11和瑰丽酒店要来了；

今年5月17日，嘉里以68.14亿总价拿下文晖城市之星综合体，或将打造杭州首座嘉里城；

把时间轴拨回2018年5月28日，恒隆以107.3亿总价拿下市中心绝版宝地百井坊，将打造成杭州第一座恒隆广场。

目前，港资嘉里、恒隆、新世界、新鸿基已悉数进杭，凑齐了商业综合体的“香港F4”，大合影就差太古了，而九龙仓在杭州住宅市场已是熟门熟路。

成都远洋太古里

目前，这四个项目的情况和进度如何？研究员为你逐一打探、盘点。

拿地价132.6亿，IFC矗立江河汇流？

江河汇综合体的分量，对于正在走向国际化的杭州举足轻重——这里是未来的“城市封面”。

总起价131亿元，承接钱江新城CBD繁华，坐拥钱塘江和运河双重水景……无论是地理位置、景观资源还是区域潜力，江河汇地块都自带光环，无疑是今年杭州土地市场上最闪亮的那一颗星。

当2022年杭州亚运会召开，国际友人入住亚运村后，从阳台、从江边首先眺望到的就是江河汇的渔人码头、摩天轮，呈现崭新而生机盎然的天际线。

江河汇流区鸟瞰图（图源2019年江干区读地手册）

资料显示，江河汇综合体共分为三宗地块出让，其中杭政储出【2019】26号、27号地块组成汇东区块，用地性质为商业、娱乐康体、商务、住宅等，总起价约115.5亿元；杭政储出【2019】28号地块为汇西区块，用地性质为商业商务，起价15.86亿元。地块位于钱塘江与京杭大运河交汇处，与建设中的杭州亚运村隔江相望，紧邻地铁6号线和9号线换乘站三堡站，周边有着万象城、来福士广场成熟的商业配套。

江河汇地块示意图

该地块将建成长三角地区新的地标。据悉，该综合体将涵盖住宅、商业、商务办公、娱乐康体、主题公园、激光水幕秀、摩天轮等业态。

新鸿基

创立于1969年的新鸿基，以地产相关业务为核心，在香港有商业、办公、住宅多种物业开发，代表作有中环IFC、九龙apm、沙田新城市广场等。

1992年，新鸿基开始进军内地，以合作开发项目为主。其产业不仅遍布全港，也布局内地一线城市，包括上海国金中心IFC、上海环贸广场IAPM、北京APM等等。

新鸿基在内地最让人津津乐道的商业巨无霸，还是2013年以218亿元拿下的上海徐家汇中心宝地，即现在的徐家汇国贸中心ITC。据了解，ITC项目的商业部分预计今年开业。

新鸿基对杭州早有属意。虽然万象城是与华润置地合作开发，但在杭州还没有真正意义上由新鸿基独立开发的综合体；去年杭州百井坊地块出让时，新鸿基也曾是举牌者之一，可惜最终花落恒隆。

新鸿基在商业领域最具代表性的作品有两个：一个是走高档奢华线的IFC，另一个是走风尚潮流线的apm。

IFC，英文全称International Financial Center，指国际金融中心商场。

上海国金中心（图源于网络）

2011年，位于上海陆家嘴的IFC开业，沿续了香港IFC的高档定位，引进了Hermes、Chanel、Louis Vuitton、Dior等一众国际奢侈品品牌。此外，南京河西也有IFC在建，是继香港、上海之后的第三个IFC项目。

如果江河汇地块最终引入的是IFC，那么地块有望成为杭州另一张 “新名片”。根据标书要求，江河汇地块的全部亮相或将在2025年。

新鸿基在内地落地商业综合体（部分）

百井坊地块：杭州或迎来首个恒隆广场

2018年5月28日，备受关注的杭州百井坊商业地块终于出让。地块价值的稀缺性同时吸引了包括恒隆、九龙仓、华润、新鸿基、银泰、城投（阿里）等在内的开发商激烈争夺，出让过程堪称惊心动魄，经过336轮竞拍，最终恒隆地产以107亿击败各路对手，将宝地收入囊中。成交楼面价55285元/㎡，创杭州地块单价历史新高。

恒隆此次拿下的百井坊地块，属于纯商业用地，位于武林商圈核心区域，出让面积4.5万平方米，建筑面积为19.41万方。该地块位置紧靠武林银泰东，隔着体育场路和武林广场相望，距离地铁一号线武林广场站和凤起路站均不到500米。这里不仅有钱王井、基督教会天水堂、司徒雷登故居等历史文化建筑，更有杭州大厦、银泰杭州武林总店、国大城市广场、杭州剧院等地标，历来是“兵家必争之地”。

百井坊地块区位示意图

作为武林商圈的绝版地块，拍卖并没有限价，采用最直接的价高者得方式。

不过出让条件也相当严苛。出让文件规定，该地块为商业商务文化古迹城市道路兼容用地，建筑密度不大于60%，要求持有者不得设置专业市场，商业体量不低于45％，不得分割转让。该地块所有建筑必须自持（按规定移交的除外），争取在年内开工，预计2020年建成。

另外，地块要保留历史建筑耶稣堂弄5号和耶稣堂弄古井，迁建镜清里1号等。还要规划建一个主塔楼，经过国家住建部论证确认，主塔楼控规高度从90米提升到150米。

150米的高度将成为武林商圈第二高楼，超过了在建的由华润、绿城和杭州地铁集团联合打造的杭州中心130米塔楼的高度，仅次于浙江环球中心主楼的170米。

也就是说，百井坊地块将打造杭州城市的超级地标，引领杭州商业时尚的潮流，而未来百井坊地区将被建成集景观、历史和人文的高端国际商业中心，既有高端商业综合体，也有周边特色步行街。

百井坊地块被恒隆拿下后，杭州市场上多数声音是对恒隆提升杭州的商业格局和商业体验的期待。毕竟杭州商业市场上并没有像上海一样的知名城市商业地标。同时，又十分缺乏开放空间、街区式的商业综合体。

耗费巨资拿下这宗地块的恒隆，在商业运营层面也确实擅长。其2001年在上海打造的恒隆广场至今被认为是商业的标杆项目。截止目前，恒隆在内地的上海、无锡、武汉、济南、沈阳、天津、大连、昆明等九个城市有商业项目。不过除上海外，恒隆在其他二线城市的运营还需磨炼。

恒隆在内地落户商业综合体情况一览表（部分）

恒隆地产商业项目的盈利能力也很强。2018年，恒隆地产内地物业租赁业务收入增幅4.3%，由34.30亿元增至35.77亿元。报告期内，内地八个恒隆广场商场收入按年增长3%至27.55亿元，撇除上海港汇恒隆广场翻新工程，收入上升6%。     

研究员于近日走访了百井坊地块。该地块现在由围墙和隔板围合起来，出入有门禁设置，有部分地块正在施工，但是整体并未看到建筑物，仍处于施工早期阶段。

百井坊地块现状

百井坊地块现状

望江新城综合体：K11和瑰丽酒店的绽放

今年7月30日，仅仅经过11轮报价，望江单元的“巨无霸”地块由香港新世界竞得，成交价97.9亿元，楼面价24859.65元/㎡，溢价率3.9%。

该地块的地理位置十分优越。地块东至新开河、规划绿化，南至规划婺江路等，西至规划海潮路，北至规划近江路，土地用途为商住地块，出让面积9.34万平方米，建筑面积地上39.39万平方米，地下6万平方米。

望江地块位置及周边配套分布图

10年来，杭州望江板块出让宅地仅有2宗，且均由本地房企滨江竞得。

望江新城的发展前景不言而喻，板块位于西湖和钱塘江的交汇点上，板块内有1、5、7三条地铁线穿过，一片大拆大建后，它的定位是望江金融城，未来是比肩钱江新城的存在。这宗地块的定位将是代表望江新城的商业面貌，未来的价值不言而喻。

地块的总价门槛高，更加严苛的条件是，该地块的商业占比达到了60%。此外，根据地块竞拍信息，商业部分有7万方需自持40年，9万方需自持20年。因此地块最为关键的还是商业部分的运营，这对于房企的商业运作能力有着极高的要求。

拿下该地块的新世界，旗下拥有艺术主题Shopping mall品牌K11，此外还有极致奢华的酒店品牌“瑰丽”。

香港瑰丽酒店

2009年底，香港新世界发展有限公司在港创办了首个K11项目，艺术与购物相结合的全新商业模式让K11大获成功。五年后，上海K11开业，跻身沪上潮流地标。

香港尖沙咀K11内景

据透露，香港、上海及武汉光谷K11项目，都在营业第一年就实现了投资回本，出租率接近100%。今年3月开业的广州K11项目也交出了一份靓丽成绩单，月客流超过150万，成为广州热门“打卡”地点。

新世界K11在内地落户商业综合体情况一览表（部分） 

嘉里文晖地块：或迎来杭城首座嘉里城

2019年5月17日，经过3个小时126轮竞价，卓韶有限公司（嘉里）以上限价格681414万元成功拿下文晖单元地块。最终成交楼面价29677元/㎡，溢价30%，自持8%。

楼面价也超过了之前的中海项目，创板块新高。板块内上一次成交地块为中海于2019年4月26日以总成交价173475万元竞得，楼面价28210元/㎡，溢价25%。地块周边并没有竞品，距离较近的朗诗熙华府、朗诗乐府等早已售罄。

值得一提的是，此次是嘉里第二次在杭州拿下综合体项目，嘉里第一次入杭，打造的是西湖边商场嘉里中心。

地块横跨东新路东西两侧，集合了居住、商务、商业、城市轨道交通、社会停车场等多重使用功能，是“杭州城市之星国际旅游综合体”的重要组成部分，也是下城区重点经济发展区域之一。

文晖单元31号商住地地块示意图及周边配套

地块距地铁一号线打铁关站直线距离约800米，与年底即将开通的地铁5号线城市之星站几乎是零距离。

嘉里集团从2005年就进入杭州，之前只有两个项目。从之前嘉里中心“十一年磨一剑”的开发历史来看，嘉里很可能会用较长的周期开发，让物业稳稳地升值。

同时，文晖板块与市中心的融合将会带来板块的价值提升，另一方面，嘉里对带地块的打造也可能为板块新一轮的价值提升带来新的引擎。随着地铁通车、嘉里中心建设、城市之星综合体等有利因素，住宅部分的价值必然要高于此前。

另据透露，此次嘉里的“城市之星”综合体项目，定位不会低于上海的浦东嘉里城。而在上海，静安嘉里中心和浦东嘉里城两者业态层面没有明显差别。

嘉里在内地落户商业综合体情况一览表（部分）

近日，研究员联系了嘉里在杭州的工作人员询问项目进度，工作人员表示，目前项目设计方案尚未确定。

港资高端综合体的进驻，将加速打破杭州以百货为主要势力的单一商业格局。由于对外来企业缺乏认识，导致很长一段时间，杭州的商业竞争环境处于相对宽松的情况，缺少“鲶鱼效应”，也就没有促进商业发展的竞争压力。

从2010华润与新鸿基联手打造的万象城开业起，杭州才真正开始去引进优质商业，开启了港资开发商进入杭州商业的序幕。

由于商业天生具有较强的地域性，对于首次进驻杭州的港资企业来说，是否会水土不服，消费者是否买单，依然存在悬念。

以杭州大厦为例，2018年年报显示，杭州大厦全年营收达52.18亿元，同比增长7.90%，这还不包括像LV等租赁品牌的业绩。据此前媒体统计数据显示，国内百货单店业绩，杭州大厦仅次于北京SKP。