楼市系列观察之2| 地主家没余粮了?绿城终止收购,多家房企下半年拿地谨慎

本文导读:

1、绿城的选择,聚焦压倒多元化

2、融创和富利:下半年暂停拿地

3、杭州房企的画风悄变

4、楼市资金封锁,进入深水期

文/住浙网研究员  艾维

葛优在《甲方乙方》中吐出的那句“地主家也没余粮了呀” 已成经典,似乎很班配下半年的画风。

今天早上,绿城中国在港交所公告,终止收购百年人寿9亿股股权的交易。据此前公告,这笔并购的标的是27.18亿元。

为何中止收购?一句话,绿城上半年的销售表现平平,全国排名一跌再跌,眼下要聚焦主业,频频拿地,奖金需求量大,确实没闲钱去帮万达解困。

无独有偶,研究员从不同的渠道了解到,部分在杭房企包括去年销售榜上TOP20的,今年下半年已经取消、放缓了拿地计划。他们的代表还是会出现在土拍现场,但是举牌决心和上半年已判若两人。

1、绿城的选择,聚焦压倒多元化

早间,绿城中国披露上半年财务报告。报告期间,取得收入人民币186.58亿元,较2018年同期下降44.4%。先别激动,房企的营收和利润有滞后性,这个数据体现的是2年前的销售状况。上半年,绿城总合同销售金额约743亿元,这个成绩,对照去年全年1564亿的总额,并不理想。

张亚东掌局绿城,首次面对媒体时,他说出了任内前三年的营运指标:2018年实现1600亿,2019年突破2000亿,2020年摸到2600亿。结果第一年就没有完成,但差距很小,话还能说得圆。但股东不会接受连续第2年目标砸锅,且差距越拉越大。

此前斥巨资收购百年人寿11.5%股份,这时显得格外刺眼,为避免接受新一轮“口诛笔伐”,绿城中国选择了更稳妥的做法——不收购了。

论卖房子,绿城仍是一块金字招牌,以杭州为例,无论是申花板块的沁园,还是蜀山的桂语朝阳,以及将在滨江首开的晓风印月,都是高端改善中的红盘。奈何,卖得好依然要亏本,以沁园为例,精装高层顶着5.4万元/㎡每开每罄,但是仍难保本。晓风印月迟迟未开,一大因为是板块能拿出的4.7万元/㎡备案价,让绿城感到失望。

尽管如此,绿城仍要聚焦包括代建在内的主业。公告显示,上半年绿城新增地块共计19个,总成交金额252亿元,预计可新增可售金额约626亿元,其中归属绿城的权益约367亿元。下半年,在“双限”地块中,绿城又强势拿下杭州金沙湖地块。

绿城把资金聚焦主业,是一种策略。但下半年拿地的节奏,会有所放缓,在未来社区这块会重点布局。昨天的朋友圈里,绿城中国和华为签订战略合作协议,强强联手,科技赋能,共创未来智慧生活。绿城此举,既为未来社区的建设拥有更好的话语权,也为绿城代建做张本。

2、融创和富利:下半年暂停拿地

截至2019年6月底,融创现金余额达1380亿元。口袋里不差钱,但在近日的2019年年中业绩会上,孙宏斌说了,“停止拿地”。

今年上半年,融创拿地就开始谨慎了,孙宏斌在2019年年中业绩会上说,从4月以后,融创就基本不拿地了。“下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。”孙宏斌如是说。 

确实,这也符合融创东南的拿地节奏。在杭州,融创让人印象深刻的是去年底抄底连拿运河新城两宗地,以及力拼夺下大江东商住地块,还有对美浓小镇的并购。4月之后,出手寥寥。

融创运河新城地块

融创、富力踩着同一节拍。据媒体报道,7月26日,富力地产发布了一份内部文件,明确表示2019年下半年原则上暂停拿地,文中还多次提及要促销售、抓回款。业内人士认为,富力暂停拿地的直接原因是销售压力所致,地产行业进入降温周期,富力选择了战略收缩。同时,这类千亿级的房企对大势研判有相当的准星。 7月30日,中央政治局会议再次重申“房住不炒”,首次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。

去库存、促销售的压力不独富力一家。8月20日开始,恒大打响了全国促销降价的第一枪。恒大旗下各区域公司悉数推出全员营销优惠升级活动,折扣力度远超往年,最低打六折。类似事件或说明,房企在部分地区面临较大的去库存压力。 

 今年以来,全国楼市大部分时间处于低迷状态,购房者观望情绪浓厚。数据显示,TOP100地产商上半年的单月销售额环比下降29%,其中碧桂园、恒大和万科7月份单月销售环比均下滑一成以上。

与之相比,上半年杭州楼市该偷笑了。上半年杭州十区新房销售成交总金额1739亿元,同比下跌12.5%,已是不错的成绩了;土地出让金为1393亿元,历史同期排第二。

预计下半年,杭州“双限”热门地块仍会争夺激烈,上半年动不动就拍到“上限+自持”的盛况应该一去不返。

地主家也没余粮了,或者,有余粮要省着用啊,眼看这是要入秋了。

3 、杭州房企的画风悄变

举个例子:去年在销售权益榜上排TOP5的一家房企,截止到8月20日,明面上只拿了良渚新城一块地,算上合作开发的萧山项目,也才2块。曾经,他们创下过半年时间连拿8块地的纪录,真是“此一时,彼一时”也。

其实,这家房企今年在浙江拿了10块地,但在杭州仅1块。很明显,杭州土拍“双限”新政以及信托、贷款收紧的大背景下,凸显杭州的地贵了,项目要盈利大不易,拿地的“购买力”在外溢。

下半年,该房企在杭州明确的目标只有一个,该地块位于萧山市北,原本7月底要出让,后因故推迟。

同样采取谨慎策略的,据研究员所知至少还有2家,一家是港资,一家来自闽系。前者上半年在杭州收获颇丰,下半年要收一收;后者专心销售,回笼资金为第一要务。

截止到8月20日,滨江在浙江拿地16块,其中杭州8块,万科9块杭州仅1块,绿城共15块,其中杭州7块,其他像融创、融信、阳光城各自在杭州仅拿1宗地块。

4、楼市资金封锁,进入深水期

房企如此谨慎,有不得已的苦衷,顶层频频吹风,资金对楼市变得不友好了:

2019年4月19日,政治局会议重提住房不炒。 

2019年5月17日,银保监会23号文下发,信托、贷款即将收紧! 

2019年6月13日,陆家嘴论坛上,银保监会主席郭树清明确表态:必须正视房地产金融化,房地产企业融资过度挤占了信贷资源。

2019年7月,房企拿地最大资金来源之一——地产信托正式按下“暂停键”。

随后,银行贷款被严控!海外发债被收紧! 

2019年7月30日,政治局开会,再次重申住房不炒,并罕见提出不把房地产作为刺激经济的短期工具。 

730会议后,央行连续开会点名房地产行业。银保监会发文强调,下半年会持续保持高压,地产信托务必零增长。

最近,央行降息通道开启,几乎所有行业雨露均沾,就房地产被华丽丽忽视。直到昨天,央行出台了房贷新规,首套房贷不低于基准,二套至少要上浮60个基点,各地因城施策,但下限不能突破。

这些组合拳传递出的信息,已经不能再明确了。房企,自求多福吧。