本文导读：

1、十年未涨的市中心“红盘”

2、原筑壹号，高端盘的落寞

3、追高买这楼盘，没跑赢CPI

4、让人又爱又恨的酒店式公寓

文/住浙网研究员 徐创

最近的猪肉，有点让人吃不起。根据新闻报道，8月份第3周猪肉价格每公斤35.12元，比前一周上涨8.3%，同比上涨57.3%。

猪肉价格的上涨必然会带动CPI上涨，我们感同身受。在物价持续涨钱越来越不经花的背景下，如何让资产保值？房子似乎成为了最优选。

毕竟从2009年到2019年的十年间（截止8月份），杭州主城的房价已经从14400元/平米迅速攀升到36895元/平米，涨幅高达156%。 

据杭州市统计公报的数据，在这十年间，杭州CPI（居民消费价格指数）涨了约32%。房价的涨幅已轻松超过了物价的上涨。

以至于有人说，如果十年前买一套房，也不至于陷入资产缩水的焦虑。但殊不知，在价格持续上涨的房子中，有一类连CPI指数都没有跑赢。

十年未涨的市中心“红盘”

华元·领骏世界，应该是不少人的伤心地。这个位于浙工大朝晖校区旁的酒店式公寓项目，一套就是十年。

在2010年3月首开时，领骏世界还是当之无愧的红盘。尽管推出的 LOFT户型高达30500元/平米，平层户型也要23500元/平米，但依然受到不少人的追捧。

华元?领骏世界实景图

然而近十年过去了，眼看着周边住宅快奔着5万去了，但自身的房价依然“十年如一日”。人们对它的态度也来了个180°大转弯，原先的红盘遭遇了“捧杀”。

一位公寓运营的人员说道：“很多房东已经不抱升值的希望，把房子托管在我们这，赚一点租金。”

根据链家、我爱我家等二手房官网数据统计，该项目平层产品二手成交价仅20000元/平米左右，LOFT产品成交价也只有30000元/平米左右，比首开价格还低一些。

即便加上2012年6月交付以来的租金收入（以目前一套45方平层约3800元/月的租金计算），一套45方平层公寓赚17万左右。如果税费等一扣除，获利更少，显然跑不赢CPI的增长。

在领骏世界的不远处，野风·现代中心面临着同样的尴尬，可谓“难兄难弟”。

项目2011年底开盘时，折后起价18300元/平米，均价为21000元/平米。当时这样的价格，相比于数百米之隔的 2010年文晖地王（九龙仓君玺），是有一定的性价比，毕竟该地块的折合楼面价就达到了24621元/平米。

野风?现代中心实景图

但如今回过头看，九龙仓君玺的二手房已经可以卖出“6万+”，而现代中心只能卖出22000元/平米左右的价格，几乎是原地踏步，当初的性价比已荡然无存。

原筑壹号，高端盘的落寞

城东新城的原筑壹号，在2009年时，也算是个极具创新和高度的楼盘。项目由公寓、高层住宅、40年产权联排和酒店组成，差不多是个城市综合体项目。

项目率先在城东新城打造了联排这样的低密产品和LOFT酒店式公寓，但是其开发商祐康集团坠入破产清算，如今已几乎快被遗忘。

原筑壹号40年产权产品

开发商破产带来的副作用逐渐显现。根据链家官网的数据统计，其住宅部分的二手房价约为32000元/平米，和当初2万元/平米都不到的新房价相比，算是轻松跑赢了CPI，但和周边楼盘如万科紫台、金色黎明等相比，却是实实在在的价格洼地。特别是其北面的在售楼盘龙湖大家九龙仓璟宸府地价已破3万、精装高层均价达4.08万/平米，但原筑壹号仍然没有很大的起色。

不仅如此，其LOFT酒店式公寓甚至开起了倒车。原筑壹号，曾推出了74和81方原筑悦LOFT，均价为16800元/平米（含装修标准3500元/平米），全款可打96折。

原筑壹号实景图

销售并不理想，于是价格从16800元/平米，调整到13300元/平米，甚至还推出过部分8500元/平米的毛坯特价房。

但是无论何时入的手，似乎都没得赚太多。毕竟原筑壹号的LOFT公寓在二手市场只能卖出13000元/平米左右的价格。

假如是高点入的手，即便加上3000元/月的租金收入，一套74方LOFT还要亏掉4万元左右。

追高买这楼盘，没跑赢CPI

2009年，是个楼市稍显疯狂的年份。年初拿着100万预算还可以挑挑拣拣，但到了9月主城已全面进入万元时代，12月更是冲击2万元均价的“天花板”。

从年初的房价冰点到年末的沸点，如同川剧变脸，如果是年末的楼市高点追入，那么很有可能至今仍在“站岗”。

富义仓对面的清水公寓便是一个例子，楼盘总建筑面积约21万平方米，由4幢高层、11幢小高层、7幢多层和4幢复式多层(叠式排屋)组成。

清水公寓实景图

在2009年底，清水公寓领出了最后一张预售证，推出的232套房子，均价达到了30114元/平米，相比之前一张以排屋房源为主的预售证价格还贵了约3000元/平米。

但在二手房市场上，根据我爱我家和链家今年成交的房源来看，二手房成交价格平均下来40000元/平米左右，相比于新房价格上涨了约32.8%。

若要扣除二手房交易所产生的税费，那么一套房子的收益将将与CPI上涨幅度持平。

让人又爱又恨的酒店式公寓

可以发现，上面这些没有跑赢CPI的楼盘，酒店式公寓产品居多。

其实，自从杭州2016年实行限购以来，酒店式公寓打了一个漂亮的翻身仗。不限购、低总价的优势让它成为多数人眼中的香饽饽，成交套数和金额都大幅增长。

2013——2018年杭州酒店式公寓成交情况

在住宅越来越贵、越来越难买的背景下，酒店式公寓成为了过渡居住或资产配置的选择。一旦挑对了酒店式公寓，也能获得不菲的投资收益。

例如未来科技城的欧美金融城(EFC)，根据链家数据，其小户型LOFT酒店式公寓在二手市场成交价达到了约22000元/平米，相比于11500元/平米的价格低点几乎翻了一番，还不算租金收入。

欧美金融城(EFC)实景图

但酒店式公寓绝非十全十美。“变现要比住宅难”，一名二手中介这样说道。

因为酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多，包括营业税、土地增值税、所得税等，大约增值部分的30%至40%将用于缴税，高额的税费削弱了房东的出手意愿。

另外，酒店式公寓无法落户，以及物业费、水电费等的商业性质，则让接盘者有所顾虑。而这种二手市场的弱流通性进一步束缚了房产价值的上升空间。

虽然转手套现难，但在出租市场，酒店式公寓或仍然有利可图。

就以华元·领骏世界为例，一套45方平层的月租金可达3800元，年回报率在4.3%左右。虽然并不算很高，但仍高于央行规定的三年定期2.75%的基准利率。

可见酒店式公寓的租金回报率，超过了定期存款利率，与目前市面上不少低风险理财年化利率处于同一水平。

当然，回报率高低与酒店式公寓的地段、物业管理水平也有很大的关系。因此投资时不仅需要谨慎，还需要擦亮眼睛！