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1.图说：30块高价地分布在哪里？

2.已开盘项目：上品、厘望高层有盈利 开盘最快亏损非最少

3.18个未开盘：九龙仓三盘在手，中海项目未有案名

 文/住浙网研究员 杜若 制图/陈明泉

编者按：

杭州楼面价3万元/平米以上的地块蜂拥出现，是最近30个月土地市场热情澎湃导致的后遗症，大部分因限价不能及时开盘。

2017年10月12日，绿城建发沁园率先捅破窗户纸，以40766元/㎡的楼面价，接受了49500元/㎡备案价首开，楼市业内称为“割肉抢跑”。2016年12月至2018年7月间，杭州密集出现30块“3万+”地块，至今仍有18块没有开盘，原因各异。已开盘账面上，亦是亏多盈少。

住浙网所指的盈亏，是指静态层面，不涉及入杭带来的品牌增值等变量。动静之间，冷暖自知。

从2016年12月至2018年12月，杭州新房楼市恰如一条上扬的曲线，到了后半程，虽有点停顿、滞涨，但不影响开发商拿地热情高涨。两年来，外来开发商争相入杭，拿地落子布局杭州。

激烈的土地角逐，也带来了一些特殊的产物，如自持，如现房销售，再如楼面价超3万/㎡的高价地……

图片来源于网络

去年下半年，沁园、都会森林、钱塘天誉等高价地纷纷入市，掀起了一波小高潮。

据研究员统计，30宗楼面价超3万/㎡的地块还有18宗没有开盘，即6成项目尚未开盘，有1宗至今案名尚未发布。

研究员做了一番梳理与分析，并实地探访部分“老大难”项目，已开项目盈利如何？未开的项目如何破局？

图说：30块高价地分布在哪里？

据住浙网统计，2年来（统计时间：2016年12月1日-2018年12月31日）杭州十区楼面价超3万/㎡的高价地共有30宗，主要分布于钱江新城、城东新城、申花、钱江世纪城、滨江等地。

制图/陈明泉

其中，有12个项目已开盘，或限价或突破，总算平稳开局；

剩余18个未开盘的项目中，有4个需要现房销售的项目，5个即将开盘的项目如中海云宸、时代滨江悦等，剩余9个“老大难”项目中有1个还没有案名（即中海翠苑项目），九龙仓申花05地块案名公布为“天荟”，旁边就是姊妹项目07地块“天玺”。

已开盘项目：上品、厘望高层有盈利，开盘最快的亏损并非最少

我们先来看看12个已开盘的项目，开盘速度最快的当属城东新城的龙湖大家璟宸府，从拿地到拿出首张预售证仅用时10个月。

杭州大家用时12个月，排名第二；保利澄品与保利滨江上品用时14个月并列第三。

根据好房研究院的保本房价公式测算，开盘速度前三的项目仅有保利滨江上品的静态盈利为正值，璟宸府基本持平。这意味着开盘快慢与项目盈亏并没有直接关系。

注：1.首开时间为项目领出首张预售证的时间；

2.好房研究院的保本房价测算公式：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本（5000元/㎡）+税费（土地增值税2.5%，增值税4%，所得税3%，共计占新房销售均价的9.5%）+营销及管理费（售价的4%）+财务成本（按照建安5000元/㎡*1.5年*6%年化利息）；

3.上表中的保本房价=保本房价测算公式结果-车位盈利；

4.上表中所有测算均默认项目产品为高层。

测算结果可看出，除了保利滨江上品与融信远洋厘望NEO1盈利，其余10个项目高层部分从静态盈利上来看，都有一定亏损。

要说明的是，璟宸府高层微亏，但叠墅占比较大，收益能够覆盖这部分亏损；沁园经历了4500元/㎡的涨价，后续还有4幢洋房，加上车位，全盘测算微亏或持平；而保利澄品静态亏损751元/㎡，洋房开盘后应该也能拉平。

18个未开盘：九龙仓三盘在手，中海项目未有案名

12个已开盘项目，盈利与否已成定局；而18个未开盘的项目，似乎还有各种想法，当然主要是想在限价下取得突破。

现房销售项目（4个）

由于拿地之初规定了现房销售，这4个项目至今未开盘是客观原因所致，情有可原。

中冶锦绣公馆实景（2019年6月下旬摄）

目前，4个需要现房销售的项目中，中冶锦绣公馆（中冶翠苑项目）与杭房建发养云静舍进度最快，均已接近结顶。

中冶锦绣公馆部分楼幢已拆除脚手架，开始进行外立面的施工，预计今年将会入市。

杭房建发养云静舍目前已建设到20层以上，相比3月初的5-6层进度喜人，不排除也有今年入市的可能。

杭房建发养云静舍实景（2019年6月下旬摄）

与杭房项目紧邻的九龙仓两宗地（九龙仓天玺、九龙仓天荟）比较难产，拿地一年有余，至今仍是一片废墟，多数机器摆在工地但都未运转。

看这个进度推测，天玺与天荟明年能否上市都难。

值得注意的是，30宗“3万+”地块中九龙仓占了3个，平均拿地价约为38670元/㎡，限价之下九龙仓的破局之路稍显艰难,当然也可以解读为财务实力雄厚，耗得起。

九龙仓庆隆项目实景（2019年6月下旬摄）

即将开盘项目（5个）

5个即将开盘的项目为时代滨江悦、中海云宸、绿城晓风印月、仁恒滨江园与凤起钱潮。

其中，中海云宸一度传5月要开盘，至今仍未开。

绿城晓风印月实景（2019年5月摄）

一方面，全盘均为139户型，在客户接受度上似乎尚有欠缺；另一方面，也是想效仿“沁园涨价”，滨江区的这三个纯新盘（晓风印月、云宸、时代滨江悦）均位于西兴板块，能否突破限价，至少在别家突破的树荫下“乘凉”，殊为关键。

“老大难”项目（9个）

9个“老大难”项目，除了九龙仓的3个项目，就属恒大悦龙台最沉得住气。

与建设一路一街之隔，对面是萧山传统豪宅东方一品与新晋豪宅保利融信大国璟，隔壁是楼面价相差不多的融信杭州世纪。

恒大悦龙台实景

如今，同天拿地的融信杭州世纪已开盘6幢高层并快速去化，恒大悦龙台依然寂寂无闻。

研究员当天跑盘现场情况来看，恒大悦龙台的售楼处已基本成型，工地楼幢大约7-8层高，今年应该有望开盘。

中海翠苑项目实景

另外，中海翠苑项目连案名都没有，研究员去工地实地探看，发现还在土方施工，今年不会上市。

下半年，剩余18个未开盘的高价地至少5个将入市，均价能否有所突破，9个“老大难”项目中哪几个会破局，住浙网将持续关注。