今天6宗涉宅地土拍,限价 “失效”了

本文导读:

1、苏宁易购入驻,星桥终迎大型商业配套

2、主城区热度不高, 开发商降预期拿地

3、仁和地块总价较低,成为首宗含自持限价地

文/住浙网研究员 张伟博

今天,杭州迎来了第二波限价地集中出让,共有4块宅地、2块商住地被推向市场,结果,只有一宗地块拍至上限+自持,平均溢价率仅16%,且参与房企数量不及7.29首次限价地出让。当时,金沙湖、钱江世纪城、市北地块均有超过10家以上房企竞拍,而此次仅桃源地块报名家数超过10家。

一方面上层定调不将房地产用于短期经济刺激,房企融资不断收紧;另一方面杭州二手房市场近期出现明显降温,挂牌量持续上升,成交量开始下滑。因而业内普遍预期房企拿地会更加谨慎理性,今天的表现是在意料之中。

除了仁和地块,经好地研究院测算,若这些项目按照最高限价入市,预期利润普遍在10%以上。

从今天的土拍结果来看,限价似乎“失效”了:

面对东新单元地块限价4.5万/㎡,最后的成交楼面价仅23782元/㎡,溢价率为3.04%,对应的保本房价甚至不到3.4万/㎡(将车位利润冲销成本之后);

运河新城地块限价3.8万/㎡,成交楼面价也仅2万出头而已,销售利润率可超过20%。

可见,开发商并不是一味地盯着最高限价来倒推拿地价格,而主要参考周边二手房和新房在售情况。笕桥和桃源地块限价比较贴近市场,最终成交价格相对符合预期。

受经济环境和预期的影响,接下去高价房源面临的去化压力势必会增大,而刚需盘则相对紧俏,需求弹性也更大一些。因此可以看到今天房价相对较低的板块,如仁和地块,竞拍明显更激烈一些。仁和板块的上塘九里上月曾一口气推出近500套高层房源,均价约2万/㎡,最终登记人数超2000户,中签率仅20.8%,这是开发商今天敢于封顶拿地的底气所在。

涉宅地成交情况

苏宁易购入驻,星桥终迎大型商业配套

最先成交的是星桥商住地块,该地块要求竞得人须承诺引进一家具有5年以上知名电商平台运营经验且年商业零售销售规模500亿元以上的企业负责运营“购物中心”,指向性非常明确。

仅经过两轮象征性竞拍,星桥商住地块便由苏宁以总价217960万元竞得,楼面价8011元/㎡,溢价率14.44%。

 

地块位置图(数据来源:好地大数据)

地块位于星桥核心区域,紧邻在建地铁3号线星桥路站,区域优势明显。地块周边已经建成以天都城为代表的大型居住区,生活氛围浓厚,却一直缺乏大型商业配套,此次成功引进苏宁广场,有望弥补区域配套短板。

有意思的是,该地块的住宅部分限价24000元/㎡(含精装),比周边在售的金辉蓝光·星奕云著最新预售价格(22900元/㎡,洋房)要高出1100元/㎡,也高于周边二手房价格。据好地研究院测算,即使最终2万/㎡左右的价格上市,也能保证可观的利润。

主城区热度不高, 开发商降预期拿地

东新单元地块东至规划费家塘路,南至规划东园南路,西、北面均至规划绿化,出让面积16956㎡,起价82183万元,起始楼面价23080元/㎡。

 

地块位置图(数据来源:好地大数据)

地块最终仅经过6轮报价,由西房以总价84683万元竞得,楼面价23782元/㎡,溢价率3.04%。扣除5%的公租房配建成本,经测算保本房价不到3.7万/㎡,显著低于地块45000元/㎡的新房限价标准。

笕桥地块东至甘肃建总地块,南至德胜路沪杭高速公路立交工程、西至相埠路,北至规划草庄路,出让面积41761㎡,建筑面积83522㎡,起价174954万元,起始楼面价20947元/㎡。

地块商品房限价40800元/㎡,和周边新房龙湖大家九龙仓·璟宸府在售均价一致。

 

地块位置图(数据来源:好地大数据)

地块由金隅以总价200954万元竞得,楼面价24060元/㎡,溢价率14.86%。经好地研究院测算,若按照最高限价(40800元/㎡)上市,预期利润率将超过10%。

运河新城地块东至规划顾杨路,南至规划道路,西至规划道路,北至金昌路,出让面积28234㎡,容积率2.6,起价133398万元,起始楼面价18172元/㎡。

 

地块位置图(数据来源:好地大数据)

地块由香港置地以总价150398万元竞得,楼面价20488元/㎡,溢价率12.74%。地块周边环境较差,3.8万/㎡的限价明显偏高,但即使按照3.5万/㎡的价格上市,预期利润率也在10%左右。

桃源地块出让面积30803㎡,容积率2.8,建筑面积86248.4㎡,起价145493万元,起始楼面价16869元/㎡。桃源地块可以说本场出让中最受欢迎的,据了解,报名单位达14家。

 

地块位置图(数据来源:好地大数据)

地块由联发以总价181493万元竞得,楼面价21043元/㎡,溢价率24.74%。联发在板块内有一个待售项目云景天章(需现房销售),并已许久未在杭州拿地,补仓需求强烈,溢价率较高。

据测算,即使该地块溢价率将近25%,若按照34000元/㎡的限价标准入市,依然可以获得10%以上的利润。

仁和地块总价较低,成为首宗含自持限价地

仁和地块出让面积18099㎡,容积率2.5,建筑面积45248㎡,商业占比不大于地上计容建筑面积的10%,且需配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房。

 

地块位置图(数据来源:好地大数据)

由于地块体量较小,起价仅34389万元,竞拍相对较为激烈。最终由华元以上限价格44689万元竞得,楼面价9877元/㎡,竞配自持面积比例6%,成为杭州首宗拍至自持阶段的“双限”地块。

华元在仁和有一项目北城芳满庭,在售均价20000元/㎡,此番补仓意图明显。经测算,即使该地块拍至封顶价并含少量自持,但仍有一定的利润空间。