编者按：
这年头，相见不如怀念。
说相见的，明明一路之隔或是遥遥相望的两个楼盘，却因为板块或区域的“出身”不同，硬生生分出三六九等，均价相差三四千甚至七八千。这样的“兄弟楼盘”，因为限价断层带的存在，身价迥异，研究员称它们为“鸿沟盘”或者“参差盘”。
举个例子：崇贤是余杭区和拱墅区接壤的板块，这里的精装高层均价不超过2万元/㎡，但1公里开外的拱墅区地运河新城，高层（毛坯）的备案价能到2.6万元/㎡，精装价格约3万元/㎡。差距在1万元以上的两者直线距离约1.5公里，仅仅是一站地铁的距离，这就是头文字“拱墅”和“崇贤”的区别。
像这样的“限价断层带房价跌落”的例子，杭州还有几个。且看住浙网的调查。
本文导读：
1、新房隔了不到2公里，均价相差1万元
2、嵌进萧山市北的“滨江悦”，成了最好的“促销利器”
3、余杭和西湖区：“真实”价差已在缩小
文/住浙网研究员 艾维 张伟博
先来看一张图。这是住浙网和好房研究院最新制作的杭州板块均价图，图中数据来源于板块预售证备案价和“双限”地块新房价，相互印证，反复夯实。
杭州楼市板块均价图（制图：陈明泉）
板块相邻地带，就是所谓的“限价断层带”，出现相隔不到百米，房价却差好几千的现象。比较典型的有拱墅区运河新城、桃源和余杭区崇贤新城之间的“价格起落”，滨江区西兴板块和萧山市北间的落差较大，像时代滨江悦高层毛坯和招商闻博花城之间，差价有七八千之多。
新房隔了不到2公里，均价相差1万元
上周五，备受瞩目的城北万象城幸福里首开，26500元/价格让购房者怦然心动。万象城搅动了城北一湖春水。
断层带较深的“跌落”是在城北，具体来说，余杭区的崇贤和拱墅区接壤的桃源、运河新城板块落差很大。
两者位置相差2公里以内，精装高层均价最高相差1万元以上：目前崇贤整体在售精装均价在2万元/㎡左右，上河宸章更只要17800元/㎡，拱墅区的桃源板块，臻蓝府毛坯高层27196元/㎡，运河新城偏刚需的尚合府毛坯高层也要2.6万元/㎡，与和宁文华、运河融创“姊妹盘”差距就更大了。
楼盘区位图
从区位图中可以看到，京杭府距离博翠府和尚合府直线距离约1.5公里，仅仅是一站地铁的距离，但是价差却接近1万/㎡。
当然，“双限”地崇贤新房上限也突破了2.3万元/㎡，总量是运河新城也水涨船高。9月10日，运河新城新挂牌的一宗宅地，新房上限价高达3.8万元/㎡，新房鸿沟依然还在。
但在二手房市场，余杭区和拱墅区的落差绝不至于那么大。毕竟，城北万达广场周边，有很多近几年新交付的二手房小区，除了学区有所不同，其他配套都是共享的。
城北部分小区分布图
城北小区二手房行情（数据来自好找房，截止到10月28日）
从二手房情况来看，即便有卖鱼桥小学星澜分校的加成，拱墅的几个小区房价也没有明显甩开，房价差在10%左右。而且，余杭区的北宸之光，近期二手房成交均价高于拱墅区的香榭里。
随着城北万象城和宝龙城的落地，这几个小区的房价差异或许会进一步缩小，这也会体现在崇贤和运河新城的二手房价上面。
嵌进萧山市北的“滨江悦”，成了最好的“促销利器”
同样的，萧山和滨江的部分区域，限价标准差异也比较大。
时代滨江翡翠之星是市北出了名的红盘，今年推了最后一期房源，精装均价在3.6万元/㎡左右，顺利售罄。而像楔子一样打进风情大道东侧的时代滨江悦，其实是一个滨江区的楼盘毛坯限价为4.2万/㎡，比翡翠之星的定价足足贵了8000元/㎡。同样，新近首开的招商闻博花城带装修3.8万/㎡。
仅从区位来看，闻博花城不输于靠近地铁1号线滨康路站的时代滨江悦，靠近地铁5号线博奥路站,在建7号线明星路站,是一个双地铁盘。此外,周边商业配套资源丰富,萧山宝龙城市广场、万象汇、星光大道、龙湖天街,以及在建的滨江银泰城等等。
最令人关心的学区，如果滨江单拿出江南实验，那无疑是占优势的，也要看到萧山市北云集了不少好的学校，像河实验、朝晖小学、金山小学等。至于你会不会为了不同的学区而买单，那是“萝卜青菜，各有所爱”了。
其实，购房者的眼睛是雪亮的。相比于滨江西兴，市北板块的高性价比一目了然，一套130方的精装高层总价要便宜100万元以上。4.2万元/㎡的毛坯看上去挺美，但在3.8万元/㎡的市北均价映衬下，成了促销“利器”。“滨江区粉”军心有点动摇，只有绿城晓风印月这样好产品+地铁+学区+强品牌才能锁定大部分购买力，同样价格的中海云宸和时代滨江悦加推尴尬流摇，分化明显。
3.8万元/㎡均价似乎成了一个分水岭。近期，滨江区有楼盘在楼身上打出广告：最低3.8万元住滨江，似在与市北争夺客源。
时代滨江悦沙盘图
上周，研究员到时代滨江悦做市调，无论是周边交通配套还是学区，石材干挂的外立面昭示这是一个用心打造的产品存在，毛坯交付也显足够诚意。
时代滨江悦把周边萧山的二手房价也带起来了。在好找房上，阳光城上府二手房签约均价接近4万，达39080元/平米；万科金辰之光签约均价 39770元/平米。说明市场认可滨江悦物有所值。
限价下的差距显出市北楼盘的性价比，这是客观事实，但滨江楼盘自有其强大产品力，配套、服务也一流，购房者宜从实际出发，权衡考虑，再选择最适合自己的产品。
余杭和西湖区：“真实”价差已在缩小
杭州的各个城区中，西湖区一直是公认的学区、产业和环境全面发展的“三好学生”。
西湖区高新产业底蕴浓厚，好学校更多：学军、求是、行知等等，而且分校众多。所以很长时间里，西湖区的教育质量公认要胜过余杭。
那么到底一路之隔，余杭和西湖区的房价差异有多大？
来对比一下三墩和良渚的房价差异：
楼盘区位图
近期周边在售的项目中，产品比较相似的主要是银城云谷天境、绿都云和湖、上实海上海和保利融信和光尘樾三盘。
三个楼盘最新摇号登记情况
这几个盘虽然装修标准、户型和交付时间等有一些差异，但整体价格相差在2000元/㎡以内，登记人数也在一个量级上。
尤其是和光尘樾和云和湖，登记时间是基本重合的，从结果来看两个盘的受欢迎程度在伯仲之间。也就是说，参与摇号的人并没有明显的城区倾向。
不只是新房，周边的二手次新小区，近期的成交价格也相近，余杭的万科未来城因为品质加成卖得更贵一些。
周边二手房成交情况（数据来自好找房）
这样的结果给了很好的启示：在交通、医疗等配套相差不大的前提下，相邻板块存在巨大价格差，本身就不尽合理，拉平、融合是大趋势。
新房因为政府调控，弱化了市场这只“无形之手”，二手房传递出的市场语言无疑更真实，也更值得参考。
从现状来看，余杭区、萧山区和主城区的融合度已经较高了，所谓的学区差异，实际上主城区内部也普遍存在。
在目前限价仍然存在“落差”的情况下，盯牢这些处于城区边界的房子，它们往往存在一定的低估，而且在交通、学区上面并没有太吃亏。
对于一些城区边界附近的楼盘，它们完全可以共享主城区的优质配套，如果价格明显低于主城区，是非常值得购买的。