本文导读：

1、城镇化率超60%的“达标线”，杭州将迈向超大城市

2、“1+5” 都市圈，杭州兼不同身份

3、“小产权房”的春天要来了吗

文/住浙网研究员  艾维

昨晚，全文2万多字的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》(以下简称《纲要》)正式发布，迅速刷屏。第一印象，《纲要》实在太长了……

即便像要写解读稿的研究员，也很难一句一句地“啃”下来。所以，一篇很标题党的“今夜，上海被加冕！南通笑了，苏州默然……”的解读稿在网上获得10万+的阅读量。实在是，大家盼着看到浓缩版的“甘露”而不得，只能望梅止渴。

那么简单一点，作为房地产网媒的住浙网，取一瓢饮，聚焦《纲要》内楼市和土地市场的“顶层设计”。

城镇化率超60%的“达标线”，杭州将迈向超大城市

在城镇化这一点上，《纲要》提到：

城镇体系完备，常住人口城镇化率超过60%，大中小城市协同发展，各具特色的小城镇星罗棋布。

显然，60%的城镇化率是兼顾了一些三四线城市的进度，像杭宁温等城市，已经达标。住浙网和好房研究院得到的数据显示，截止到今年上半年，杭州城镇化水平达到66%。至2019年底，常住人口将跨越千万级大关，将迈入超大城市行列。

2014年，国家对城市等级标准进行了调整：城区人口在1000万以上的是超大城市，目前国内公认有7个，分别是北上广深，外加重庆、天津和武汉。杭州和西安、郑州、成都等强二线城市一起，成为超大城市的“候选第一梯队”。

在户籍政策上，除了上海、南京、杭州之外全面放开，《纲要》如此说：

完善适应上海超大城市特点的户籍管理制度和南京、杭州特大城市的积分落户制度，提升中小区其他城市人口集聚能力，全面放开II型大城市、中小城市及建制镇的落户限制。

这也印证了上半年的新政，今后二线城市以下的落户政策将全面放开。新一轮的“抢人大战”要开锣了。

“1+5” 都市圈，杭州兼不同身份

《纲要》明确了长三角一体化的规划范围，就是总面积35.8万平方公里的江浙沪皖这一市三省，核心圈层是由上海领头的27个城市组成，浙江的杭州、宁波、温州、湖州、嘉兴、绍兴、金华、舟山、台州悉数在内。

长三角一体化中的“一市三省”（陈明泉制图）

城市对人口、物流、资金流等资源集聚的要求很高，发展到一定规模，很自然地要抱团发展，由城市升格为城市群。上周五，“冬吴相对论”的主创之一的吴伯凡在义乌开讲，也提到城市群、都市圈的虹吸效应。像杭州这样的区域型中心城市，要么领头，要么加入大都市圈。

在都市圈的一体化上，整个《纲要》思路明晰：上海是未来长三角的绝对核心；此外要做好5大都市圈，分别为南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈和宁波都市圈。并提出，要推动杭州都市圈和宁波都市圈的紧密对接和分工合作，实现杭绍甬一体化。今后，省会城市杭州和计划单列市宁波的融合步伐，或许会加快。        

如果粤港澳大湾区可看做一个都市圈，长三角则被分为“1+5”都市圈。杭州，既是核心的“上海大都市圈”的中坚，同时又是次核心的“杭州都市圈”的领头羊。

11月27日，住浙网从杭州都市圈第十次市长联席会议获悉，杭州都市圈成员确定为杭州、绍兴、湖州、嘉兴、衢州和安徽黄山这6个城市。 

杭州都市圈由6城市组成

“小产权房”的春天要来了吗

《纲要》中，关于土地管理和土地市场的叙述有两处：

统筹土地管理。加强土地统一管理，探索建立跨区域统筹用地指标、盘活空间资源的土地管理机制。建立统一的建设用地指标管理机制。建立建设用地收储和出让统一管理机制，统筹平衡年度土地收储和出让计划。依法推进农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，盘活区内土地存量。

建立城乡统一的土地市场。推动土地要素市场化配置综合改革，提高资源要素配置效能和节约集约利用水平。深化城镇国有土地有偿使用制度改革，扩大土地有偿使用范围，完善城乡建设用地增减挂钩政策，建立健全城镇低效用地再开发激励约束机制和存量建设用地退出机制。建立城乡统一的建设用地市场，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革，依法有序推进集体经营性建设用地入市，开展土地整治机制政策创新试点。

现状是，以宅基地上盖物业为代表的“小产权房”能否上市流通，一直困扰着立法机构，市场也就不能够充分接纳这一事物。《纲要》明确了探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革，就是在所有权不变更的情况下，使用权可以流转，自然包括上盖物业的流转和交易，这等于给“小产权房”流通开了一道门缝。至于这道门能够开多大，还是要看改革力度和探索过程，至少，看到了希望。

同样，集体经营性建设用地的入市，今后杭州的“村级留用地”成为香饽饽。土地市场的供应量会增加，产品类型丰富，消费者的可选择余地会加大。