文/住浙网研究员 华静

旭辉封顶+自持3%麾师入驻新塘，万科溢价23%补仓良渚，自3月初杭州土拍恢复以来，我们可以感受到开发商无比高涨的拿地热情。

今日，余杭塘栖商住地块的角逐，相较于前几日的土拍，吹来了丝丝凉意。

最终，余政储出[2020]5号商住地块由杭州瑾帆投资管理有限公司(绿地)以底价119199万元竞得，楼面价6480元/㎡。

塘栖地为何“一轮游”

塘栖商住地块出让面积131392㎡，容积率1.4，可建面积183948.8㎡，起价6480元/㎡，商业计容建面不小于地上总建筑面积的25%，需设置不少于3万方的集中商业和1万方的酒店，且须100%自持。

商品住宅毛坯销售均价不高于20100元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于22110元/㎡，精装标准不高于3000元/㎡，新房最高销售均价为2.31万元/㎡。

作为一个刚需属性明显的地块，在开拍前，有看好的声音，结果有些不尽如人意。

“一轮游”主要基于以下两点：

一，对商业运营要求高。从土地招拍信息来看，该地块对于商业要求较高(需要100%自持，3万方的集中商业和1万方的酒店)对想拿地的开发商而言无疑是附加题。

二，体量大，去化周期长。该地块的体量较大（住宅部分建筑面积达13.80万方），约为板块内现有库存的1.5倍（目前塘栖板块库存约9.03万方），而塘栖本地购房需求并不大，购买力多来自镇外，且目前板块内在售楼盘去化速度较慢，库存压力大。

绿地入主塘栖是“险棋”还是“好棋”？

对于拿地的绿地而言，此次入主塘栖，或是一步“险棋”，但也许更是一步“好棋”。

该地块距离塘栖镇政府约500米，距离嘉凯城城市客厅约1.3公里，东北面为塘栖古镇公园，周边分布着塘栖中学、塘栖一小等教育配套，生活配套设施较为完善，可以说是塘栖镇内的一宗优质宅地。

地块航拍图（来源：好地大数据）

目前，绿地在杭州土地市场存量不多，大体量的宅地虽然存在一定的去化压力，但对于房企而言，一宗优质宅地的竞得也是开拓新疆土，深耕新板块的“契机”。

此外，绿地的商业运营能力无需担心，而底价成交无益于给了绿地更大的发挥空间。

塘栖这片刚需之地，三国杀的时代悄然过去（自2018年以来已有3家房企进驻，分别为招商、合景泰富和弘阳），四国杀的时代已然来临。

周边成交地块及在售项目（数据来源：好地大数据）