本文导读：

1、18天出规划，4个月开盘，开启加速度

2、“双限”政策，切换楼盘节奏轨道

3、“双限”下，依然有“高低配”

文/住浙网研究员 徐创

近日，融信位于萧山区市北东项目公示了规划，拟建11幢高层和2幢小高层。把从拿地到出图这一流程放在38天的周期来看，就会觉得这速度像坐上了火箭。

融信市北东项目公示效果图

在1月20日农历猪年的最后一场土拍上，融信经过54轮竞价，以25116元/平米的楼面价竞得萧政储出(2019)47号市北东宅地。在2月27日，项目规划就已经公示，彼时距离土地出让仅仅过去38天，这其中还有不短时间是受疫情影响的春节长假。

不过，纵观已出规划的“双限地”，研究员发现融信的速度竟还不是最快的！

18天出规划，4个月开盘，开启加速度

1月2日，新希望以12342元/平米的封顶楼面价，竞得临平北的余政储出[2019]64号地块。1月20日，项目的规划就在规划和自然资源局官网上进行了公示，距离拿地仅过去了18天。

新希望临平北项目公示效果图

除了新希望临平北项目，还有中天的临平北项目、广宇的下沙沿江项目、滨江的市北东项目等都是在拿地的两个月内就出了规划公示。

目前双限地政策执行以来出让的67宗地块，有21宗已经出了规划，平均用时2个半月。一般来说，拿地三四个月后出规划是开发商的常规操作。

出规划的速度也快了。开盘的速度也在加快。滨江·御虹府和滨江东原·拥翠府项目分别在12月20日、24日首开，拿地时间则同在7月29日。

从拿地到首开仅仅4个多月时间，成为杭州历史开盘速度第二快和第三快。另外，富阳的万达广场也在拿地之后约5个月时间，领出了首张预售证。

滨江·御虹府鸟瞰效果图

接下去，去年10月拿地的滨江拥涛府和滨江钱江世纪城地块分别预计在4月和年中首开，11月拿地的滨江御滨府则预计6月份首开，楼盘的开发节奏依然快字当头。

“双限”政策，切换楼盘节奏轨道

可以说，“双限”政策的出台，让寄希望于政策松绑的开发商彻底“清醒”，之前捂盘等待限价放松的现象不再常见，转而开始加速出货。

在大势所趋之下，杭城各项目都开启了“加速度”模式，“短频快”成为了常态。以文教区的中海·黄龙云起为例，去年11月中旬样板区开放，15日就开始了首次摇号登记。类似的还有幸福里，短短1个月时间内就连续领出2张预售证，并且都是三四百套的大量出货。

高价地项目也不例外，如滨江金地·御品拿地9个多月首开，半年内项目就清盘了；均价7万多的仁恒滨江园首开至今才4个多月，已经完成最后62套房源的去化。

根据住浙网数据显示，过去三年，开盘速度TOP10项目的平均开盘时间一直在递减。从2017年的10.5个月到2019年的6.7个月，平均开盘速度足足减少了4个月左右。

举例或许会更直观：2017年开盘最快的和昌府，从拿地到开盘花了9个多月。这样的速度放在2019年，只能排在15位左右。

自2018年之后，项目节奏明显提速，甚至一些价格不符合预期的项目也愿意“以价换量”。无论是高价地项目，还是刚需项目都将高周转演绎得淋漓尽致。

“双限”下，依然有“高低配”

此次，融信市北东项目规划了11幢20层高层和2幢13层小高层，在物业类型上更接近于纯高层规划。

而纵观以前融信的大部分项目规划，都采用了“高低配”的模式，例如融信公馆ARC是高层+洋房，融信萧山公馆是高层+排屋。

融信公馆ARC洋房实景图

在“双限”政策刚出台的时候，就有人说这标志着“高低配”的消失。而从已公示规划的21个项目来看，“高低配”的减少是大势所趋，但并没有真正消失。

仍有两个项目典型的“高低配”，一个是金隅的笕桥项目，规划了6幢高层+2幢小高层+7幢洋房。另一个则是刚刚公示规划的深圳聚佳融的南部卧城项目，拟建10幢高层和6幢洋房。

金隅笕桥项目公示效果图

在双限政策限定了住宅的毛坯均价、最高价以及精装价格时，部分楼盘仍会选择“高低配”。其实双限政策将土地货值提前确定，对开发商来说做成高低配是一个“可以，但没必要”的举动。只要利润允许，高低配的规划也在情理之中。通过合理的价格配比，既不触犯限制，也保证项目有利润可赚。

并且随着越来越多的楼盘选择纯高层规划，这些“高低配”的楼盘反倒会因为未来低密产品供应的稀缺，给自身项目带来一些差异化的“聚焦”。

目前，杭州“双限”政策的出台已经有8个多月了，它所产生的影响已经开始慢慢显现。而接下去，随着政策继续执行，对于开发商和购房者而言，影响还将进一步发酵。