文/住浙网研究员 华静

5月15日上午，一套滨江保利翡翠海岸大平层进行法拍的冲刺，进入激烈的竞价环节。

最终，经过112轮竞价，翡翠海岸 7 幢 2 单元 1402 室（包含两个车位使用权）以1956万元成交，刨去车位的价格，折合单价高达9.32万元/㎡。

这场法拍最大的话题，还不在于明显高于同地段二手房的成交价，而是这名放大杠杆、资金链断裂的购房者，在法拍这一新事物的烘托下，居然成了最大赢家。这引起了还要不要理性投资的思考。

（竞价结果）

PART1

翡翠海岸想必大家也不陌生，作为滨江标准的“海岸系”豪宅，地处寸土寸金的钱江新城，两年前开盘均价就达到了6.8万元/㎡。

而今天拍出的这套翡翠海岸位于7幢2单元1402室，就处于小区的“楼王”位置。总建筑面积197.39㎡，拍卖包含两个地下车位，标的物起拍价为1191万，市场评估价为1701万（其中住宅市场价值为 1585 万元，两个车位价值共116万元。）。

（标的物详情）

作为滨江保利翡翠海岸小区首套挂牌法拍房，自上架之初，这套房源就已成了不少富豪眼中的“猎物”，据传，前去看样（预约参观即将拍卖的法拍房）的人达到了上百组之多，让工作人员直呼累到不行。

从最终的报名和竞价结果来看，这套无人居住过的顶级豪宅也确实成了众人追逐的对象。

（标的物详情）

PART2

那么，为何这套翡翠海岸能拥有如此高的人气？

除却它“纯新房”的属性之外，一来是钱江新城核心区新房已然断供，二来，在同小区寥寥的几套挂牌房源中，也找不到像这样同户型的优质房源。

据二手房网站查询，目前翡翠海岸小区挂牌房源仅11套，且户型都在170㎡以下，挂牌均价为89800元/㎡，挂牌单价在82000元/㎡至94000元/㎡不等。

从成交结果来看，这套1402室的单价已超该小区的整体挂牌均价。

PART3

其实说到这套房源的上架经历，却不免让人有些唏嘘。

因为从项目交付到被挂牌，才短短5个月，算得上是杭州千万级豪宅从交付到拍卖的最短纪录。

至于房源被强制折价变卖的原因，是房主无法偿还953万元的金融借款，而被杭州银行股份有限公司城东支行起诉进行查封拍卖。

据了解，该房主用的是首套房的房票，以1359万元买下这套房，加上两个车位，总价约为1460万元。在首付了三成后，他向银行贷款，参照953万的贷款额，基准利率贷30年，等额本息每月也得还5万，一年就是60万元，如果本就是高杠杆或是资金实力较弱的购房群体，断供现象难免会发生。

（标的物详情）

然而，一场有点让人意想不到的法拍，成了原房东的转折点，结局峰回路转。

住浙网在咨询了律师后，先明确一点，国内的“银行收房”目前并没有明确界定为房屋产权的变更，银行获得的是“优先受偿权”，也就是说有权利优先处置这套房产，变现后的所得先用来偿还银行贷款。

敲黑板！重点来了，如果这套房子经法拍后有溢价，这部分溢价仍归属原产权人。具体到翡翠海岸的这套法拍房，在扣掉欠银行的953万元和相应的罚息外，1956万元的法拍款原房东大概还能到手900万元左右，在扣除掉他首付的三成和前期付的利息外，至少净赚400万元，三年的投资回报率大约为80%。

从资金断裂到人生赢家，只经过了一场法拍。

当然，从江南里到武林壹号来看，法拍制造出如此的高溢价，纯属个案，切勿模仿。投资楼市和股市，仍然要讲求理性。

这两年，房产的投资属性大大增强，越来越多的人加足杠杆冲进楼市，只为实现财富升级，而高杠杆背后血淋淋的教训已经足够多。