编者按：

2020年过半，这风云变色的180天，也是杭州楼市跌宕起伏的半年！住浙网用数据，用事例，用图表来说话，一组“杭州楼市半年报”系列报道以飨网友。这一篇关注上半年全新的板块均价图，以及限价松动背后的信息。

文/住浙网研究员 艾维

6月29日，是杭州土拍“双限”新政满一周年。这项对杭州土地市场和楼市影响深远的政策，还将继续执行。

新市长履新不到百日，萧规曹随，保持政策的延续性，可以理解。

与相对稳健的政府中枢不同，杭州各区在限价突破上表现得积极、活跃，目前有10个板块已经获得了“设价”上的松动。据住浙网了解，各区申请调高限价的报告相当多，但都被压下来了，前景未卜。很简单的一个道理，涨价的板块太多，会直接“吞”掉杭州每年合理上涨的额度，政府主要领导需要通盘考虑，把握节奏。

但上半年的新房市场，限价松动已不可阻挡，如同黄河冰封解冻发出巨大的“咯嚓”声，一个崭新的格局正在形成。好奇一下，以往对涨价相当忌讳的杭州（脑补一下去年沁园涨价后的种种遭遇），为何借”双限“之名，行涨价之实，背后有没有其他的考量？

1、失控的“幺蛾子”

上半年的楼市，原本应该是“抗疫-复苏”的基调，像预售领证减低五层这样的补丁，让各房企眉开眼笑，政府“亲+清”，足以体现“店小二”服务精神。

杭州的楼市复苏来得迅猛，不仅是在刚需盘上，总价千万元的豪宅楼盘连续出现了仅5-6%的中签率，一房难求。土拍市场更是连传捷报，今年杭州开足马力的话，看样子能突破3000亿的土地出让金。

然而，限价造成的新房人为短缺，出了个失控的“幺蛾子”：未来科技城和北部新城的两个红盘居然“炸出”惊人的8万张房票，震动了全国，乃至海外都有关注。有关部门迅速反应，打了几个“补丁”，其中有一条，有可能成为“万人摇”的红盘暂缓开盘、加推，一率不准打广告、做宣传。不知道，这算是褒奖还是惩罚?

土拍和新房是火热的，但同时流摇频频，分化明显。二手房市场4月飙了一下，马上又不温不火。

以上，就是上半年楼市的框架。

成绩很明显，但调控到了深水区，像货币政策和财政政策，热钱滚滚，非杭州一城一策能拦挡。

2、新房“涨声”四起

在这两个月里，杭州的限价“涨声”四起。未来科技城涨1600元/㎡、临平新城调高1900元/㎡、瓶窑限价高了3000元/㎡，崇贤提升1700元/㎡。还有一涨再涨的，譬如大江东，从17800元/㎡到19300元/㎡，又到现在的19800元/㎡。

余杭区临平新城

临平北板块，设价地推出前，此前新房项目如上坤·山语四季，高层精装售价19000元/㎡；去年9月17日首次出让设价地，限价19800元/㎡；今年1月2日起推出的2宗设价地，设价上升到20800元/㎡；今年5月18日出让宅地，限价再次上升到22000元/㎡。

据好地网统计，截止到6月15日，今年有土地出让的全部45个板块中，有8个板块“设价”上涨，其中有2个一涨再涨；如不计算之江转塘龙坞单元低密产品设价变化， 其余7个板块平均涨幅为4.36%，平均上涨1457元/㎡。

2020年“设价”上涨板块统计表

此外，设价高于周边正在销售新房价格的板块还有13个，占比26%。其中，设价较周边项目上涨最多的是富春板块和钱江新城（江干）板块，价格上涨达到7800元/㎡和7000元/㎡。

杭州楼市板块均价图

陈明泉 制图

3、新房涨一涨，收窄一二手的“倒挂”

研究员在前文中，说过楼市的“不可能三角”——调控政策执行有力、开发商稳定的投资回报率、购房者获利，不可能三者得兼。

今年上半年因为疫情，从稳定到不稳定，“炸出8万张房票”是一个标志，随后以限红盘流量、新房涨价为抓手，开始新一轮的稳定过程。

去年6月29日，杭州推出土拍“双限”新政——限房价，竞地价。这样一来，房企在拿地的同时，几乎锁定了未来收益。而这份收益，并不丰厚。

当时的出发点，政府让了利，拉着房企一起来让利，同时让城市一手房价处于相对精准测算的区间。本质上，这是一种新型的供给侧改革。

有房企的老总叹息：“我们成了政府的代建商。”但换一个角度，开发商确实拥有稳定的投资回报率，是以量换价，譬如滨江集团就成了最大受益者之一。购房者的获得感也实实在在，二手房市场不缺少接盘侠，只要你要价不凶，相对是好出手的。

新政公布一年，更多房企青睐杭州这个市场。好地数据库的数据显示：从2019年7月29日至昨天，杭州“双限地”共计成交134宗，成交总额达到2620.5亿元。这里面，不乏像广大国际、花样年、敏捷、新力这样首入杭州的房企。

杭州土拍挺过来了，给市场注入足够的信心，带旺了新房市场。但“炒房”的老话题却又泛起。

其实，在执行宏观调控政策层面，杭州向来很听话，坚持“房住不炒”，一大表现是杭州十区新房均价同比涨幅对标住建部的调控数字，一般认为是5%。

确实，杭州各城区已绘成一幅“板块限价图”，还在“组团化”的更精准限价，譬如钱江世纪城，根据离核心区位的远近，有45000元/㎡、47000元/㎡两个限价；申花板块南翼54000元/㎡限价之外，北翼限为45000元/㎡；江河汇的69800元/㎡并非铁板一块，又出现了68500元/㎡。

在“因城施策”的网络里，这是一组可以精准调控、节奏把握的大数据。

然而，这么一幅和谐的画，也经不起上半年各个经济体这样“放水”，美国更是无上限地开动了印钞机。虽然，外资不会马上涌进到杭州楼市，但唤醒了先知先觉的内地资金，带动了浙江本地的富豪们，对杭州的优质房源像稀缺大平层“扫盘”。制度经济学中的科斯定理告诉我们，“好姑娘嫁到远方”，始终是资源谁用得好，就归谁。未来杭州的楼市将纳入全球化的资产配置，竞争会更激烈。

如今的限价上涨，透露出的信号，把“让利”收一收，让购房者冷静一点，同时保持土地市场的活跃度；新房价格涨一涨，让一二手的“倒挂红利”不要那么突出，几万张房票扎堆摇号的现象，不能再出现了。除了匹配单元板块现在的地位和潜质，也在财政政策上给各区注入“强心针”。

这段时间，“万人摇”不受待见。

据透露，和光尘樾的领证节奏被放缓了，有同样待遇的还有另几家红盘。

研究员觉得有点“无厘头”，因为只消捋一捋这条逻辑链，“倒挂”也好，“万人摇”也好，只不过是限价的“因”种出的“果”。

“倒挂红利”+“万人摇”，是限价这棵树上最醒目的硕果。如今，保树的同时要修修枝了，保持合理的果实量。