文/住浙网研究员  艾维 

昨天，上海东方明珠塔被闪电击中的短视频上热搜了。闪电如利剑划破天空，东方明珠上演“接闪”，堪比特效大片。 

这一幕，让研究员不由想到《三国演义》煮酒论英雄中曹操所叹：一震之威，乃至于此！

回到楼市话题，“7.2 杭州楼市新政”的威力也不小。据好房研究院数据，从7月1日的国开东方凤凰台到7月31日的湘湖悦章，7月份杭州共领出79张预售证，40张流摇，平均中签率22%，如果剔除红盘和光尘樾的数据，平均中签率升至31.2%，明显高过6月的平均值。

PART 1

7月2日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》（以下简称《通知》），是为“7.2楼市新政”。

《通知》明确，进一步加大了新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度，明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。此外，为遏制投资风，规定一户购房家庭一次只能摇一个楼盘，杜绝了此前的“一户双摇”甚至同时摇更多楼盘的做法。

运河云庄效果图 

新政一出，杭州新盘的中签率明显回升，一个月来低于10%中签率的只有和光尘樾、嘉品、运河云庄、拥涛府、融耀之城等少数几个楼盘，另外新政前后同一楼盘的登记数量也发生不小的变化。

据好房研究院统计，杭州十区共有45个项目在新政前后都领出过预售证，除去临安、富阳的21个流摇项目，其中只有2个项目登记人数上涨，另外22个项目登记量均有下降。

登记量下降50%以上的项目有老余杭的南湖天下，九乔板块的春溪集、临平新城的时代芳华、大江东的万固珺府、崇贤新城的光合映、南部卧城的九章赋，甚至连城北红盘运河云庄登记数都相差了一半。 

7月最后一周大部分楼盘流摇

这里面，有预售证房源数量的变化、7月的淡季效应，但变化这么明显，可见“7.2楼市新政”对市场的冷却作用。

从这些项目均价来看，主要集中在3.5万/㎡以下的刚需盘，充分说明对无房家庭50%的倾斜力度起到了显著的分流作用，把一些并非真正的自住型需求踢了出去。 

PART 2 

在另一个市场，7月法拍红火，多少也拜新政所赐。

据不完全统计，2020年7月杭州八区（不含临安、富阳）法拍市场合计供应住宅126套，有9套流拍，流拍率为7.14%，117套成交，成交环比上月上浮65.7%。

陈明泉 制图

法拍，以往给人印象是“捡漏”，实际上从7月法拍成交的溢价率来看，捡漏已是渐行渐远的故事。

在7月成交的这117套住宅中，有76套住宅高于评估价成交，占比60.32%；低于评估价成交的住宅为40套，占比31.75%，可见大多数参拍人是比二手房市场更高价格拿下的。 

法拍房源

法拍正成为一部分购房人群“解决不确定性”的利器：既然刚需红盘和千万豪宅都不好买，干脆试试主城区的学区房或是低密大户型。毕竟法拍的优势，不需要房票！

在新房市场，以前投资型购房者还能用资金优势，以“一户多摇”、“一盘多号”的方式增加中签率，“7.2新政”堵住了一户同时摇2个以上楼盘的漏洞，向无房家庭倾斜50%，降低了有房家庭的中签可能，毕竟房票、资金也是有成本的，投资客无法再“广撒网”，只能放弃眼中的“鸡肋”，集中火力去参与真正的“肉盘”。这也从另一面说明，为何3.5万/㎡以上的楼盘中签率没有太大变化。 

PART 3 

因为主管部门“对3.5万/㎡以上楼盘严格审批”，改善型楼盘在7月亮相机会减少，影响了平均中签率和登记数量。所以，我们既要看到新政对3.5万/㎡以下楼盘参与热度的明显影响，也不必掩耳盗铃，嚷嚷“杭州楼市是不是要转冷”。

至少，杭州将会迎来一个十分忙碌的三季度。

去年7月29日杭州启动双限后的土拍，土地市场格外红火。

好地数据库的数据显示：从2019年7月29日至昨天，杭州“双限地”共计成交143宗，成交总额达到2748亿元。这里面，不乏像广大国际、花样年、敏捷、新力这样首入杭州的房企，像滨江集团、绿城、融创也放开了手脚，大干快上。

限价带来的摇号红利，购房者热情高涨，去化普遍较快，房企高速周转变成常态。据好房研究院统计，双限项目中从拿地到开盘最快的仅用时141天，排在前10位的均不到200天，这还是在经历了疫情的情况下的时间表。

由此倒推，去年10月份至今年5月之间拿的双限地块，在今年第三季度应该进入开盘节点。这里面固然有“严格审批”积压、推迟的开盘，但是秋收的力量会涌动迸发。

调子终究是：不能大涨，也不要大跌。