住浙观察|“减五层领证”谢幕,给楼市带来哪些悄变

文/住浙网研究员 艾维

诗云:轻轻的我走了,正如我轻轻的来。研究员从多处信源获悉:始于今年3月的“放宽新房预售限制”新政已经结束。

因为通知中有这一句:在今年5月31日之前申领商品房预售许可证的项目,可以在原有要求的基础上降低5层。因此,也被形象称为“减五层领证”。

PART 1

这是疫情期间杭州推出的“一城一策”,效果还是很明显的。

先来看看,这个“降低五层”具体的提法:

目前,杭州市新房预售政策执行的蓝本是2015年7月浙江省人大通过的《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定(2015修订)》。

其中,第16条确定了商品房预售的条件:

预售商品房应当符合下列条件: (一)已支付全部国有建设用地使用权出让金; (二)国有建设用地使用权已依法登记并取得权属证书; (三)取得商品房的建设工程规划许可证和施工许可证; (四)商品房地上建筑为十层以下的,已完成建筑主体结构的施工;十一层以上的,已完成建筑主体结构施工的二分之一以上(且不低于十层);一百米以上的(超高层),已完成建筑主体结构施工的三分之一以上(且不低于五十米); (五)已确定商品房的竣工交付日期,并确定配套基础设施和公共设施建设计划; (六)法律、法规规定的其他条件。

“降低5层新政”意味着:楼盘能更快拿到预售证,上市销售提前,周转更快!桩桩件件被安排得明明白白:对房企有利。因此,这条被视为疫情期间扶持房企的政策,得到的评价较高,尤其是上半年有楼盘要推的企业,更是抓紧机会大干快上。

杭州“因城施策”不只有调控,视实际情况,也有暖市之举。

PART 2

住浙网研究员用一组组数据比对,来看这个新政给项目带来的效果。

先来看预售证的数量,今年1至9月(截止到9月23日)共领出680张预售证,同比增加了54张,增幅为8.6%。尤其是5月和7月,增幅尤为明显,不能不说是有“减5层”的助力。

好房研究院制图

2019年7月29日,杭州拍出首块“双限地”。由于限定了今后的房价,对于拿地的房企而言,“流水线”操作成了共识,用产品标准化、内部流程简化来尽可能压缩开发周期,以“快周转”来增加货值和业绩,同时降低财务成本。

快到什么程度?6月23号融信拿下三墩北地块,仅仅22天项目规划就公示了。这个速度,在眼下只是中等偏快,如此而已。

兴耀星漫里效果图

下表可见,从拿地到首开速度TOP10,无论是前三强还是平均水平,今年远快于去年。今年首开速度最快的前10名,除了万达同心湾是1月领证,其它均是在5月后、沐浴着“减5层”的春风领证的。

好房研究院制图

PART 3

反响颇佳的政策,为什么这时要结束呢?

首先,闻弦歌而知雅意,这个临时性的政策已经“超期服役”。

文件起初明确的是:在今年5月31日之前申领商品房预售许可证的项目,考虑到上半年受疫情冲击售楼处不能开放,有近2个月无法销售,房企所受的冲击很大,有关部门友善地将这个时间往后推迟。原先有传言会持续到今年年底,但形势比人强,现在是到了说再见的时候。

在这个操作上,要给职能部门点个赞。

其次,杭州今年5月前的主题是“复苏+回暖”,之后尤其是西溪公馆的“6万人摇”发生后,调子就变了,偏向于调控、收紧的基调,先后出了“7.2楼市新政”和9月4号的“新杭6条”,意在放慢预售证的入市速度,分流各大红盘的摇号参与者。

放慢节奏!今年6月钱塘新区双限土拍时,在大江东核心地块、云帆社区商住地块竞拍时增加条件,必须等到2021年元旦以后才核发预售证,传递出的信号是:不要拼速度!周转不要太快!即便房企想冲刺“4个月领证”,恐怕是做不到了。

此外,8月北京吹来的风,让“三条红线”成为热词。

当天,住房城乡建设部、央行召开的一场重点房地产企业座谈会,改变了房地产行业的融资风向。消息称,监管部门将控制房企有息债务增长,设置“三道红线”以约束房企,分别是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。“三道红线”让房企降杠杆,此时地方再要周转提速,显然与顶层的风向相背。

所以,“减5层”是到了该谢幕的时候。发轫于疫情期间的它,低调如此,受益者感念在心。